差异化信贷 #820
差异化信贷 #820
差异化信贷，最终却被搞得了不伦不类。
一）差异化信贷
衙门办事，有一定固定的套路。
我D流传下来的优良套路，一套就是“组合拳”。
通过税收，信贷，规划，宣传等一系列的手段，“组合拳”出击。以免单一方式药剂过重造成偏激。
另外一个套路，则是“有保有压”。
具体的做法，和Marketing差不多。把市场细分，细分成2~3类。然后再有保有压，有鼓励有抑制。免得单方向用力。
第一轮基于收税的“不道德”营业税基本上是失败了。
面对全社会铺天盖地房价过高的指责。幕僚们给秀相开出了第二轮调控方案。其主要的思路就是“有保有压”
[*]7090
[*]差异化信贷
“有保有压”的确是一门很不错的思路。“市场细分”更是一门伟大的科学。
我们唯一没想到的，经书能被念得这么坏。
二）信用
如果我们学习西方经验，把商品分为高档，中档，低档。
则高档需要豪华的包装，在华丽的厅堂发售，卖给上层人士。
中档需要关注性价比。
低档需要廉价。
这是正常国家。
而在2B国家呢。
秀相把信贷市场划分成了“第一套”和“第二套”。
然后他说“第二套利率上浮40%”。
这事就十分奇怪了。因为他做这个决策，绝不是基于经济考虑，绝不是基于风险考虑。而纯粹就是领导一拍脑门子。
而对于实际情况呢，“第二套”的人信用往往远远要比“第一套”好得多。
什么样的人最容易违约。穷人最容易违约。
那些拼拼凑凑积攒了十几年，把所有钱填进去拼一个首付。这样的家庭最容易违约。
因为他们别无“余力”。力穷智竭，收入就只有这么点。
而对于一个“第二套”的贷款人。他距离购买第一套住房，往往已经过了二三年。
在这段时间内，房价已经有了可观增幅。原本的贷款比例，已经降到了50%，30%以下。
而他有能力，有意愿购买第二套住房。真说明他是有实力的，有办法增加积蓄。
这样的人，应该是信用远远更好于第一套房。远好于“刚买房”的穷人。
三）政府干预
但是在秀相的“理想”，在秀相的三观之下。事情完全不是这样发展。
秀相基本是基于自己的“喜好”和政治，人为了规定了一个政府利率。
[*]第一套房70%最低折扣。
[*]第二套房110%基准利率。
这其中就是40%的利率差异。并导致了一系列的不良问题。
首先是银行不愿意放贷。对于“第一套房”，虽然秀相再三关照要“支持自住”。可是银行考虑的是风险和定价。
房贷利率很低，再要打七折给一帮滚地龙，那就太不靠谱了。
而另一方面呢。“第二套房”简直成了银行的财神爷。
因为“第二套房”的人基本没风险。他们又有了好几年的信贷记录。银行可以摸清还款人品。
这样的优质客户，本来要90折，85折抢客户的。现在政府强行规定110%，岂不是掉财神爷。
但这仅仅是一个方面。对于客户，客户不满意了。
客户盘算盘算，利率这么高。一有钱就提前还款了。尽量地不欠高息利息。
所以“第二套房”的业务很少。
银行没生意，客户也不满意。
这就是“政府管制”而导致失败的一个典型例子。道理很简单。小学生一看就懂。
四）全面差异化
在第二轮宏观调控中，秀相搞了许许多差异化政策。包括对第一第二套房的歧视，包括对小户型大户型的税收，包括营业税二年五年再改二年。
这么多的差异化，有一个共同点。他们全都不是基于市场的合理配置的。
不是按高中低档，“高风险高收益”来设置的。
秀相虽然把市场细分为了ABCDE好几类。但他对于每一类的处置，纯粹是凭他个人喜好，观念和理想来进行设置的。
[*]风险高的，给低利率。
[*]风险低的，给高利率。
[*]贡献大的，收高税率。
[*]贡献小的，收低税率。
这是一种病。帝国垂暮行政僵化的“老年病”。行政失灵是一个端倪，等弥漫到全身，帝国就完了。
错误的政策，对整体生产力造成了损坏。
每当广播里播放“抑制投资需求，鼓励自住需求”“为中低收入人群建造住宅”“首套优惠”；那你就得小心了，因为这些行为，全都会使得房价更高。
五）危害度估计
我们说过，在全部的九轮调控中，危害最大的是第1，8，9轮。
也就是营业税，限购，房产税。
其他秀相搞的调控也有“危害”，但是危害没这么大。为什么，因为规模小。
譬如说7090政策，从推出到消亡只不过二三年时间，坚持不下去。
相应的，对生产力破坏，也就二三年。
（如图。90平米以下，一般交易量只占30%左右。
如果你非要规定7090，那存粹是脑残。）
而“差异化信贷”，虽然是件恶政。但其实对中国人伤害也很小。换算成房价，或许也就是多涨500元/平米的数量级。
为什么呢，因为申请贷款的人极少。
我问一个数字，许多人或许不相信。
假设有一个楼盘，大开门做生意，销售一空，卖了100亿。
请问，这100亿销售额中，银行的新增贷款有多少。
很多人可能会说“投机炒作”。整个房地产市场全都是泡沫吹起来的。高度依赖银行贷款。
贷款总数有90亿，80亿？
别开玩笑了。贷款的上限是七成，也就是70亿。
那么，许多人再猜，60亿，50亿。再往下就不能一口咬定“房地产泡沫”了。
我手里没有精确的数字。但政府最后一次公开是2004年，当时的数据是28%
卖100亿销售额，仅申请28亿贷款。是不是令你很震撼！
也就是说这个市场中绝大多数的土豪，是一次性付款的。72%是一次性付款的。
如果你还不信，我这有一条更新一点的数据。
http://shanghai.pbc.gov.cn/fzhshanghai/113571/3005323/index.html
《中国人民银行 上海总部》2016-01-15 16:08:03
（五）个人消费贷款高速增长，对内需拉动作用凸显。当年全市新增本外币个人消费贷款2029.7亿元，同比多增1088.8亿元，占全市各项贷款增量的41.6%，比重同比提升17.5个百分点。从贷款种类看，当年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。当年全市本外币个人汽车消费贷款增加345.5亿元，同比多增99.6亿元；本外币个人其他消费贷款增加144.8亿元，同比多增46亿元。
我们再看另一个数据。
上海一年交易66万套房子，总金额是14400亿。
交易14400亿，新产生1540亿房贷。这个比例是11%，非常逆天的数字。
当然，这个数字是“新增”，不是“新申请”。
还要扣掉每年消散的房贷。一般银行“贷款池”每年失去1/6的贷款余额。
所以这些数字加起来，上海人申请“房贷”的比例。大概是20%
上海任一套房产买卖。平均首付八成，贷款二成！
而“第二套房”房贷比例呢。由于我们拿不到统计局内部资料，就更无法细算。
但一般和银行内部信贷员接触结果，“第一套房”“第二套房”比例至少在1：20以上。
平均每办20笔房贷，才会遇到1笔“二套”
“第二套房”应该享受更优惠利率，可是在秀相的个人偏好之下，却变成了110%
这是生产力的扭曲。
只不过贷款的人极少，凤毛麟角，所以对我们全社会的危害还不是太大。
先主（刘备）曾经说过“勿以恶小而为之，勿以善小而不为”。
虽然危害不是很大，但终究是件作恶。道理还是要讲清楚的。
六）忽悠
前二天有人在东北吃了条鱼，于是就有人出来洗地《天价菜单贵族鱼》
我们看了不禁摇头。鱼翅燕窝只会在五星级酒店，而大排档不会提供，因为没有消费者。
下岗城市，一家路边摊摆着原材料几万元的鱼，您忽悠谁呀。
对于东北出来的老干部，忽悠就成了必不可少的技能。
当秀相《国五条》《国六条》《国八条》《国九条》，宏观调控搞了N轮，房价反而越调越高。
民意汹涌，屌丝群情愤慨。脸面上就有点挂不住了。
在这样情况下，秀相就必须要“做点什么”。关键不是成绩，而是态度。显得我依然在辛勤地努力。
于是中国大地上，就发生了极为诡异的事情。
“第二套房首付不得低于40%”
“第二套房首付不得低于50%”
“第二套房首付不得低于60%”
“第二套房首付不得低于70%”
这事搞到最后，甚至连马路上开出租的司机都发现端倪了。你说这事有效果么，把“二套”的首付由60%加到70%，你说真的有效果么。
答案是完全没有任何效果。
因为申请“第二套房”歧视贷款利率的人非常少。可能连总人群的1%都不到。
对于这么小的亚群，无论你怎么压迫。对于99%的房地产市场来说，都是没有任何涟漪的。
无论你是50%，60%，70%首付。根本就没有人申请二套贷。
其道理，和秀相征收70%的商铺“土地增值税”差不多。一分钱也收不到。
“人生如戏，全靠演技”。本来是国计民生的严肃房产大事，硬生生被您搞成了荒诞喜剧。
您在台上国王的新衣，我们在台下拼命鼓掌还不行么。
因为宏观调控，所以房价飞涨
因为宏观调控，所以房价飞涨
因为宏观调控，所以房价飞涨
（yevon_ou@163.com,2016年2月19日子时）
资料来自于《上海，全球最大的房地产市场》
《天价菜单贵族鱼》
yevon_ou，原名欧成效。中国房产投资体系开山鼻祖。人称：欧神。博览群书，通晓古今。爱好：普及科学。
现建立水库论坛微信群，群内提供房产投资体系资料和知识的讨论，入群免费。大家在水库微信群内学习交流。请备注：水库论坛。
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