慢节奏和快节奏 #1360
慢节奏和快节奏 #1360
最近进入了倦怠期，没精力写大部文章。本文原是“分答小讲”第二讲。因“小讲”目前正处于大幅改版和重新定位。因此拿出来发掉。
大家好。今天，我们继续讲“分答”小讲的第二讲。
还是讲人的故事，还是小李的故事。
我们看“知乎”，经常会有人问道。“我看中一套房子，很满意”。“可是价格能不能再降点。有什么谈判技巧，能让房东再让步5000元”。“有什么砍价秘诀”。
我们今天讲的，是多军的一个小妹。也是圈内人，信基督教的。天天和你说耶稣教导。可是买起房子来，一样很贪。恨不得把房价榨出汁来。石头榨出油来，一定要把房价砍到最低。
2007年的某一天，小妹妹看中遵义路的一套房子。当时房价还很便宜，50几平米的房子，也就88万。一直到了晚上十点。小妹妹打电话给我，“不行了，赶过来救急”。
我开车到中介店里一看，我们这一方，坐了三个人。对方卖房子的，是一对小夫妻。
房子已经看中了，基本上谈得差不多。现在双方唯一的分歧，是88.5万。对方要求88.5万。小妹妹坚持要求88万。双方差距只差了5000元，可就是坚持不下。
我一看，你深更半夜地把我叫过来救场，就是为了这事。怎么办，四字真言“哭晕，认怂”。
一般遇到这种情况，最佳的办法是哭晕。女性购房者，哭晕在大叔上家怀里。
男性购房者，哭晕在大妈怀里。 “我上有老，下有小，我凄惨啊”。“小时候三个月只吃榨菜，凑了钱上学。现在买一套房子，妈妈把裤脚管里封的存折拿给了我”。
一般我们遇见“砍价”这种情况。初级技巧就是哭晕，扮惨。《中国好声音》看过没有。要进入复赛的核心秘诀，就是扮惨。把家里说得越凄惨越好，筹款越狗血越好。煽情煽得评委们感动了，你就可以进复赛。
可是这一次，这个技巧似乎不大管用。最主要，对方上家是一对年轻人。戴着黑枝无框眼镜，透露着一阵精明气息。如果是他们父母来谈判，就好办多了。
我上去试了几次:“88万”“88.5万”“88万”“88.5万”“88万，一口价，做完大家就成交了。黑灯瞎火的，也可以早点回家”。“我们不急，多晚我都陪你。通宵也可以”。
我跑了回来，擦擦汗，“今天恐怕遇到麻烦了”“对方意志坚定。如果你非要赚这50000元，那只能使用‘慢节奏’技巧，拖字诀了”。
正巧，我们这个小妹妹，是一个彻底的财迷。于是，一场大战，就开始了。
具体的做法，是在中介店里，找一个最最最里面的办公室。没有窗户。然后这里有一个核心技巧，“偷偷把暖气开到最大”。暖气越大，人越容易烦躁。
然后大家坐在会议室里，就是耐力和毅力的比拼。“88”“88.5”“88”“88.5”
话讲到这个份上，所有的措辞都已经讲光了。所有的道理都已经说过了。剩下的，就只有毅力的比拼。没有新话，就是来来回回重复老辞。
这一场战役，最终我们拼了五个小时。一直到第二天的凌晨三点。对方女方终于坚持不住，投降。然后大伙高高兴兴去吃了麻辣烫。
这件事情告诉我们的是什么呢。在真正意义上，“谈判技巧”其实是不存在的。
因为技巧是双向的。如果你说，你可以问“砍价技巧”。那对于房东，他也可以学“涨价技巧”。你不可能二个人都赢的。不可能二个人都有独门秘笈。
那具体怎么办呢，如果你一定想要这套房子，对方也诚意卖。双方就价格谈不拢。那么搞到最后，就只能是毅力马拉松。
这是一件非常辛苦的事情。也就是我们所谓的“慢节奏”。你可能要花五六个小时，甚至七八个小时，才能从谈判中获胜。谁更有毅力，谁就是赢家。
最后再提醒你一句，把空调开到最大，然后偷偷脱掉毛衣。
讲完了慢节奏，我们再来讲“快节奏”。还是这个小妹妹。还有第一讲中的小李。
话说有一次，这个小妹妹的御用中介推荐，给她找了一套高科西路的笋盘。单价一万多。时间大概是2008年。
那个信基督的小妹妹，无疑是一个极贪心的人。中介报给她的价格已经非常好了，可是她还不满足，还想再砍下一万二万。
那天上班早上8:35，她在地铁里，用手机在BBS发了一条贴子。她说：“我昨天夜里看了一套房子，是高科西路123.45平米，八楼望园景。总价大约xxx万”。“请大家帮我参谋一下，便宜不便宜”“房价会不会继续跌”“能不能再砍掉二三万”。
请注意，在这个帖子里，她既没有提小区名称，也没有中介联系号码。更没有房间门牌号。
半个小时以后，9:05分。等她下地铁的时候。群里的一帮人还在起哄，“这价钱不错，但还需要再等等”。“再砍掉二三万”“我也感兴趣的，LZ能不能留个联系方法”。
这个时候小李，也就是我们“分答”小讲第一讲中的小李。冷不丁上来插了一句话；“洗洗睡吧，都散了吧”“都不用去了，三分钟前我买下了”。
就这么半个小时时间，从BBS发帖，刚刚看到这个房源信息。一直到你下了地铁，前后30分钟时间。
小李已经开车到了现场，找到御用中介。拉着房东签了买卖协议。并且付了五万定金现金。
事后，我拉着小李，问他“你是怎么办到的”。这么传奇的交易，你是怎样做到的。
小李回答说，“它这个房子真是笋呀”。“比市场价便宜了20%左右”。“那一片我很熟悉。这个精确面积一出来，我就知道是哪个楼盘。知道估值”。
“她又说客厅朝园景，我马上就知道是哪个门牌号哪幢楼了”。这些都需要平时的积累。
然后小李花了15分钟，开车开了过去。一到小区楼下，顿时知道坏了。密密麻麻的，十几队人。各个中介带队，象抢一样。人头攒动都在打手机。
“那你是怎么抢到的呢”。“我没看房子啊”。
因为房东从别的地方赶过来开门。别的客户，都在等着房东开门。你上百万的交易，至少要多看一眼吧。
“我没看房子啊”，小李说。“我跟御用中介说，直接拿五万给房东下定金。房子不用看了”。
这里面，就体现了“职业炒家”和普通人的巨大差异了。普通人买房子，仔仔细细看，那是最重要的基本功。不仅仅自己看，还要家人看，老公看，丈母娘看。恨不得全家老小十七八口人，每个人都看一遍。
按照正统的，某些新闻媒体的说法；不仅要看房子，而且要“验房师”。带一把小榔头小锤子，东敲敲西打打。哪里有一条裂缝，都要作为和房东砍价压价的筹码。
买房子是大事，需要群策群力，大家一起都给意见。三姑六婆一致通说便宜都说好。给足信心，你心里才算安定一点。不怕买亏了。
然后你跑过去一看，黄花菜都凉了。房子不见了。真正的笋盘，三天必走。根本轮不到你看十七八遍。
而职业炒家，他的综合素质能力是非常非常强的。首先，他决策很快。300W的单子，只要15秒就可以下决心。输了赢了都象一个汉子，绝对不是娘炮。
其次，他要有非常强的行动能力。你本来在吃早餐，吃到一半，扔下碗就跑。而且蛛丝马迹，要能推断出几弄几号。
第三，你要愿意承担风险。我们扪心自问，有几个人，可以在“不看房间”的情况下，仅凭外墙望望，就买下一套房子呢。
在我们职业炒家的群里中，几乎每一个人，都有过“不看房子”的经历。真正的最高境界，是“三无”：没看过室内房子，不知道楼盘在哪里，甚至都忘了自己有几张房产证。一般不建议小白们模仿。
言归正传，其实室内好坏的情况，对房屋价值的影响是非常轻微的。你完全可以“凤变冰”。尤其是有二条裂缝，碎了几块玻璃，坏了几块木板。这些根本就不用放在心上。
你真正要维修，要翻新。也就是一二万。或者三五万的事情。
可是我们抢笋盘，一套房子便宜20%，那就是一二百万，甚至二三百万的大数字。所以人要分清轻重缓急，要学会残缺和损失。人生道路的比拼，都是综合素质的比拼。
好了，今天我们讲了二个例子。一个是“慢节奏”，用最慢最慢的节奏拖死对手。一个是“快节奏”，风雷不及掩耳抢下一套房子。
这些都是同一批人，同一批弄潮儿的财富神话。如果你想听更多楼市技巧的话，请继续收听下一期的“分答”小讲。下一期讲定金的技巧。
（yevon_ou@163.com，2017年2月14日子夜）
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