《炒楼秘籍》速成法备注 #2770
《炒楼秘籍》速成法备注 #2770
少年，我看你骨骼清奇，面相不凡。我这有本武功秘籍…………
一）速成
水库《速成篇》这个标题一出来，顿时有人一拍脑袋。原来还有这好东西。
这事好呀。你说水库论坛从2015.2月，前前后后也写了二年多了吧。文章累积不下百万字。
200多篇文章，如果要看，得几天时间。看得累呢。
你说，如果可以浓缩到1000个字。
您早说嘛。
俺就不看正文了。只看速成版。一千个字岂不是三分钟就看完。
为此，我们先要解释一下“速成”的意思。
什么叫做“速成”。真正按照严格意义上讲，是没有“速成”这个说法的。
人类的社会，经过千淬百炼。真正能够保留下来的那个方法，一定是最有效率，最迅捷的方法。
此所谓“正道”。
而其他所有的“速成”方法，无一例外，都是有各种各样的缺陷的。
就好比你要学知识的话，老老实实地念完四年本科。这才是最踏实的。最踏实的才是最迅速的。
而如果你要“一年，二年”就毕业。则多半是技校，大专。
我们今天说的水库“速成卷”。其实是通用件和专用件的区别。
学问之道，分为“体、用、术”。
“体”为根本。奥派和经济学的大道理，才是演化以后一切的基础。
而大道理并不能转换成“钱”。有时候你看“体”，洋洋洒洒写了几十万字，可是没一款能帮助你赚到钱。
未免显得十分屈闷。
“速成篇”，则是侧重于“术”。
基本上世面上所有的“速成”，讲的都是“术”的道理。任何教你快速赚钱的方法，多半是一门手艺。
一个熟练的技工，三五天就可以上工了。而培养一个大学生，却需要四年。
“体”和“术”有什么区别呢。
区别就在于“通用件”和“专用件”的区别。
学习“术”的人，好比一具专业刨螺丝钉的机床。你让他加工螺帽，则效率极高，成本也节省。
哪天你想加工一个曲轴，他就完全不能胜任了。
我们的时代在变迁，社会在变迁。更要命的是政府也在变迁，环境和政策一天一个样。
这导致我们今天学的“整套手法”，到明天可能就没用了。
好比第24，25条。我们说我们需要“二张房票”。其中A用于凤变冰，积累原始资金。B用于大面积低单价流派。
这就是11.28“新政”之后的新改变。
在之前，只要“首房无贷”，没有贷款记录也是可以认首套的。
你只要A一缕房票就够了。
如果说这还属于“小改动”的话。
则随着“水库”的普及面不断提高。目前市场上“凤变冰”也越来越难找。
凤变冰的特点，在于凤姐，不在于冰冰。
凤姐才是你可以赚取的利润。而冰冰溢价少，最多使你卖得快一点。
随着水库大军越来越多，凤姐都快被挖光了。洼地也是越来越少。
整个逻辑链上，“凤变冰”也属于很重要的一环。
失去了凤变冰，资本原始积累如何走。如何获取家人的信任？
这些东西，光靠一篇“速成篇”是无法回答以上问题的。
1000个字可以速成。但速成的是“专用件”。只能用于特定时期特定场合特定人群。
而只有把“体，用”都学会了。从头开始学，把基础打好。把整个逻辑讲透。
当外部环境变了，你可以自己顺着逻辑推导。依然有对策。
这样100万字的阅读，才算是没有白费。
二）小抄
速成篇的第二个问题。在于我们一直有一个梦想。
在《射雕英雄传》里面，铜尸陈玄风盗得半部九阴真经。
他放在哪里都不放心，最后把原文毁了。刻成刺青，缝在自己的胸口。
后来被人皮剥下。
八卦读者看到这里，不由得会问。“在古代又没有打印机，您最小用几号字体”？
人的胸口皮肤，面积十分有限。在这么小的范围内，你怎样抄下半部《九阴真经》。能写多少字。
结论是，很少，不到1000个字。
当我们读大学时，我们就心怀一个梦想。读了那么多的武侠小说，哪天让我也撞见一本《武林秘籍》。修炼了以后，变得贼猛贼猛老牛逼滴。
睡在上铺的兄弟，偷偷地凑了过来。拿出一本发黄的手抄本，“少年，我看你骨骼清奇，面相不凡，必是一代学武奇才”。
然后你接过，对着昏暗的灯光一看，是这本；
《水库论坛》如果是“炒楼秘籍”的话。则我一直想出一个“速成手抄本”。
字数不要多，就1000个字左右。足够刺绣刻在陈玄风的胸口。
足够做成小抄，在大学生之间流传。
所以才有了#2760这个“速成版”版本。
经过的大幅的简化，凡是讲宏观调控，讲经济学原理dT>0的，一概不要不录取。
最终勉勉强强凑了1009个字。
但其实还是很偏向“用”的。介于“用、术”之间。比较偏向蛮理论化的。
因为，真正要写“速成版”的话。终极格式我只要43个字就够了。
“七成30年按揭，去买上海康城一楼带地下室的户型。按照2017年1月的价格，闭着眼睛买。即买即赚”！
三）工作
好了，现在我们具体展开，“速成篇”66条究竟都写了些什么东西。
首先，你需要一份工作。
工作，绝对不是让你去赚工资的。更不是让你去拼搏升职加薪。
事实上，既然是“速成版”。则时间是非常宝贵的。一般在36个月内就要结束战斗。
36个月，靠工资，那是根本攒不了多少钱。升职提干也就是小组长，毫无意义。
“上班”的主要用途，是为你交四金。
交四金有非常重要的意义。尤其是当申请房贷，信用卡时，会有很大的加成。
你只要有一份体面正当的工作就可以了。工资无所谓。
“上班”的第二个含义。是结交一群“小姐妹”。或者“小兄弟”。
赚钱再快，也比不上申卡。
对于一个初出茅庐，刚刚踏上社会的年轻人。如果他要靠“工资---积蓄”赞起人生的第一个150W，那可能需要五六年，甚至更长的时间。
而办卡的话，体制内人均130W，体制外人均80W。
也就是你那群小姐妹，一个个都是人形金矿。只要你挖掘得好，四五个朋友一凑就是300W启动资金。
四）流水
一般银行的需求，让你打六个月的流水。
上海最近四季度管得十分紧，甚至要求你打十二个月的流水。
无论如何，你在公司里得待六个月。
在这段时间内，你也不会闲着。
一件可以做起来的事，是“养流水”。
你要严格地做到“收支二笔账”，甚至可以说，同一家工行开2张借记卡。
其中，所有的“支出”走一张卡。譬如月供，还信用卡，分期付款。
所有的“收入”走一张卡。工资，房租，定期收入。
这样，等信贷主任问你要“流水”时。“收入卡”才会好看。
而对于“初入职场”的年轻人来说，工资不会太高。“流水”也十分难看。
这时候，你还可以“养流水”。
也就是说，每个月固定有一笔23456.78元的进账。放在卡上，暂时不要取走。
每三个月可以集中取走一笔60000.
按照谨慎的原则，银行应该集中监督你“工资”项目下的每月定期收入。
但我们实战体会，只要你每月固定日期，非“工资”类目其实也很有用。
另外一个黑科技，有某二家银行，如果你汇款的时候“备注栏”写工资。
则等到你去打存折簿时，他显示也是“工资”。
具体不展开，免得洞塌。
总而言之，你的流水得养起来。等哪天真用上贷款时，谋而备就可以用。
除了流水之外，另一个可以养的是“社保”。
社保的时间，每年的纳税证明，都可以养。
当你看见职业炒家唰唰唰地“万箭齐发”时。
其实人家二年前就开始准备了。
五）扫街
在这六个月内，除了养流水，另一个可以做、必须做的事情是“扫街”。
天底下本没有捷径，也没有速成法。
一切都是无差别的人类体力劳动。
我们一般的要求，是“看房200套”。
对于一个小白，你会有太多的疑问。说了你也不听，听了你也不懂。
在这样情况下，我们给你的建议就是“看房200套”。
你不用违嘴，自己去看房二百套。
随着你皮肤被晒黑，脚底被磨破。晚饭今天没有吃，明天没有吃，后天忘了吃。
你自己会涨经验值，会有实战心得体会。
二百套是告别“粉耳朵”的唯一方法。
“谋而寡断”是男人最令人厌恶的品质之一。
“杀伐果断”是可以后天学的。其最佳的办法，就是长期泡在第一线。经历足够多。
六）人脉
培养二个御用中介。培养一个御用贷款中介。
就好像我们在《信息不对称是伪科学》一文中所写的。凡事皆是资源。
信息不是免费的。
七）信用卡
大约“四金”社保交三个月以后，征信系统已经有了足够记录。这时候可以开始申办信用卡。
因为银联偷偷地规定了“个人总授信”有上限。
因此办卡有很多的讲究。
工行卡最优先
56天卡优先
继续办付费白金卡
当这些卡发下来以后，你还要进行“养卡”。因为到了后期，你是根本没有精力干养卡活的。
你要为每张卡刷50笔小额消费，笔数要多，商户要杂，类型要全面。
这样你的信用卡统计报告才会好看。
最后则是开始请小姐妹吃饭。
真心诚意地告诉她们你要炒房，要借她们的名字办信用卡。不要撒谎。
八）凤变冰
好了，差不多到了四五个月的时候。你手里卡也有一些了，房子也看了100套了。对市场有了初步的了解。
这个时候，你要“实战”一把。
纸上得来终属浅，真金白银才是赚。
我们对于“第一笔交易”看得极重。对于第一单，赚钱多少和年化回报率完全不重要，权当练手。
关键是“赚”。一定要赚。哪怕年化回报只有10%
但你无论如何不能亏。切记，切记。
买房的第一套，第六套，第十六套是最重要的。
具体的操作，反正你买房之前，可以有二到三个月的漫长时间可以扫楼。
只要你看的房子足够多，你总是可以找到笋盘。
“凤变冰”，关键是凤姐。
利润是在买入的一刻就已经产生。关键要成本远低于市场价。
对于第一单，第一次“凤变冰”，你不用追求高利润。
只要能摇摇晃晃地把“整套流程”走完即可。
我们的目的，也主要是让你熟悉了解“买入---装修---卖出”的整套流程。
知道是这么回事即可。
最后，你盘算利润。利润很薄。
但是再薄再薄，只要能跑赢定期存款利息。也足以让人精神大振，“发现一条财路”了。
在第一套的基础上，一般我们建议你再做第二轮“凤变冰”。
和第一轮的青涩相比，第二轮无疑会少走许多弯路，少交许多学费。利润大为增加。
挑战一下获利的上限。
此后，还可以做第三，第四轮。
“凤变冰”本身不是一个成功的流派。炒房客动辄谈论500W以上的利润。以“凤变冰”单趟20W的利润，足足要做上几十笔。所以，不必留恋。
凤变冰，主要是三个目的；
1）小规模实战几回。涨涨经验，交交学费。
2）赚100W启动资金
3）给家人竖立一个赚钱的印象
九）富二代
在这里，就可以看见我们和口含金匙“富二代”之间的区别了。
我们通篇的文章，假设的主人公，都是“赤手空拳来到上海，无存款，无人脉，无资源”的三无人士。
你很能干，很拼，想出人头地。但22岁时一无所有。
对于这样的年轻人，你才需要“信用卡”+“凤变冰”这二条科技树。
信用卡可以通过“空当接龙”的方法虚空幻化出几百万。尽管苦不堪言。
凤变冰获得100W启动资金。并获得家人的支持。
不管是谁，起步的时候都不轻松。你没有爹可拼，你就必须更拼命。
你从0起步，你就必须冒更大的风险，吃更多的苦。
值得欣慰的是，炒楼相对来说，还算是轻松的。
十）多核
我们一般认为“凤变冰”赚不多。一年时间循环四次，也不过赚100W左右。
信用卡办200W。
如果“凤变冰”失败的话，此路不通。
那你就办300W信用卡咯。无非是更辛苦，更痛苦，更风险一些。
当有了这些启动资金，赚到第一第二笔钱的“示范效应”。
你才可以回到家族里“满地打滚”。
获得你整个家族，全面的，多族裔的支持。
这会使得你的实力大大增强。
也是很关键的一步。
当你满血满魔浑身披挂，再次回到战场时。
凑家族之力， 你应该会有500W信用卡+500W资金。
这会使得你的战斗力大大加强。
然后你再按照“航母编队”。按照：
成长型/防守型
收益性/流动性
长期项目/短期项目
大型标的/中小型
和所有的财务类“教科书”一样。以资产配置的眼光搭建你的整个资产包。
十一） 筑巢引凤
以上所有的事情全部都做完了。无非也就是“蓄势待涨”。
好比我所有的准备工作都已经做完。
手里的600W现金，变成了“2000W房产的三成首付，-1400W负债”。
在这个时候，有一个最最最最最关键的步骤：
房价必须大涨！
理论上来说，600W现金和“2000W房子的三成首付”。在会计上是等价的。
而二者的唯一区别，在于“房价是否按照预期大涨”。
筑巢引凤，如果房价没有大涨。则你死光光。
简直是埋坑自己躺。
而房价会不会涨呢，这不是“术”里面的问题。
而是“体”里面的问题。
是基于奥派经济学，货币经济学，宏观调控，土地政策，人口大数据等一系列分析的结果。
要把“房价是涨是跌”道理说清楚，就是1000000字。
因此这是“速成篇”不教的东西。
您记住结论就可以：“涨”。
十二） 中级阶段
先让我建仓，把“600W ==> 2000W房产三成首付”。
然后房价必须“如期大涨”。
万事如意，你可以进入中级阶段。
在中级阶段，钱财是来得极快的。
如果你看初级的时候，为了100W信用卡，为了20W的凤变冰利润，被折磨得痛不欲生。
而在中级阶段，眼睛睡醒就赚了几十万。
一般而言，上海楼市世道好的时候，2000W房子，一年可以赚600W。
也就是本金翻翻。
考虑到本金中，你还有大半不是自己的钱财。本金可能就200。
也就是只要一年的时间，你就可以；
脱离赤贫
脱离苦海
脱离屌丝
脱离小康
稍微超越中产
在水库上，常有“一年时间10000到1000万”的故事流传。
其实前半截都在建仓。建仓后楼市一冲就千万了。
十三） 2N
中级的后续做法是2N，也就是每年买二套，持续扩大。
顺着这条线，最终可以一直做到A9.
至于2N的具体做法，水库文献中已经有了详细描述。
不再赘述。
值得一提的是，除了抵押，截断，高评，对敲等各项手法之外。
还有一个极重要的选项：“卖出”。
因为楼市这玩意，也和桃子一样，存在一个“成熟”的概念。
一个地段从潜力，青涩，成长，发展；
最终会达到：成熟，过成熟，这二个阶段。
其中“成熟”阶段，该板块已达最最热炒顶峰。继续成长可能性不大。
“过成熟”阶段，该板块已炒完审美疲劳。此后只会走下坡路。
当手中物业接近“成熟”时，要尽早安排出售。
而物业“过成熟”时，要坚决全力抛出换筹。
譬如说，97年的田林，03年的徐家汇，04年的莘庄，09年的联洋，就属于热到巅峰而衰弱的。
2016年的大宁，唐镇，也处于“成熟水蜜桃”即将腐烂的状态。
当投资者盘算好“出售计划”，一心一意想抛时。突然遇见政府宏观调控。
那定会是非常愤怒的。
十四） 高级阶段
高级阶段，主要是守。
“一切附加值都不保值”，既然如此，上海二个字也是不保值的。
我宁愿逐步的按照10：1比例，把资产转移到重庆去。
十五） 终极阶段
对于终极阶段来说，富贵浮云，都是白云苍狗。
不仅“上海”二个字不保值，就连“财富”二字，本身也是不保值的。
财富并不能抵抗战争，政治，社会动荡。
甚至科技发展……
象王健林有5000亿财富，他的下一代，下二代，下三代，再要维持他在全社会的财富水准，那是非常非常难。几乎注定要降阶的。
相对而言，如果王健林有5000个儿子，而每个儿子均分1亿。并且散居在全国150个万达广场，全国各地。
则“王氏家族”堪称是根深蒂固，几乎无可撼动。
5000人的财富总量增长，也一定会超过王思聪一个人的速度。
孩子才是终极财富。
血脉的传承，就是自然界的究极意义。
而你要做的，则是让尽可能多的孙辈来到这个世界上。
（yevon_ou@163.com，2017年1月11日晚）
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