水库论坛 | 杭州政策，房产商的阴谋
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杭州政策，打击的是投资者的供给，而不是投资者的需求。房产商是唯一的获利者。
目前上海的房产市场已经很明显，徐家汇，长寿路等一些次新房较多的市场，房价已经完全停 止涨幅。近期涨价最大的，全是一些新开发的板块，如张江，金桥，上南。为什么，难道说 金桥的房价卖5500，比徐家汇更有价值，更具发展潜力？
恰恰相反，这正好说明了金桥房产市场的不成熟。徐家汇，长寿路，存在一个强大而完善的次 新房市场。徐家汇房产商不是不想卖高价，帝景苑刚开盘的时候18000，尊园15000，东方曼哈顿 尚东区15000。但是这些楼盘，无一例外地遭受到了滑铁卢。如果9000~10000就能买到永新花 园，天际花园的次新房，谁会用15000买开发商的尊园。
而在张江，金桥，形势就完全倒过来。金桥的次新房非常少，完全形不成对开发商足够的束缚 力。金桥本地的消费者，只能依从开发商的报价。开发商掌握了强大的定价权，通常都按周 边房价加500~1000开盘，金桥每一个新楼盘开盘，就意味着房价的新一次上涨！
假如突然之间，把徐家汇的次新房市场完全关闭，这会是何等的灾难。毫无疑问，尊园必然会 继续卖15000，帝景苑卖18000，而且一定都卖得掉，消费者支付了更贵的房价。
杭州政策，打击的是投资者的供给，而不是需求。他是鼓励投资者更少地将房产抛出来，导致 市面上供应减少，只能使房价更为高昂。
正确的做法，应该是规定，三年以后2006年开征房产转让税，但三年之内不征税。这样的话， 会鼓励投资者尽快在三年内将房产抛出来，而不再买入。既增加供给，又减少需求，可谓 二全齐美，也符合政策的连续性和预告性。
杭州和上海的区别之处，在于杭州还处于一个房产发展的初级阶段，次新房市场很小，对开发 商遏制作用也很低。而上海次新房已十分发达，徐家汇，长寿路已不再虚涨，可谓阶段不同， 政策不同。
有公式为证，“投资者创造的需求-投资者创造的供给=投资者手中的房源=0。”投资者前二年为 上海创造多少虚拟需求，今后二年就会创造同样多少虚拟供给。今后二年，上海市民将享受 到次新房市场带来的巨大好处。
话说回来，即使象杭州这样的初级阶段，房产市场刚起步，是否也应该限制投资者，限制房产 转让呢。答案也是否定的。无论初级中级，根本就不该对房产转让加以限制。因为这样做二 大恶果，开发商垄断定价，毁灭财富。
流动性的本身，就是财富。更好的流动性，意味着更低的风险。不能流动的7%，和充分流动的5%， 后者更少泡沫，更受外资欢迎。
新兴市场国家，通常并不缺少投资回报率，而缺乏一个透明，稳定的低风险环境。上海的商务 成本并不低，但外资仍将上海作为经商投资的首选，外企上海总部，是杭州的十倍。关键就 在于上海政策稳定，商务透明。同样的租金回报率，上海低风险自由流通，5%仍然没有泡沫， 饱受青睐。而杭州不能流通，政策变化大，7%仍然蕴含风险。城市之间的竞争，杭州如果 仍停留在“低价等于一切”，无疑是非常令人惋惜的。
流通性就是财富，降低房价，不能从毁灭财富入手。马来西亚，台湾等一些地区国家，人为限 制流动性，打压房价，以为能使自己更富裕。没想到流通性越低，风险越高，即使房价低了， 消费者反而裹足，购买力消失，银行坏帐，社会萧条。内在价值既被消灭，社会总蛋糕缩 小，人人皆受损。这种失败教训经验，怎么能拿到中国来推广。
这种公众受损的政策，最热心的鼓吹者，就是开发商。目前的房产开发商，对次新房市场充满 了恐惧。徐家汇帝景苑，尊园的滞销是一个例子。新近流行的，开发商限制期房转让，又是 一个例子。
目前的开发商楼盘开盘，普遍采用了分期推房，逐步涨价的技术。房子分一期，二期，三期， 其实地段，工艺都没有太大的改进，而价格却是4000，5000，6000，一路上涨，每一期的开 盘，都要比上一期贵上一大截。
目前开发商面临一个很头痛的问题，就是他们操纵价格不那么有效了。原本在张江，金桥等一 些地方，消费者别无选择，5000，6000，只有跟着开发商的价格走。而由于次新房市场的存 在，当二期，三期价格严重偏离价值，开发商卖6000的时候，以前4000买一期的业主就会抛 出，形成竞争，遏止了开发商的涨价。
由于投资者在一期4000的价位买入，实际上有效遏制了开发商“分期涨价”的阴谋。随着次 新房市场越来越完善，开发商发现他们受到越来越多的竞争，定价再也不能肆无忌惮地疯涨 了，再也不能玩“一期4000，三期6000
杭州政策，开发商游说身影隐约可见。当香港美国，次新房市场占主导作用，房源掌握在千千 万散户手中时，散户心不齐，房价不会有大的波动上涨。而一旦开发商打击次新房市场，获 得垄断定价权，社会珍稀资源掌握在少数几个大户手中，这会是何等的灾难！
投资者创造的供给=投资者创造的需求。正确的做法，应该是最大限度鼓励房产流通，低买高卖。 遏制任何不合理的定价行为。杭州政策，让开发商成为了唯一的垄断定价者，操纵大市， 舞高弄低。违反经济规律，似是而非，只对大地产商有利。开发商的院外游说集团势力， 令人担忧。
（水库论坛|欧成效 2004-04-26）
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