炒房客的流派（八）----失败者#520
炒房客的流派（八）----失败者 #520
Q：为什么没有豪宅别墅流。A：亏钱有流派么？
一）贵妇
前二天，一个贵妇追着我满世界的骂。如果Singlish不是太退化的话，她的意思大致是这样的：
“我朋友房子海德公园，那是富丽堂皇Royal气派，你哪比得上”。“我买房子一定汤臣一品，No.1才是高大上”。“呸，你那些贫民窟老破小。姐姐根本踏足不进去。一口水喷在屏幕上”。我冷冷地看了她三秒钟，“你是娼妇么”。
你是娼妇么。你这辈子赚过钱么。不知道是你老爸牛还是你老公牛，你本人这辈子赚过钱么。你这辈子除了花钱，你懂得怎么赚钱么。
这个姐姐的本事，就是劈着叉跨着腰，指着那里骂：“姐姐的房子比你好”。花钱的事谁不会。我们是在比谁的房子更好么。大小姐脾气谁不会。
我们是在比谁的房子“能升值”。在过去五年，英镑的汇率跌了有近40%，而海德公园的房子还涨不到40%。你去买，那不是豪宅。那是耻辱。你不是贵妇，你是娼妓。
天底下“亏钱”的方式千千万，你随心所欲去做一件事情，99.999%的概率是亏钱。而要赚钱的事情，则是千难万难。你要经过精密的计算，耐心的等待，吃别人几倍的苦，还要一点点运气，才能赚一二百万的钱。
所以我们要经手赚一套房子，那是百折千难。要千锤百炼精密计算，还要运气很好抢到笋盘，最后还被政府的税收剥一层皮。只有最无知的蠢女人，才会觉得自己最聪明。无知者最自信。贵妇在任何时候都是接最后一棒的。
二）贵妇流
为什么我们说了炒楼的好几个流派，可是从来没有人说过“豪宅别墅流”，甚至也没有“仁恒万科流”。因为这些流派不赚钱，买别墅不赚钱，买豪宅不赚钱，买仁恒倒赔要亏钱。
凡是说到“香港房地产”泡沫时，很多人喜欢举一个“阿B哥”钟镇涛的故事。文科生小编媒体，一而再，再而三地喜欢用钟镇涛的故事，吓阻警告各位：
[*]房产是要大跌的，
[*]炒楼是要破产的，
[*]阿B哥是要讨饭的。
可是，这反映了中国文科生小编的不严谨，浮躁，游于表面。阿B哥究竟是怎么破产的。这故事要读下去才有续集。
严格地说，阿B哥一共只买了4套房子。花了1.5亿。而此后六个月就跌掉了一半。他本人几乎没付什么首付，于是立即被打成负资产。四套中有二套是别墅，全部都是一手豪宅CEO盘。
问题的关键，你本来是一个唱歌的，你来炒什么楼呢。而且还玩得这么大，冒冒失失一头300斤的大肥猪冲进来。他是“贵妇流”典型牺牲者。而这一切的背后，则是他的老婆：章小蕙
和所有的贵妇一样，他买的是“最贵的房子”，而不是“最升值的房子”。这二者是有巨大区别的；最升值的房子，往往是破破烂烂被低估可改造的房子。最贵的房子，通常是一手精装品牌CEO豪宅别墅，食人草专门吞咽贵妇的。
如果阿B哥是一个严谨有经验的炒房客，他根本不会这么惨。甚至说，只要他是几大流派之一，即使香港楼市崩溃，都损伤不了他太深。如果阿B哥买的是老公房，四百呎贫民窟。底层低端的房产，几乎没有价格下跌的空间。即使房价跌，他仍然可以收租，靠5%的租金维持回报。
如果阿B哥买的是“二手笋盘”，他也不会破产。楼市跌掉三年，则他刚到成本。
而钟镇涛买的是什么，是“一手豪宅CEO别墅”，半亿别墅。这样的别墅物业，本身价值就极度高估。高毛利产品，像Hermes包包一样，卖掉一个店里都要开庆功宴。他又是一个完全不懂炒房的外行，当他买入之时，价格或许就远远“高于”平均行情。至少肯定是远远“高于”同地段二手房一大截。而这一切的背后，则是女人：章小蕙。
在这个世界上，从来不存在“贵妇流”。炒楼是一种工作，是一个职业。是一门高度学识，勤奋，勇敢和狡诈并存的行业。炒楼，让女人走开。
三）其他失败的流派
a）仁恒滨江的价格，今天已经和联洋屌丝盘天安花园差不多。“仁恒万科流”不能碰，仁恒出品，必属垃圾。包括最近开盘的仁恒公园世纪，坑死一大堆人。
b）“旅游地产”不能碰。任何的旅游地产都不能碰。包括国内的，美国的，三亚的，湾区的，大堡礁的，百慕大的，马尔代夫…………滑雪场，度假村，温泉屋，散售酒店，海滨别墅…………任何旅游地产都不能碰。哪怕他们看上去如此美丽，如此景色动人。
因为旅游地产，几乎是完全没有二手市场。无论你买来多么精致，多么昂贵，他们几乎永远是卖不出去的。没有买家。为什么；只有大城市，才有房地产。
在旅游地产门口，根本没有晃来晃去的潜在客户。也没有存活下来的中介店。这是一项死资产。
c）分割商铺不能碰。
房地产市场，向来有“金银铜铁”的说法。其中金是商铺，银是写字楼，铜是住宅，铁是厂房。
但是，金商铺，绝对不意味着投资商铺的回报率高。很多人是被这一句话坑到死的，以为金子就一定比黄铜值钱。以为“买商铺才是高手”。金商铺，铜住宅，只不过说二者的玩法和逻辑不同罢了。
就中国的实际情况而言，商铺的回报率远远低于住宅。我们甚至都没听说过几个买商铺而赚钱的例子。而商铺之中，“分割式小商铺”又是坑中之坑。上海市政府从2004年之后，规定禁止“55平米以下”小商铺立项，免得坑死人。
如果说独立商铺还有三分活路，则分割小商铺是100%死路。
d）军产房不能碰。理论上，军产房不能买卖。实务上，如果你买了，房价跌了->买卖有效。房价涨了->买卖无效。
e）农村小产权同上。比军人略好。
四）流派终结者
我们用了八篇的篇幅，来讲炒楼多军的各种流派。某一些经验丰富的热心小白，已经在不停点头了，“学习了”“长知识啊”“谢谢啊”。
而一些更富有总结精神的小白，则是提出了问句：“按照你的说法，最有效率的炒楼模式，应该是：
[*]以较低的药单价格买入房子
[*]立刻改装成法租民宿流出租，获取尽可能大的租金回报
[*]以高的租金和颜值为估价基础，将物业套现，回笼资金扩大规模
[*]引入A轮，B轮天使投资者，扩大规模争取上市
这样滚动操作，5万变10万，10万变20万，20万变100万，100万变500万。三年做出2000万利润。然后以200倍估值“创业板”上市。顺便念念佛经，给自己打打鸡血，以疯魔流激励人生。Nasdaq敲钟，十亿富豪。这就是铺就的大道奋斗人生。对不对”:-D
呃，我们花了这么多的心血，写了这么多的流派。你看到我们写“干货”了么。真正的干货，是法租流如何在细腻的角落，瞬间打动老外。让他们有家乡的感觉。真正的干货，是民宿流如何吸引客源，尽量满租。真正的干货，是药单流如何解药。五重抵押证怎样解开。真正的干货，是二房东如何获取低价房源，这才是利润保证。
你看到我们写了“干货”了么。“炒房客的流派”，虽然写了八篇，但其实都是泛泛而谈。每一篇仅一二千字，最多介绍了一下流派的大致概貌，运行轨迹。对于内功心法只字未提，对于如何“追逐优秀”也是只字未提。
我们写这八篇泛泛而谈的“流派”，仅谈介绍而不谈细节，其实，只是为了引出下面这一句话：
“各位，以上诸多流派，全部都是错误的！”
（下篇再讲）（yevon_ou@163.com,2015年11月19日子夜）
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