房产投资定量分析 - 精算法 #40
http://oushenwenji.net/data/attachment/forum/201807/24/113239ycdwc4tvwccddc5c.jpg房产投资定量分析 - 精算法 #40
写在前面：按照进度，本应开始写公众号创建以来最为重要的主题之一: 赚钱的具体投资品种。但最近群友提出的问题，让我隐隐担忧。还是先
讲讲投资中的定量分析，几篇小文足矣。
投资这种事情，如果不会定量分析，必定是跟着感觉在下押注。总是认为下一次会好，再给一次机会，就能赚钱。很多朋友在一个上百万/几百万的投资（这里指房产）上，竟然在买入之前从不做理论和数据上的分析，我很是愕然。更有言论只要涨就好，从不预测涨幅。这…… 谁又会为您的钱袋子负责呢？
投资永远永远永远是非常严肃的问题。所有的盈亏一定是在投资前就已经反复推演，反复计算，反复确认过的。不可大意！不可大意！不可大意！无论你有一千个拟或一万个理由看多或看空某项投资，一定要落实到真实的数据上。投资要讲理，赚钱的概率才会大。
言归正传，举个简单的例子：假设投资一套127.06平的三室房屋，单价19807.69元（含税费价格），初始首付现金（含税费）100万，首付成本按7%计算；贷款160万，年基准利率5.15%，利率打9折，投资期限6年。房租第1个月4800/月，预计房租每年涨5%；
这是一个标准的普通百姓房产投资的例子，有多少朋友算过：6年后的保本价是多少？每年涨百分之几可以保本（单利）？
由于本篇是大纲，所以只讲框架，本文中使用的财务公式细节，如：PMT，FV，IRR。留在后面的小文中讲。同样，为使表述简单，只采用纯商业贷款，混合贷款方法类同。
一）计算出每月月供：
纯商业贷款商业贷款
年利率5.15%
还款期限(月)324
贷款总额(元)1600000
利率折扣9折
年利率4.64%
月利率0.39%
每月月供：
使用PMT计算¥8,664.93
利息总额¥2,807,437.33
还款总额¥2,807,437.33
二）计算出第6年末未偿还贷款：
纯商业贷款精算：
第n次还款偿还本息利息本金贷款余额
0 1600000.00
1¥8,664.936180¥2,484.931597515.07
2¥8,664.936170.401958¥2,494.531595020.54
3¥8,664.936160.766843¥2,504.161592516.38
4¥8,664.936151.094513¥2,513.841590002.54
5¥8,664.936141.384823¥2,523.551587479.00
6¥8,664.936131.63763¥2,533.291584945.71
…………………………
66¥8,664.935472.369133¥3,192.561413602.04
67¥8,664.935460.037867¥3,204.891410397.14
68¥8,664.935447.658971¥3,217.271407179.87
69¥8,664.935435.232261¥3,229.701403950.18
70¥8,664.935422.757553¥3,242.171400708.00
71¥8,664.935410.234662¥3,254.701397453.31
72¥8,664.935397.663401¥3,267.271394186.04
计算出第6年末未还贷款 = 总贷款（160 0000）–总还本金（6年的归还本金这和）= ¥1,394,186.04。
三）计算保本价格：a)先列好基本情况：
首付现金1000000.00元
贷款年利率7.00%
贷款月利率0.58%
投资月数72月
面积127.06平
房租：假设每年涨5%
b)列出6年来所有现金收支及本息。
期数每月房租每月
月供 每月
应付
现金每月
所付
本息
14800.008664.93 3864.935841.03
24800.008664.93 3864.935807.15
34800.008664.93 3864.935773.48
…………… …………
114800.008664.93 3864.935510.98
124800.008664.93 3864.935479.02
135040.008664.93 3624.935108.99
……………
…………
666126.158664.93 2538.782628.94
676126.158664.93 2538.782613.70
686126.158664.93 2538.782598.54
696126.158664.93 2538.782583.47
706126.158664.93 2538.782568.48
716126.158664.93 2538.782553.59
726126.158664.93 2538.782538.78
现金支付：292190.13
每月的现金支出 = 每月月供 -每月房租。前期首付及每月所有现金，无论收支，都按7%来核算其成本。到第6年末每月的所付现金的本息终值FV和为：292190.13元。
注：FV公式下一篇讲。
c)计算保本价及保本每年涨幅
首付(本息)1520105.50元
现金支付(本息)292190.13元
总支出(本息)1812295.64元
第6年未还贷款1394186.04元
6年保本计算：
保本价25235.96元
保本增长率（单利）4.57%
首付（本息） = 首付 + 首付6年来的利息。现金支付（本息）= 每月支出的现金+每月支出现金到第6年末的利息。总支出（本息） = 以上2项加总。保本价= 【总支出（本息）+第6年未还贷款】/房屋平米 (这里是127.06)保本增长率(单利) = （保本价 –买入价/年）（这时是6年）
d)初步的投资结论：
年均增长
（单利）现金收益
< 4.57已事实上亏损
= 4.57年化7%的理财
> 4.57年化7%理财+房屋增值部分
我们要心知肚名，哪怕每年平均只涨4.57%，也就是10年涨45.7%是保本。对于普通百姓而言，也是非常划算的，相当于手里的每笔现金定期做了一笔复利7%的理财。
四）理论上的可行性本公众号开篇《赚钱的逻辑 #10》中讲了一条普通百姓务必要记住的一个投资准则，也就是投资三知道。简称“三知道”：知道涨多少？知道跌多少？知道这笔投资什么时候才能结束？（后面会详细讲）
在这笔投资中：1）涨多少：知道。看看M2，啧啧……最差情况，只要达到4.57%就是做了一笔7%的理财。2）跌多少：知道。只要跌了超过30%，那……伟大的祖国，我爱你！3）期限：知道。6年。
可以说这是一笔最多亏30%，而上涨无限的投资吗？http://oushenwenji.net/data/attachment/forum/201807/24/113351dsaavzj52ddpa2so.jpg
注：当然还有其它很多因素，后面讲。
为了使文章简洁，从下定金，到各种税费，高评或低评各种情况全部省略了。根据本篇框架，您自己补充。很多朋友定然会觉得不过瘾，笑哥，公式给我一份（注1）。嗯，再重申一遍本公众号主要是讲赚钱理论和赚钱思维的。写到这里已然是超纲了，看群友动不动就说12%的钱非常便宜，才匆匆写出此篇文章。长年游走于市场的人都知道：长期稳定复利12%的理财，实属不易。我一直在想那些借着高利贷，还洋溢着幸福表情的朋友，是怎样的一种投资理念？
五）速算知道很多朋友很懒。如果真的想投资，还不想这么较真。那我们来个速算。有一个词叫“加权平均成本”，也就是说资金来源，高高低低，只要最后的加权平均成本是低的。就可以接受。加权平均成本 = (各成本权重百分比*其利率)之和。还是以本文开始为例：100万首付，资金成本是7%；160万贷款利率是5.15%，打9折。房租4800元/月。因为是速算，细枝末节就不考虑了，如每年房盘涨5%......
1）速算法1：这种算法适合于有投资理论的朋友，因为他们至少知道资金有时间成本。资金加权平均成本 = 100/(100+160)*7% +160/(100+160)*5.15%*0.9 = 5.545%。但别急，因为每年有房租收益。房租收益占比 = 4800*12/(100+160)/10000= 2.215%所以最终资金成本 = 5.54%-2.215% = 3.33%。
2）速算法2：这种算法适合于普通百姓，因为普通百姓认为自有资金没有成本。资金加权平均成本 = 100/(100+160)*0% +160/(100+160)*5.15%*0.9 = 2.852%。房租收益占比 = 4800*12/(100+160)/10000 =2.215%所以最终资金成本 = 5.54%-2.215% = 0.64%。
投资这种事情，一定要把成本核算的客观，宁多不少，把收益想的不要太完美。保守起见，我们的成本是按复利算，而涨幅用的是单利。这样常常会有惊喜！
聪明的朋友应该一眼看出其中的门道：我们的贷款是按单利算的。而M2则是按复利来公布的。速算法虽稍有偏差，但也可以做为一个参考。这是我们投资时，定量分析的底线！如果这您也不愿意做，土豪，您随意。
六）写在最后：纸币年代，通胀浩浩荡荡，永不可能回头，早早晚晚会体现到各种商品的价格上。我们紧盯成本，让投资的安全边际尽可能的高。笔者的习惯是每笔投资前，一定反复确认好成本，然后才敢下押注，才敢从容背负重债，才会在现金流为负的情况下，看着妻子儿女安然入睡，顺便再做个发大财的美梦。愿群友亦如此！共勉！
(一笑加一笑， 2018年2月26日 深夜)
利益批露：这个投资的定量分析表，框架和细节已经非常成熟，非常实用。虽是我在房投资还是小白时做的，但多年以来一直使用。注1：如果太懒，还想要一个完整的投资定量分析表格，请访问链接：房产投资精算表格。
熟悉我的朋友都知道，我关心的话题只有一个：一切与普通百姓赚钱有关的事儿~
如果你感兴趣，可扫如下二维码，群内交流。 http://oushenwenji.net/data/attachment/forum/201808/03/225316n1m9omgy8wpfpzpw.jpg我的公众号：水库思维。一个能学到赚钱干货的公众号~
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