近期新型贷款产品精算 #2285
近期新型贷款产品精算 #2285
贷款存在最优解。
一）新产品
水库的贷款精算数篇，诸如《贷款选择的精算法》#2280等，写于2016.7月。
近期，上海市场不断创新，又涌现了一系列的“新型贷款产品”。
这些新贷款产品的优劣如何，应该如何选择比较。值得我们再写一篇精算法。
这些贷款产品主要有：
[*]还息不还本贷款
[*]还息，年末还1%贷款
[*]还息不还本，前置手续费贷款
[*]还息不还本，每年（3年，5年）过桥贷款
[*]30年期抵押贷款
[*]30年期抵押贷款，前置手续费
二）还息不还本
首先我们讲述一个概念，“还息不还本”好不好。
之前《贷款选择的精算法》#2280中，我们曾经讲到，贷款这种事，是严格存在“最优解”的。
别听《理财周刊》垃圾杂志，文科生小编的乱写。啥狗屁“等额本金/等额本息”各有千秋。
事实的真相是，等额本息就是好。
所有贷款产品中，最优解就是“30年期等额本息”。没有质疑，没有但是。只有数学。
贷款的好坏，关键看：还得越少越好。
我们来看一串数字，每10000元借款，月供：
[*]30年期等额本息：53
[*]30年期等额本金：68
[*]20年期等额本息：65
[*]20年期等额本金：82
[*]10年期等额本息：105
[*]10年期等额本金：124
[*]10年期抵押本息：116
2016年之前，所有的贷款产品之中，最好的是：“30年期等额本息”。每10000元借款，每月月供53元。
在一个剧烈通胀的时代，还得越少，就意味着你有更多的子弹，可以投入下一笔交易。
而且随着水库中人“收入证明”越发吃紧。收入证明也是一项稀缺资源，低月供容易审批。
如果你数学很好，你还可以仔细看53这个数字。该数字还可以划为二部分；
[*]利息部分：41元
[*]本金部分：12元
从理论上，你的“月供”还可以再降低。降低到每10000元借款，月供41元的地步。
因此，2017年新出现的“只还息不还本”贷款，是比“30年期等额本息”更优异的贷款。
等价于“3000年等额本息”。
三）定量计算
在小密圈（最近改名为：知识星球）里，最近一直有人问我：“银行提供二种金融产品，应该如何选择”。
“只还息不还本”，是一种比“30年期等额本息”等优异的贷款。
可是具体优异多少呢。
我们列Excel表来看。
还是以贷款100W元为例。
第一个表格十分简单。
“30年等额本息”月供5307元。
“只还息不还本”月供4083元。
每个月相差1223元。每个月都是如此。
如图，第二个表格信息更加丰富。
当我5307每月，苦苦月供12个月之后，系统显示你一共“还清”了本金15022元。
而假设这“每月1223元”我拿在手里，并且去做投资。
投资回报预估为12%，每月1%（很高了）
则12个月之后，我会拥有15523元。多了500元。
如果按照100万元本金，多赚500元，相当于0.05%.
也就是“只还息不还本”相当于年化利率4.85%
我们仔细观察这个表，发现随着时间推移，二年，三年，“只还息”的威力渐渐显现。而且时间越长，威力越大。
具体的计算，牵涉到Goalseek，十分麻烦。我们直接贴答案；
五年期“只还息不还本”产品。哪怕5.15%利率，也和你4.90%等额本息一样划算。
只要银行给我<5.15%，还息不还本就更划算。
或者说，差别0.25%/年。
值得注意的是：
如果拖长到30年，则“还息不还本”将远远跑赢“等额本息”。
6.03%还息不还本 = 4.9%等额本息
4.90%还息不还本 = 3.28%等额本息
四）变种
单纯的“只还息不还本”产品很少。还有二个变种；
只还息不还本，年末还1%本金
只还息不还本，前置手续费
这二个东西的具体精算法，如果写成Excel，足以绕得你头晕。我们就简单地说一下“估算”的方法。
“只还息不还本”的优势在于，他每年可以“节省”大约本金1.5%的资金，捏在手里，另外去做投资，从而获得远远超过4.9%的回报。
日积月累，当有奇效。
每月1224元，每年15022元。
这一块的节约并不大，每年也就1.5%
因此，如果按照银监会要求，部分银行产品，必须每年“回本”。
[*]到年末还1.5%，则优势被拉平。和“等额本金”几乎完全相等。
[*]若年末还1%，则优势被抵消2/3。
对于“前置手续费”的产品。我们看这张表。
可见，“只还息不还本”产品，第一年“只省”了500元。
第二年一共省了2200
第三年一共省了5300
第四年一共省了10100
第五年才省了17000
因此，这里面的“利益”是非常非常微薄的。
不值得付任何手续费，付费就是亏损。
(当然，30年后，这数字挺大的)
五）过桥贷款
过桥的成本远远高于想象！
和“只还息不还本”相伴随的，是“过桥贷款”。
有很多家银行，开出来的条款如下；
[*]平时只还息不还本。
[*]每12个月（36,60），彻底还清本金。再借出来。
首先，我要提醒各位：“过桥”的成本，是非常非常高的。
“过桥”在财务上，体现为巨大的“针刺效应”。
过桥不是信用卡，3~5W的随便凑一下就可以。
面对300~500W的大额资金吞吐，任何人（尤其多军）都不可能放这么多的“低效”现金在身边，坐等贬值。
因此这笔资金，就只能靠“拆借”。尤其是借助多军内部的拆借网络。
譬如20W一笔，在微信“拆借群”里，向30个人筹集。
多军目前的拆借利率，均衡在万四左右。
而银行的放款，远远慢于预期，甚至处于一种“不可控”的状态。
过桥最大的风险，时间往往会失控。
虽然银行都拍胸脯保证“7天放款”，但一般建议至少预留14天。
按照万四的规矩，0.04%*14=0.56%
已经半个点的成本上去了。
而过桥真正的风险，还是“进去就不出来了”。
这事银行也常做的，银行某些时候和流氓无异。
凡是遇见这种情况，企业家基本就要跳楼了。
中国从80年代开始，无数的民营企业家破产跳楼。其中绝大部分并不是因为“经营不善”。而是因为银行“过桥了，不放出来”。
《人民的敌人》---- 大风厂
久而久之，甚至形成了“谈之色变”的风气。江浙的小老板，彻底抗拒银行贷款，宁愿找民间借贷。
不是不愿意付息还本。而是银行实在“声名狼藉”，比高利贷大耳窿还不如。
中国的民营企业贷款，全部都是一年期的。到了年底就要还进去，过桥次年再借出来。
对于生产力是巨大的破坏，平白折腾，毁家败民无数。
多年顽疾，因为“不可说”的原因，始终不肯取消。
当我们谈论到“过桥贷款”时，水库上的态度是极为清晰的:“一律不要”。
你不需要介绍具体的利率，条款，细微款项。
一听说是“过桥”，一律都是垃圾，一律不要。
但也有某些情况，有时候网友问，“只还息不还本，五年到期续期”
“只还息不还本，三年到期续期”。
在这些情况下，偶尔我们也会回答“好的，可以”。
那么，是不是因为“过桥”巨大的成本和风险，可以分摊到五年，三年，使得其看上来不那么可怕？
全错。
我们首肯“五年过桥”产品的唯一原因，是：五年内你会把房子卖了。
对于咨询的客户，我们会观察他的思路和选筹。
如果五年之内就会把房子抛了，那自然也就没有过桥的什么事。
再重复一遍，过桥的主要风险是：
“无信誉，不可控”。
六）30年期抵押贷款
请先阅读《截断和再抵押》
在水库之前文章《截断和再抵押》#2330中，我们说到“裂变的阈值，大致是贷款Ｘ３，最好是4倍”。
这其中最大的损耗，其实是把“30年贷款”截成“10年期”的抵押贷款。年限缩短，腾挪余地急剧减少。
2017年起，市面上逐渐出现了大量“30年期抵押产品”。在新的金融工具刺激下，对于“裂变”的阈值也大大降低了。
我们依然用Excel列表。
假设原有一笔100W元，85折，剩余年限27年的贷款。
裂变成为100+X元，1.4倍上浮，30年期抵押贷款。
请问X和“实际利率”之间的关系是多少
（本例中，取加按一倍：X=100%）
如图，第一列的公式是：PMT（4.9%*85%/12,324,-1000000）
第二列的公式是：PMT（4.9%*140%/12,360,-1000000*(1+X)）
现金流第一行是：100W*X + 5145.27–7215.20
以后每一行都是: 5145.27 – 7215.20
最后针对“现金流差异”那一列，拉一下IRR。
将不同的X=50%，60%，70%，80%………依次代进去。我们得到如图：
我们分析这张图标，他大约在1.8倍时，综合利率跌破10%
2.3倍时，跌破9%
4倍时，跌破8%
因此我们的建议是，贷款增加到2.3倍，可以加按。
七）30年期抵押贷款+5年截断
最后，我们再来谈一个更务实的问题。
假设某人从按揭贷款“截断”为抵押贷款。但是他不持有30年，预计5年左右就要抛售。
而且还付了1.8%的“贷款手续费”。
请问这种情况如何计算。
这个Excel很复杂，但却是很符合“事实环境”，群众需求很大。
因此我们再计算一次。
（本表示例，X=100%）
这其中最主要的区别，是第一行，最后一行。
第一行算法是： 100W*100% -200W*手续费 +5145 - 13119
最后一行的算法是： 5145-13119 +888522-1878788
我们观察这张图，在“手续费五年分摊”的大前提下，平均资金成本增加了大约1%
基本上“红线”总成本都要在10%以上。
八）结语
本篇知识点比较多，我们概括总结一下：
1）低月供节约收入证明
2）“只还息”比等额本息更好，约降息0.25%
3）“只还息”如果有附加条件，则好处消失。
4）“过桥式”贷款一律不要
5）30年期抵押，贷款放大2.3倍，就可以截断
6）短炒手续费实战，资金成本+1%
（yevon_ou@163.com，2017年8月25日午）
Excel-->单变量求解--->15522减15021的差值为0，求解利率。
http://oushenwenji.net/data/attachment/forum/201808/18/105120hraursrajy88ytq8.jpg
页:
[1]