七套八套高成本资金 #2610
七套八套高成本资金 #2610
麦田依然丰饶
一）高成本资金
当我们跨出一二三四五六套，进入第七第八套时，我们面临一个任务：
[*]再融资400W
在你已经连续三年，每年融资400W的基础上，骨髓都抽干净了。好了，请你的第四年，再融资400W。
这个问题，说难不难，说简单不简单。一言以蔽之：“高成本资金”。
如《资金的分层》一文所说，当我们回首前三阶；
[*]自有资金
[*]父母资金
[*]信用卡资金
这三级资本都不贵的。自有资金大致在3~4%成本之间，而信用卡运用成熟总成本也就4~5%
当你需要再筹措400W的时候，你会觉得锥心刺骨。挖地三尺，再也找不到任何资金。
但其实这是一个伪命题，是一个“心魔”。
心魔之处在于，你始终不肯突破“6%防线”，始终是在廉价的一级资本中打转。
而如果你抬头四望，当你愿意出到更高的资金成本。你会发现，资金源源如水。
二）资金筹措
高成本资金主要有二项：信用贷和私人借贷。
如果我们把目标定在400W这个数值上的话，还是比较容易实现的。
对于信用贷而言，信用贷的门槛并不高。甚至很多时候是银行求着你办。
而信用贷的主要瓶颈，则在于利率难以控制，且额度不太高。
利率方面，最近市场充分竞争，信用贷利率已经有所下降。从最初的14~15%降到了今天的9~10%
额度方面，主要靠“多核”来解决。譬如说，每单信用贷上限仅30W元。而你有五个身份证，这样拼凑起来就有150W。
* 还有一个偏门，则是“有透支无免息期”的贷记卡。
另外一条线，是“私人借贷”。
私人借贷的科技树，对于早期的起步者。它是不开放的。
如果你是街头一贫如洗的屌丝大学生，没有任何人会把大钱借给你。
但是，如果你是在2N的第四年，情况又有所不同。
这一年，从理论上来说，你应该已经有了6套600W的房子。目前正筹款融资买入第七八套。
运气更好一点的话，你的这些“投资”，在以往几年应该是赚钱的。贷款成数也有所降低。这使得你的净资产变得更为丰厚。
当你已经真心白银地投入了1200W，而且已经获得升值回报之后。
别人有什么理由不跟呢。
一个拥有600Ｗ*6=3600W巨额房产的人出去借钱。还是相对容易的。
我们的目标是，凑满400W现金。
借钱这种事，类似于“升级打怪”。信用额和厚脸皮可不是一朝一夕炼制的。
假设一开始规模还不是太大。亲朋好友借个一二百万应该可行。
从长远来看，私人借款的数字可以做到500W以上。甚至足以支撑你的第九，第十套。
在《烈火焚城征粮队》文中说道，炒楼这一行，婚姻基本不具备1+1=2的效果。
因为炒楼就象巫妖，把方圆几百里的资源全部都吸光。
一个炒家就是一方领主。融资借钱所到之处，片草不留。
前二周，有一个公众号写了篇《或许“炒房”就不是你该干的事儿》
其中，酸溜溜地说“风险控制”，疯魔流正人君子不取云云。
这种文章，典型的就是文科生小编。腌黄瓜清高地坐在办公室里YY，一点没有实战体验。
你以为加杠杆很容易么，你以为办400W信用卡，亲朋好友借400W元现金这么容易啊。
你倒是出门借借看。四眼眼镜仔连把葱都借不回来。
不是嘲讽疯魔流，而是你根本就借不到钱。
不是“不要用杠杆”，而是你根本拉不起杠杆。谈何规避。
哪怕你说信用卡400+高利息借款400=800，
可是你想一想，你的自有本金也是400+400.
这相当于本金1:1的配资。而中国诸大银行发了那么多次级债，它们的核心资本充足率才多少。
即使你竭尽全力借足了钱。房价一涨，涨个30%
你再算算你的“负债率”，还剩下多少。
什么，万一房价不涨？
呸，啥叫“定期定额投资法”，你再回去看看曲线。
对于这种穷书生，我好心地送文科生一句；
出门左转是股市，没有门槛不限购。
哭着跪着求你买，开户还送大礼包。
走好，不送。
三）私人借贷的上限
一般我们认为，“私人借贷”的上限，也是400W。
为什么，这里牵涉到一个比值的问题。
如我们之前假设。小夫妻俩拼拼凑凑全部资金400W，老父母挖空窖藏400W。这已经是挖到极限了。
而你对外借款，能再借到“一个家庭”么。
别人给你的支持，能和你父母倾囊而出的一样么。哪怕你拆散了分开很多家，总数也未必有亲爹一家多。
所以这是一个“比值”的问题。
如果是你本身只有100~200W储蓄的阶层，则你的社会关系网，往往也只能借到100~200W。
如果你本身具有400~500W积蓄的白领，则你的社会关系网借钱上限，往往也是400~500W。
“12%的拆借资金”借贷这种事，能帮你完成第7，第8套。
但是再往上走，动力就不足了。
借钱这事，也是严格符合“边际效益递减”，呈金字塔结构的。
你最初的一二笔钱最好借，铁哥们死党，或许还是偷藏的私房钱。放你这利息也较低。
但是到了后期，便宜的钱都借光了。利率就不可避免地上去，而且稳定性也差。常常会隔三岔五地抽回去。
如果你要“向外借款”800W的话，则第二个400W，难度绝对远远大于第一个400W。利率也较高。
一般很少有人用到“非常高利率”的借贷资金。或许仅仅是有疯魔流，金朝阳等流派。
但也仅仅只能帮他们更往前一步，2N多撑一年。
值得注意的是，“超高利率借贷”是一柄双刃剑，非常容易割伤自己。
炒楼的复利回报，一般我们也就打算20%
四）月供
很多人在问，“月供”月供去哪里了。
对于绝大多数的小白，他们做预算，是做“整体预算”的。
一套1000W的房子，对他们来说，就是一千万。而绝对不是多军眼中的三百万。
所以小白们总忍不住问，月供呢，月供去哪里了。
你每年2N，一直到第四年，那差不多要2500W贷款，15W月供了。
月供怎么还？
答案是，先不用考虑。
放到后面章节再讲。
五）跑步中跳舞
随着你2N，2N的不停积累。另一件要做的事，则是“资产的优化配置”。
对于绝大多数人的资产结构，买第一第二套的时候，最“神完气足”。
当时资金最宽松，工具最健全，各项潜力尚未挖掘。
很多人会在第一第二套时买入“自住房”。也是自己核心住的“主宅”。
但是此后，随着2N越来越难，资金越来越狼狈。财政越来越难以跟得上。
2N此后买的房子，很有可能是“东一榔头，西一榔头”。
甚至有可能是“笋盘驱动”。买这套房子的唯一原因，就是七折暴抢。
中介打电话给你说，“出来一套笋盘，七折，二小时必走”。
然后职业炒家以快打慢。当用家还在说，等老公下班后17:30再来看一次；
你已经到隔壁血站，卖了200cc血，把小娇娘扛回家。
我们把这种情况，称之为“在跑步中跳舞”。
因为你实在发展得太快，快到你都没有办法调整结构。优化资产。
你就象是在跑一千米，然后在跑步当中，还要旋转，跳跃，飞舞。
有一次和北京的朋友去看一套联体别墅。房子看得还漂亮，也不贵。
朋友问我，“啥时搞个Party啊”。
我捂着脸说，“房子就算啃下来，我估计也没钱装修”。
中世纪曾经有一个“教堂效应”。意思说，哪一位教皇开始修葺宏伟壮丽的大教堂。往往也就是教权势力走下坡路，教廷日暮收缩的日子。
因为“装修教堂”是一件回报率很低的事情。但凡教皇要征伐扩张，侵略势力，他是绝对腾不出手来装修的。
高回报项目做完了，你才开始做低回报项目。
前二天水库某群和雅房中人吵架。雅房得意洋洋地炫耀租金回报可以收到5~6%。并且说“租金回报才是长远发展的恒动力”。
你看法国的卢浮宫精雕细琢，英国的古典建筑浮华远远不如法国。而英国却才是真正的“日不落帝国”。
对于2N系列来说，等你做到了7套，8套。
你是肯定要“整理”重新配置手中的资产的。去芜存菁，按照需求好好梳理一番。
但是这些事，是肯定不能在跑五千米的途中。单独停下来二年，给你过好日子的。买卖哪套，装修哪套，抵押哪套。你只能“在跑步中跳舞”，一边奔跑，一边妖娆。
六）炒家的自豪感
水库论坛，最早的几篇文章，到了《职业炒家（三）----- 正义感 #150》这篇，我们就已经对“圣母婊”提出了呐喊。
圣母婊们说，“炒房是赚到了钱，可是也要注意对社会的报答”。
公蜘们说，“炒房轻松赚大钱，蔑视劳动，践踏勤奋工作。应该回收他们的利润”。
我们的回答是：
放你妈的狗屁！
请尊重炒楼这一行。我们所有的钱，全部都是拿命拼换来的。
到现在为止，我们一共说了四个400W。
1）你会不会砸锅卖铁，把自己的倾家荡产400W投下去
2）你会不会焚城烈火，把父母攥在手心里的400W养老投下去。
3）你会不会无中生有，办信用卡400W
4）你会不会借高利贷，借钱投400W
你要看到这些步骤，一二三四，全部都是斑斑血泪。
这些事说穿了都不难，炒楼的技巧摊开讲，无非都是财务精算和风险判断。
可是你敢赌命么。
我们对我们赚的每一分钱，都充满了正当和自豪感。
我们不欠社会任何钱，不欠社会任何“幸运”。不欠社会任何“不劳而获”。
你要是觉得太好赚，您怎么不也办400W信用卡，再去借400W高利贷，满仓压上，拿命和我对赌？
有时候我们把炒楼的手法公开，把七伤拳内伤摊开来讲；
就是告诉各位，不要“妖魔化”炒楼这一行。
人类对自己不熟悉的东西感到恐惧。
人类对于别人赚大钱的事感到嫉妒。
这二股情绪合力造成了对“炒家”的红眼病。
我们把“炒楼”这一行公开。告诉你，钱就是靠这些套路赚的。
在赚钱的背后，是累到吐血的奋斗和自我激励。
你也可以学，也可以赚。可以分享我们的收益。
当然，赚得没有大神多。
我们希望社会上看待“职业炒家”，就象是看待一个技艺精湛的画家，钢琴家，手工艺人。
你也能画画，也能赚钱。但是赚得没有大画家多。
但是你知道这些笔锋，这些线条，这些光影。你知道原理所在。
你看待大师赚那么多钱，有的只是尊敬，而不是嫉恨。
（yevon_ou@163.com，2016年10月26日午）
借钱这种事，结婚之后信用翻倍。生小孩之后信用再翻倍。
当私人借款超过800W以后，每月利息8W，每年100W。净付私人借债利息年一百万，在上海已经算稀少了。
《或许“炒房”就不是你该干的事儿》
参见水库帖子《福州限购提首付被噎着了，潜心优化租金搭建拆借渠道》，第六节
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