关于“重庆管家有限公司”的设想 #F800
关于“重庆管家有限公司”的设想 #F800
蟹无爪牙，则不可以横行。
一）主场
在炒楼这一行，有一句很有名的话，“过江龙战斗力七折，过海龙战斗力三折”。因为这里面涉及一个严重的“主场”问题。
很多人一直没有意识到，这一个生我养我哺育我的城市。有多么的重要。你从小生于斯，长于斯。你的父母亲戚，同学师长，全部都在这个城市。这就是你的“主场”。
对于主场来说，他有非常多的“加成”。最典型的譬如；
[*]熟悉。整个城市对你就是故乡，每一条街道每一个片区，都知道优劣。
[*]人脉。破限购破限贷，产证加急。每一件事都需要人脉。
[*]时间。最短的出行距离。打波的很贵的。
尤其是时间。如果这里是你的主场的话。你做任何事都很容易。交通的成本，是几乎压缩到零的。
而对于职业炒家，他其实面临一个“客场”的问题。客场的主要劣势有；
[*]熟悉。重庆我从07年开始累计飞了20次。迄今依然是一个非常陌生的城市。想了解一个城市，除非你住到他当中去。
[*]人脉。缺乏几项最重要的人脉。尤其是贷款中介，装修师傅，出租中介。
[*]时间。在重庆我们往往只能买一手房。而不能象绣花一样看房200套，耐心地挑选笋盘。主要瓶颈就是出差时间。
今天，受水库阿大米的刺激，突发奇想。能不能搞一个“水库重庆管家有限公司”。
二）使命
近期，随着Kai主导的融景城团购逐渐完成。以及重庆天地，珊瑚水岸等几单大项项目陆续收尾。仅仅水库系统，在重庆砸入就超过了一百套。
随着团购的“后续深入”，一些需求也逐渐付出水面。概括来说，主要有以下几项；
1）装修。
团购买入的主要都是毛坯房。趁现在人工材料都不贵，如果业主有意愿的话，为什么不花几万元装修呢。
真便宜，重庆的装修，和上海所谓的“几十万元”绝对不是一个数量级的。11年我在重庆时，一套90平米（建面）的报价，是30000元人民币。包工包料，所有事情做完。三万元，苍天啊！
即使考虑到，上海人的装修标准，应该高于重庆水准。再算上这二年物价上涨。无论如何，115平米（建面）十万元应该足够可以搞定。
2）出租
装修完了，当然是需要出租。每次出租之前，都需要一个小伙子拿钥匙亮房子。租客如果不稳定，则还要退租，维修，换租客。
这些事不难，但是很繁琐。最好是能扔给一个人，以后自己就不需要管了。
3）贷款
贷款主要是和银行对接。不过贷款始终是一件很辛苦的体力活。
银行的信贷员，朝南坐惯了。服务态度很差，细心更是厥无。往往复复的退件，来回的扯皮，“并发式”购买的控制。这些都是体力活。
这个时候，如果有人可以“拉”你一把。你只要提供了基础的资料，他可以帮你预审。可以帮你和银行沟通。如果有需要花体字的地方，他可以帮你提供专业服务。
则贷款大大省力。这份职能也是有用的。
三）生意
目前融景城团购约60套，重庆翠湖天地约20套，此外散户还有20套。至少已有100套。如果我们之后再有二个团购项目的话，很容易达到200套的规模。
在我们的构思中，我们需要一个“重庆管家服务管理有限公司”。他能够和“团购”“上海炒房团”完美对接。并成为我们在重庆主场的延伸。螃蟹失去爪牙，则无法横行。
这家管家公司，提供以下服务；1）装修监理。收费5K。
纯粹的监理功能。包工包料另算。监理的作用，是使得主人不用再飞重庆，而直接可以拿到成品。
因为我们买的楼盘和户型，高度集中。我们完全可以靠“西点”团队，出几份图纸。统一设计，统一装修，统一风格。材料大批量采购，装修工人也比较容易学习经验。保证工期。
“凤变冰”每一个业主，将仅限于提出一个要求。在装修的末期，提出一下个性化发光发彩的元素。以最大化的节约成本。
2）贷款辅助。收费2K。
手把手帮助你申请贷款。在资料齐全，资格基本符合的基础上，代理办理流程。节约业主的精力。
此项收费，不包括“解药单”。凡是鹤顶红，断肠草，五步散，费用另行计算。
3）房租出租。收费1K
和其他所有中介一样，收取35%的佣金
4）房屋跟进。收费50元/套/月
这是一般人都不知道的费用。但是对职业炒家却是耳熟能详的一笔费用。
主要包括但不限于换灯泡，修马桶，补交水电费，有线电视，物业管理费。楼上楼下扯皮。以及最重要的：检查有没有忘记收房租。多军常常有七八个月，整套房子都忘记地址在哪的事。
租客如果退租，35%的中介费另算。这50元仅是跟进的“甲方代表”费用。
在上海，这笔钱标准一般是100元/套/月。好比你有50套房子，请一个助理专门跟进。一个月的工资就是5000元/月。重庆假设比上海便宜，50元/套/月。注意：本费用有上涨余地。
好吧，我们计算一下。5K+2K+1K+50*12，乘以100套。妥妥的年薪百万啊！
四）人力资源
虽然名义上有一百万元的收入。但是这些事，一个人是做不完的。
因为收入的大头，近50W是“装修监理”费用。监理这种事，一个人管头管脚肯定不够。一般是一个人去建材市场，大采购。一个人在工地，检查货品质量。一个人楼上楼下的跑，一间间查看过去。
我觉得如果要把100套房子的监理全部做得好，三到四个人是必须的。
而此后，业务模式并不是持续的。因为“装修监理”是一次性的。当一套房子装修完毕，租客入住。则其98%的事情已经做完。剩下的跟进，收收房租交水电费。其实需要的精力很少。
如果在前期需要四个人手的话。到了后期，维护100~200套房子，有二个人全职跟进就足够了。当然收入也降了下来。
即使我们在2017~2018年可以再搞几次团购。再堆积一二百套房源。但是我们需要看到，“装修监理”这行活终究是会做完的。这是一个矿会挖光的行业。
因此我们需要的是1~2个人的核心团队，再加一二个辅助助手。
五）人才
对于“重庆管家服务有限公司”，其员工需要怎样的素质呢。
最主要一条，是“靠谱”。事情并不难。甚至可以说，所有的业务，全部都是从上海传过来的。根本不需要拉销售。
我们会给你所有订单，所有食量。甚至还有手把手的教。你不需要担心创新和挑战。但是你做事要“靠谱”。
靠谱这件事，本身就是要求十分之高。非常非常难得。人中龙凤才会有的素质。
你想，装修如果墙上有裂缝，瓷砖没有对齐，水泥有裂缝。业主会有多么的愤怒呢。
“贷款中介”这种活，本身就令人郁闷。细致而繁琐。而如果同样的活，你要重复做上100次，做上100套。你会不会发疯，会不会抓狂。
100套房子需要跟进。每一套房子，业主都会打电话给你。光在手机通讯录里面，输入100个名字，就是个不小的工程。而且每一个都是爷。每一个都是差使你办事。中国能具有“管家精神”的。我觉得我们的国民性中没有这样的血缘基础。
对于人选而言。这个人要懂装修，懂贷款，懂地产。不懂也不要紧，关键是人品。所有知识，我都可以教你。象手把手一样，把这个助理带出来。把这个徒弟带出来。
六）结语
最近的一轮融景城团购，60套我没有参与。20套翠湖也没有参与。20套杂七杂八的白象街，融御，时代豪庭，珊瑚水岸，我也都没有参与。后面100套团购估计也腾不出手参与。
所以呢，俺一套也没有。整件事和我无关。你想那么多干嘛呢，纯一个话痨。洗洗睡吧。
(yevon_ou@163.com，2016年11月25日晚)
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