水库论坛 | 人民币，埋伏与偷袭
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（建设部、搜房网联合主办，《楼刊》杂志第三期）
最近二月，中国金融界，证券界，地产界最大的新闻，莫过于人民币升值了。对于人民币升值后的效果，对股债楼汇等各个市场的影响，众说纷纭，各花齐放。
有一种说法，认为外资海外热钱，大量涌入北京上海等大城市，博取人民币升值，并准备在人民币升值后大赚一笔。认为房地产是海外热钱博赌人民币的主要战场，并认为政府要卡死楼市，以对付海外热钱云云。
不可否认，这种说法很有煽动力，也鼓惑了不少不明真相的人，并造成了一定的舆论误导。但如果仔细分析下去，就会发现，这种说法，纯属痴人梦呓，是根本站不住脚的。
错误有三，数量性，选择性，归属性。
1）“海外热钱论”的第一个错误。在于其数量级不对。
（亿美元）
年份 贸易顺差 实际利用外资 外汇储备 金额差口
1999 1546.75
2000 241.1 593.56 1655.74
2001 225.5 496.72 2121.65
2002 304.3 550.11 2864.07
2003 254.7 561.40 4032.51 +802.34 （含450亿注资）
2004 319.8 606 6099.32 +1291.01 （含150亿注资）
2005 7110
*来源：中华人民共和国国家统计局
热钱自2003~2004开始狂赌人民币升值，出现了有系统性地流入人民币迹象。一般而言，认为热钱的规模在2000~3000亿美金之间。大约以每年1000亿美金的速度增加。
而京沪房地产的盘子，远远没有那么大。即使按北京可售单元1000万平米计算，每平米取7000元的单价，亦不过700亿人民币，折合90亿美金。算上市场上一些可售的二手房，按一半价值计算，45亿美金。
上海的例子，和北京类似。如果将目前上海市面上可售房源全部买下来，仅不过150亿美金。哪怕将北京上海，市面上可售待售的一切房源，一手二手，全部扫断，所需要的资金，亦不过300亿美金左右。
但任何稍有商业常识的人都知道，把市面上所有货源全部扫完，将是什么样的概念！！
事实上，在任何一个市场，只要能成功地扫去20%的货源，就足够让价格上升20%。如果将100%的货源全部扫完，则价格会五倍，十倍地飞涨。波涛汹涌的“六·八”行情，主力动用资金大约不超过80亿元人民币，但已经使得沪深股市狂涨8%。
任何一个考察房地产市场的人，只要简单地估算一下数量级，就知道3000亿美金，绝对不会囤积在房地产市场中。中国人民银行给出的数据，大约是220亿人民币，相当于30亿美金。这也是比较合理可信的。
3000亿美金涌入中国，哪怕我倒一大桶水进浴缸，还会溅起一点水花呢。有1%的资金流入了房地产市场，这是比较符合热钱投机资金的本质的。
3000亿美金涌入中国，真正的资金，还是潜伏在银行间金融市场。大量潜伏在债券，央行票据，隔夜拆借，大额存款，远期交割等各种金融手段之中。流入房地产市场的，不足1%。
二军对垒，情报工作是最重要的。如果连对方的主力动向都搞错，连敌军主力在哪都没搞清楚，那是一定要犯错误的。
国际热钱的主战场，是在银行间金融市场。如果没看到这宏观的数量级差异，以讹传讹，是要中了外资投行的大圈套的。
2）更退一步讲，即使对于真正流入房地产市场的这1%，我们是否可以说“外资为博取人民币升值，而购买房产”呢。毕竟这一小撮的力量，也有好几十亿美金呢。
答案也是否定，因为这是一个选择性错误。
外资进入中国，在他们的面前，有二种选择：
i) 美金进入中国，兑换成人民币
ii) 美金进入中国，兑换成房产
对于外资来说，这二种选择都是存在的，都可以享受到人民币升值的效果。但为什么会有一部分的外资选择了ii)，而不是简单地持有人民币呢？
答案有且只有一个，房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。
换言之，如果外资选择了ii)，而不是i)，除非他本人也认为，中国国内的房地产，相对于人民币要看涨。昨天卖30万的房子，明天就要卖40万。
外资涌入中国，购买中国的房子。理由和我们是一样的，他们并不是看好中国的人民币，而是认为中国的房地产本身要涨。
3）再退一步讲，假如有1%的外资，向水桶倒水一样，小小的水花流入了房地产市场。这些外资选房产而非单纯持有人民币，是认为“房价/人民币”会涨。
那么，是否会和某些专家忧心忡忡地一样，等这些外资因为人民币升值了，获利了结，而导致房地产市场大崩溃呢。
答案还是否定的，因为这是一个归属性错误。
1998年时，上海的虹桥地区，曾遭受过可怕的房产下跌。这一片外籍人士聚居的，素以“小台北”著称的黄金宝地，躲不过98金融风暴。房价有高峰时的3000美金/平米，直线下跌到1000美金/平米，却依然乏人问津。
但这样一次惨烈的下跌，对本地人造成了伤害，对本地人引发了动荡没有？
没有，一点都没有，几乎丝毫没有感觉。
我们的房价，卖给外国人，并没有“回购协议”。就好比一套本值6000元的房子，来了一个欧洲人，非要花10000/m买去。
那好啊，就让欧洲人买好了。我们并没有回购协议，从来没有答应过，在10000元的时候，我们要接欧洲人的盘。
如果楼市从10000元上获利回吐，楼价大跌，损失的是“外国人的金钱”。当外国人大笔大笔地买进时，已注定了这一天不可避免。
如果人民币升值到1:5，外资撤离，而导致房地产市场大崩溃。我们完全不用担心，因为这损失的都是“外国人的金钱”，让台湾人把瑞虹降到6000元/m再抛，让台湾人割肉跳楼，启不是好。这时候房价的下跌，对本地人来说，完完全全是个利好。
综上说述，我们对“热钱买楼论”，必需要有一个清醒的认识。热钱的主战场，并不在楼市之中，90%在银行间金融市场。如果眼光一味盯住了楼市，忽略了敌军主力，非犯大错误不可。
即使有三五支支线部队，也是因为他们看好房地产市场。认为房价会涨得比人民币更快。简单地用“人民币汇率”，来推测楼市的走向涨跌，未免管中窥豹，自以为是。“热钱买楼论”，可以休矣。
（水库论坛|欧成效 2005-09-09）
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