房产投资定量分析 - RATE函数和PMT函数 #43
房产投资定量分析 - RATE函数和PMT函数 #43
在现实中，无论投资也好，还是一些理财产品或者保险产品也好，鬼点子的天才产品经理会设计出不明说费率的产品，比如只说投了多少钱，每年投多少，多少年后，可以得到多少钱。
就算是业务员说了，也不算数，因为他们也仅是鹦鹉学舌，也不清楚到底是多少。这个时候RATE这个函数就至关重要了。 如果看过我前几篇财务公式的文章，依葫芦画瓢即可。
一）RATE函数： a）RATE定义：
RATE函数基于等额分期付款的方式，返回某项投资或贷款的实际利率。
b）RATE函数RATE (nper, pmt,pv, fv, type, guess)}nper：付款期总数}pmt：各期应付的金额（年金）}pv：现值}fv：未来值}Type：各期付款时间是在期初，还是期末（1为期初；0为期末）。
c）RATE示例：
举例1）Nper：假如你存钱的期限为12年；Pmt：假如你每个月都存进去500元；Pv：假如你第一次一次性存了3000元；Fv: 假如你想过了12年收到300000元（本金+利息）；Type:0或1，表示你每次存钱的时间是期末还是期初，0是期末，1是期初，因为如果期末基本当期不算利息，所以是0； 注意: 上面截图中B9是月利率，年利率 = 月利率 * 12。但更准确的是：年利率 = (1 +月利率) ^ 12 – 1。同时：rate和nper单位应一致。例如，同样是月或年。在所有参数中，支出的款项，表示为负数“-”，为现金流出；收入的款项，表示为正数“+”，为现金注入。上方的（500）和（3000）是因为数字前面加负号“-”, 因为excel表格默认显示的原因，所以没有显示负号“-”。特别注意：如有符号错误，计算结果也会出错。
举例2)
投入3000元，之后每个月投入0，存入6年，达到3582.157的收益，那么银行的利率至少为3%；
举例3) 某人2018年，受银行工作人员的忽悠，购买了一份定期保险，年缴费2000元，缴费期间10年，最后得到资金22000元。那么，年利率是多少？
PMT = -2000，NPER = 10, PV = 0，FV = 22000。
年利率 = RATE(10, -2000, 0, 22000,1) =1.73%
银行工作人员，忽悠的水平确实不一般。如果早会用这个公式，就可以避免被忽悠了吧！
示例4)冲动的年轻人特别喜欢信用卡分期购买苹果电脑。假设购买电脑6000元，分12期归还，每期500元，收取手续费是消费金额的7.2%（工商银行、中国银行的标准），那么对银行来说：
PV = -6000 + 432（手续费）= -5568，即银行初期付给我6000元，接着收回手续费6000 * 7.2% = 432元，实际银行付出5568元。
PMT = 500（每月银行收入500元），NPER = 12，FV =0，TYPE = 0。
年利率 = RATE(12, 500, -5568, 0, 0)* 12 = 14.02%
不算不知道，一算吓一跳！比贷款的利率还要高出好多，你还会用信用卡的分期还款吗？
RATE小结：RATE函数可谓小巧简单,对一些保险类品种，此函数可以快速计算出自己的成本或收益。
二）年金PMT 与大家平时生活最息息相关的非PMT函数莫属，比如你家的月供。
a)年金函数PMT定义：PMT函数即年金函数，基于固定利率及等额分期付款方式，返回贷款的每期付款额。
b)PMT函数PMT (rate, nper, pv, fv, type)}rate——各期利率}nper——付款期总数}pv——现值，}fv——终值，缺省为0}Type_0为期末，可缺省；1为期初。
c)PMT示例：已知贷款的年利率(4.9%)，贷款年限(30年)，贷款总金额(200万)，现在分别计算年偿还金额、季度偿还金额、月偿还金额。 =PMT(4.9%,30, 2000000) 计算年偿还金额。=PMT(4.9%/4,30*4, 2000000) 计算季偿还金额。=PMT(4.9%/12,30*12, 2000000) 计算月偿还金额。(-10614.52) So easy，大家在度娘上找的每月还款工具中的更底一层，就是这个函数。
三）更多有用的财务函数：NPER,PPMT,IPMT 朋友，您自己来！
四）科普小知识（注2）
EXCEL函数一共有11类，分别是数据库函数、日期与时间函数、工程函数、财务函数、信息函数、逻辑函数、查询和引用函数、数学和三角函数、统计函数、文本函数以及用户自定义函数。
财务函数财务函数可以进行一般的财务计算，如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值，以及债券或息票的价值。财务函数中常见的参数：未来值(fv)：在所有付款发生后的投资或贷款的价值。期间数(nper)：投资的总支付期间数。付款(pmt)：对于一项投资或贷款的定期支付数额。现值(pv)：在投资期初的投资或贷款的价值。例如，贷款的现值为所借入的本金数额。利率(rate)：投资或贷款的利率或贴现率。类型(type)：付款期间内进行支付的间隔，如在月初或月末。
(一笑加一笑， 2018年4月3日 夜)
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