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房地产是关系到千千万老百姓的大事，同时又是国民经济重量级的支柱产业。关于房地产行业 的每一项政策调整，都必须慎之又慎，经过反复公开认真的辩论。
就以目前炒得沸沸洋洋的房产税来说。淮北为枳，淮南为橘。如果不结合中国实际情况，贸然 学习西方国家的皮毛，只会给购房者带来更深重的负担。
房产税是一件非常复杂的问题，至少面临十大难题：法理、国地、周期、征收、现金、估价、 基建、贫富、利率，环节。
物业税第一个最大的门槛，是法理。目前关于物业税的细则众说纷纭，渐渐地以讹传讹。新建 房产“低买贵养”，基本上没什么大的分歧了。但对于以往70年已批租房产，能否征收物业 税，则是众说纷纭。
部分北京专家，甚至提出了“参照税基差异，适当减免”之类的说法。可以说，这一类的观点， 严重地违背宪法，侵犯到了人民群众的权利。
近期三月“二会”，刚刚通过了宪法修正案。明确写入“合法私有财产神圣不可侵犯”。房产 既然已被买下，无论房屋，还是七十年使用权，俱归市民所有。既然已是私有财产，当然一 切权力完整，不受他人侵犯。政府无权对存量收税。
一个比较可能的折衷方案。是给予一定量的“抵税额”。以物业税实施之日，当日房产价格为 准。当日价值60万，即享有60万抵税额。当日价值80万，即享有80万抵税额。
除了抵税额之外，还得要区分消费品和投资品。即如果房产完全用于自住，则无论房产升值多 少，纯属消费者自有财产，私有财产神圣不可侵犯，无需缴纳任何税务。
而如果将房产出售，下一个购房者以85万买入，此后即按 85 - 80 = 5 万元的税基纳税。
物业税的第二个难题，是国税地税。虽然物业税的细则仍未出台，但从目前看，已经很肯定将 是一项国税；收入缴入中央国库。而对于各类所要减免的苛捐杂税，28种城市税务和50多种 费，大多属于地税，属于地方政府征收的小额项目。
外行看热闹，内行看门道。虽然名义上，物业税的目的是“低买贵养”。但实际情况中，“低 买”减的都是地方政府中的收入。而“贵养”则是进了国税国库。
熟悉中国内情、实际情况的人都知道。国地分家，从来都是二本不同的帐本。尤其是地方上的 税费，工商劳卫各有不同名目。国家几次减员减负，在地方上的执行都是难以渗透，效果不 尽如人意。
实行物业税，国进地退的结果，最有可能就是国税再抽走一笔物业税，而地方上的税务另立名 目，一点也降不下来。“低买贵养”很容易退化成了“平买贵养”。很多事理论上是好的， 但要结合到了中国的国情，实际运作，就会变走了样。
物业税的第三个问题，是周期。学术官员推动物业税的一个最主要论据，物业税会随着房价的 上涨而不断深高，从而提高财政收入，拓宽财政财源。
这样说的说法，蕴含着了一个很重要的假设。现在到底是牛市初期，房价仍有大空间的上涨。 还是已趋高位，房地产蕴含泡沫，随时可能崩盘下跌。
以平均每年0.3%的税率计算，按20倍市盈率，就是6%。政府不收土地出让金，但却在每一套房 子中占了6%的股份。实行年租制，物业税的结果。其实就是一种“债转股”。
但问题是，在什么时候应该持有“债券”，什么时候应该持有“股份”。很明显，若如果市场 处于高位，则政府应该尽量地70年制卖地，一次性收租。
而仅当楼市处于低位，尤其是中央政府预期房地产业还要大涨，楼市还要翻番之际，才会不遗 余力的推行“年租制”。才会尽快地要求实行“债转股”。批租制还是年租制，其实也是政 府内心，真实想法的一个写照。
物业税的第四个问题，是征收。众所周知，税法是一门复杂高深的学科，是一门“拔最多鸡毛 而又不让鸡叫”的科学。税收三大原则，依次是税基稳固，税负公平，税收成本。
从税收征收，成本角度来讲，物业税无疑是极其拙劣落后的。当开发商批租一块土地，一次性 过缴付二至三亿土地出让金，征税环节几乎是无成本。
而如果将二三亿的土地税费，分拆成千千万的散户，数十年逐批缴纳，则税收成本将上升到无 法想象的地步。或许光仅增加的税收征收人员，场地和办公设施，就足以占去一半以上的税 额。
更糟糕的是，若问千千万的散户收税，征收率根本达不到100%，甚至都可能只有10~20%。又造成 了新的税负不公。如今小区居民，连物业管理费都收不齐上来。又怎能指望缴税额度？政府 终究也不会动真格，若负担不起税费，难道还真能把人赶出门？
物业税的第五个问题，在于现金。市区一块土地拍卖，动辄二三个亿。但政府并未能入帐多少。 因为其中的绝大部分，都要返回给原住居民，作为拆迁户的拆迁补偿金。北京上海旧区改 造，甚至有很多块“零出让金”土地，售地金还不够拆迁费，政府要另贴腰包。
如果不收取土地出让金，而改为按年缴费。拆迁户拆迁补偿金依旧要给，不可能分期付款。其 现金缺口如何解决。一般人只知道“低买贵养”，却不知少的是“即期现金”，多的是“远 期收入”，二者在会计学上根本是不同的概念。
目前各级政府，财政普遍紧张，现金缺口原本就已巨大。物业税改革后，将使拆迁更加困难。 市中心土地供应更少，市区房价将因此而飞涨！
物业税的第六个问题，是估价。依目前学术界粗糙口径，“政府定期评估房产价格，确定税费”。 熟悉中国内情的人都知道，这样的条文，蕴含着何等巨大的腐败源泉。
房地产业估价是最困难的事。国际普遍有测量师行，但也仅根据同类比较法，作出大致的估计。 评估价格是最最困难的事，不然也就不会有大量的房产交易，不会有对房价走势的众说纷 纭。
一般政府若是借用测量师进行估算。则其中蕴含着了大量人为，主观的看法。并容易产生个人 腐败漏洞。同时大城市动辄数十万，数百万套房产，逐一估价也不可能。
政府若是采用登记成交，同类比较法。则更容易遭惹到非议。房地产业的流通性非常之差，寻 找客户的成本尤其高昂。邻居成交，不等于自己也能够卖掉。大型屋苑一二套房产的成交价， 也并不代表其房屋总价。
比较可能的折衷方式，如果房屋五年内有成交，则按成交价计价。如房屋五年内未转让交易过， 则按周边房产，五年平均价计算。
物业税的第七个问题，是基建。目前市民看见公共设施改善，包括兴建大型绿地，体育场，活 动中心，轨道交通，一般都是普遍采取较欢迎的态度，而且也希望房产升值。
但如果存在物业税的因素。就可能多生变数。有的人仅是自住，不喜欢足球，也不喜欢喧闹。 如果旁边兴建了一个体育场。从市府的角度来讲，是物业升值，生活便利。而对于居民来 说，可能毫不领情。自己住的物业，也不可能卖掉。
会导致的情况，居民们会开始反对建绿地，建广场，建商店，建轨道交通。如果物业只是自住 的话，居民们并不想多支付物业税费。所谓众口难调，市民们不欢迎这种“善意的负担”
物业税的第八个问题，是贫富。目前穷人们虽穷，但至少有居住的权力，有自由迁移的权力， 有不被拆迁的权力。富人们若想拆除市区内的旧房，无论出多少价格，乡土情深，拆迁户 就是不卖。
而如果实行了物业税，富人们就很容易将穷人赶走。当富人大量地迁入某一地区，就会导致该 地房价飞涨，同时物业税也是飞涨。而穷人原本仅只有小小的愿望，希望留乡留土不愿迁移。 在物业税的情况下，哪怕二耳不闻窗外事，也会被日渐高昂的物业税，逼得无法承受。并 最终被迫将物业出售，搬去别处。财富有价，精神无价，被迫迁移的滋味，又岂是金钱所能 弥补。
西方国家实行的物业税制，最终导致了大量的富人区和贫民区的分化。富人们集中居住，当中 的穷人即使不肯搬迁。长此以往，也会被物业税逼走。物业税收制度，导致了富人们合理地 将穷人逼往郊区，西方国家的错误体制，中国不可以错抄了。
物业税的第九个问题，是利率。现在倡导物业税最主要的理由，除了一个增加政府税收，最 主要就是降低购房者的负担。北京有很多报纸媒体，甚至用“房价下降39%
而实际情况是，消费者的负担并没有降下来。房价是买房和养房的总和，80%的房价，按20倍 市盈率，每年1%的物业税。总负担毫无变化，消费者也并没有实利。
更糟糕的是，80%的房价，对应的可能不是1%每年，而是1.5%，甚至2%以上每年的负担。
政府的资金成本，永远比老百姓高。目前中国地级市的一些基建项目，政府都是给出了8~10% 的固定回报。即要求10~15倍的市盈率。而普通百姓储户，只要1.98%的利率，最高20 倍市盈率。
政府的资金成本比百姓高，这是无法改变的事实。如果要政府借钱20%的税费给百姓，则必然 收取了10~15倍的市盈率。或者说，80%的首付款，今后每年要付1.5 ~ 2%。
降低百姓负担，应该让资金成本低者，多支付现金。物业税完全是逆流而作。
物业税的第十个问题，是环节。政府免土地出让金，是免在了开发商的手中。而开发商会否将 房价下调，会否将让利原封不动，送到购房者的手中，仍将是一个大大的问号。
政府免土地出让金，是免于开发商。而政府收物业税，则是征于消费者。这一让一征，看似低 买贵养，但其实对象完全不同。消费者大大的吃亏。
物业税是一件非常复杂的事情，需要经过详细，公开，反复的讨论。切忌学术近亲，切忌小范 围内“闭门造车”。物业税虽好，但实行存在很多的缺陷，国税地税之分，拆迁现金，征收 不易，。稍一不慎，很容易沦化成“平买贵养”，地方杂费没能降下来，养房负担反而更高 了。
其实一个比较容易的解决方法。可将批租土地分成A，B，C，D等各类种。每类土地上实行不同的 房产政策。
A类即原先批租的70年房产，总价贵而负担轻。B类土地限制转让，价格稍低，但会有流动性 风险。买房者要事先做好准备。
C类土地采用“年租制”，买房很便宜，而养房很贵。D类土地仅是经济适用房，购房者需出 示收入证明。。。。。几种不同的土地制度可以同时并存，互不干扰。各用不同的房产证， 消费者可自由选择。
世界上的商品千千万万种，各有品类属性不同。为何政府出让的土地，全部都是70年批租制(A 型)。既然可以搞制度创新，何不让多种土地制度，满足不同人的购房需要呢。
（水库论坛|欧成效 2004-03-17）
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