世界上最好的房型 #430
世界上最好的房型 #430
今天突然想到了聊房型的话题，因为看到一篇写得很好的文章。
《宋家泰：这个户型为啥没人用？》
同时，也因为在篱笆网见到了一句很雷人的话。
一）老公房的争论
上午闲逛篱笆网，继续那个很奇葩的帖子《市区4，5十平的老公房买来以后很难脱手的》，看着看着，突然某人跑上来大吼一句：“老公房为什么不值钱，因为他的房型设计不合理”，房型老旧。顿时被雷得内嫩外焦。吐血三升。倒地不起，呕血成河。
篱笆网的组成份子，基本以一群90后无脑盲流为主。其具体表现为低学历，低收入，低见识。本身那个老公房的帖子，就已经是很奇葩的帖子。但居然会有人跳出来说“老公房，房型不合理”，又一次刷新了智商的下限。
在某些人眼里看来，房型是一种很High Tech的东西。随着时间的推移，他会升级成1.0,2.0,3.0,4.0，每一代WindowsXP都远远超过前辈。那么我们倒要问你。“女人的裙子，哪一款最为先进”。
女人的裙子，每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装，Spring New Arrival那么，女装“进化”到今天，哪一款才是终极科技款，才是最最最先进时髦的款式，美中最美的极美？
答案是没有。女装其实并不是一个“换代”的产品。女装仅仅是口味的不同。今年流行格子衫，明天流行长条。后年流行星星，再下一年流行繁花。
其实你想一想就知道，一共就这些三维尺寸。这么多年，这么多时装设计师，所有能变的花样都变过了。FashionDesign本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。
同样道理，画图纸呢。一室一厅的房子，你还能有多少变化？今天的老公房，略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。
二）宋家泰的房型
接着我们看到了宋家泰的这篇文章。这文章很长，估计大概有12000字左右。我把他放在了2F。建议大家都先看一下，看完了再继续看分析。
这篇文章的大致内容，是说虎哥设计了一个房型。然后宋家泰拿去给8个朋友看，八个人都说不行。所以这文案就被秒杀了，宋本人也是持否定意见。
说实在的，我挺喜欢这个房型的（白色虎哥这个）。因为它满足了我的几个需求：1）主卧占到总面积40%以上2）弱化客厅3）弱化次卧4）进一步强化主卧（带书房，带衣帽间，带小阳台）而后来宋本人手绘一张，黄色那张，却是很屌丝的。
“主卧占总面积40%以上”，这是一种新奇的提法。让人整体眼前一亮。我觉得这个提法非常好，甚至可以作为以后豪宅的标准。
譬如某人住的房子，主卧有二层楼。上次邀请篱笆美女版主KEKEJJ来做客。KK姐姐酸溜溜地说：“小二房多大啊，十几个人聚会别挤不下”。答：“不大，300平米不到”。
KEKEJJ吃了一惊。顿时就不说话了。但的确是没说谎呀，楼上二层就一个卧室。
再譬如说某人现租的房子。有一条半长的过道。然后再穿过一个长长的过道。宽2米，长要接近6米。几乎就象酒店长廊一样，要穿过整个完整的长廊，才能到达主卧。这一块的面积，如果换算成房价，价值200W元以上。而这块面积是完全没有任何作用的。就是走道，而且是特别宽的走道。宽度达2米的走道。
这样的设计，家里人都说好。包括60岁的奶奶都说好，赞不绝口。家里人喜欢就行了。而这样的房型，几乎肯定一定绝对不会在Mass Market大众市场出现。千夫所指，骂都骂死了。你KFS不是脑残么。
我们翻翻世面上“主流”的房型设计。他讲究的是什么。讲究的是“动线”。(百度搜：动线)其具体定义是，从每一个房门到每一个房门，连线越密集，房型越合理，房型越上佳。
“动线”背后的经济学意义是什么呢。就是交通密集，就是“省面积”呀！
毫无疑问，我们接触到的妖魔鬼怪的房子，按照“主流”设计师的说法，是非常悖狂的。而市面上卖的泛泛房子，俺又看不上眼。这是怎么回事呢。
三）屌丝的世界
得屌丝者得天下。屌丝占我们社会人口比例，如果不是99.99%，至少也是99%。
Marketing上有一条很重要的原则，“什么样的产品，卖给什么样的人”。你卖松茸牛排，自然不能和黄焖鸡烧饭一样的规则。你想卖松茸牛排，就得选个五星级酒店。用亮逞逞的锅子，装特别小的份量。然后在碟子没冷之前端上桌。而如果你卖黄焖鸡饭，只要大口大口饭就够了。最好咖喱多加点。
同样的道理，虎哥的那个设计图，其实他是卖给富人阶级。富人不需要“大客厅小卧室”，简直是放屁。富人不需要在客厅里招待客人。客厅没有社交功能。如果你一定要设计客厅，那也得三个六米。六米宽、六米深、六米高。
相反的，富人需要巨大的自我空间。因为生活到了这个档次，“自我满足”而不是服侍他人，已经到了极高的需求。所以主卧会非常地大。甚至大到门一关，里面就是另一个天地，有十七八间的地步。你想象一下都教授那个书房吧。
次卧会很小。没有任何客人有资格留宿在家。如果有，那也仅仅是保姆阿姨。厨房不需要考虑合并分开，你完全可以做二个厨房。
虎哥那个设计图，其实他已经站到了“富人房”的边缘。隐隐约约有那么一点模糊的概念。但是又没全通透。他最终设计的尺寸是160平米。这是一个很尴尬的定位。也是他失败的原因。豪宅是什么，豪宅就是二房260平米。
而相对来说，宋家泰的定位就非常清晰。“屌丝”造给屌丝，卖给DS。所以他不希望产品有大的变动，不希望有新的品味。工业化流水线最好。120平米做三房，89平米做四房，“动线”越密集越好。宋是对的。他也是最务实，最有希望活下来的。因为这个社会，本来就是99%的屌丝。
四）时代之变迁
什么是最美的衣裳。这个问题不好答。
因为对于不同的女人。它有不同的回答。对于公司高层高管，最好深蓝黑色，显得稳重沉闷。对于中级干部，可以裁剪得体，但一定不能抢了老板的风头。只有底层员工，和完全没有工作的小姑娘，才能够穿得花花绿绿的。
另外，工作日和休息日，外出远足和喜宴聚会，着装要求又各不同。概括来说：“不同的衣服适合不同的场合”。同样的道理，也适合房型。
什么样的房型才是好房型。不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。
穷人又要面子又撑场子。钟意要“大客厅小卧室”。尽量显得自己房间很大。而一切能节省面积的地方，则尽可能的节省。得房率高高高。对于中产白领，120二房135三房，中规中矩即可。对于“虎哥”，我猜想他可能是不上班的自由人士。所以特别看重卧室。宅男整天待在家里的时间也比较多。对于某些变态人士，咳咳，我就不展开了。
所以开发商不会犯错误。商人冷酷，但却实际。“虎哥”的图纸永远也不会变成现实。但宋家泰的会。KFS造一幢楼时，三房多少套，二房多少套，边套中间套各多少。总价单价在哪个区间，这都是经过严格的市场调研的。
KFS卖给你的，一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的，但肯定是你会掏钱的。房型无好坏，只有适合。
五）炒楼客的房型
KFS不会犯错。他们卖给你的，永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。但是“买家”会犯错。
2003年SARS之后，香港楼市开始复苏。但是复苏的步伐，很不均衡。在2003~2014年这十年复苏步伐中，涨得最快的，是大面积豪宅。尤其是2000尺以上大户型。几乎翻了10倍。
涨幅其次的，是三房。4倍平均涨幅。而较慢的，是二房。3倍不到。涨得最慢的，是400尺以下旧楼。最差的甚至不到一倍。
而是1995~1997楼市狂潮之中，这行情几乎是反过来的。1995~1997当时最好卖的，是二房。也就是“夫妻+小孩”刚需盘。三房远远比二房交易清淡。而且单价也低。至于大宅豪宅，热度就更少了。
造成这种差异的原因，在于“动力”不同。1995~1997那一波，买房的主要是“刚需”。俗称上车客。他们最紧需的是有套房子。小点窄点不要紧。而2003~2014那一波，香港买房是“换房客”+大陆买房“豪客”。
对于香港人来说，2003~2014他们是换房子。抛掉了二房改三房。于是他们推高了三房价格。
还压低了二房价格。KFS不会犯错。KFS卖房子是一次性的。他卖给了你，就转移到你的手中了。但是“买家”会犯错。
你买的时候，是“二房”最热的时候。你为此房型付出了最高的单价。你卖的时候，是“二房”最冷的时候。大家都在抛售，价格抛压最沉重的时候。
房型如时装。随着时代的变迁，对房型的评价和品味也会不断改变。好房型会变差房型，差房型会变好房型。
及早准备，预见与分析，才是炒楼客生存的基础。
（yevon_ou@163.com，2014年11月12日晨）
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