yevon_ou 发表于 2018-11-26 10:16:09

水库论坛 | 浅谈媒体在“倒按揭”报导上的失误

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浅谈媒体在“倒按揭”报导上的失误

老人A: 付出一套房,房屋身前使用权,每年获得3.57万元
投资者B: 付出100万元,每年获得5万元,及房屋身后使用权
保险公司C: 收入100万元,每年付出8.57万元
A+B+C=0



1)契约

“60岁前人养房,60岁后房养人”。作为一种伟大的金融创新,把房子身后继承权让给别人,从而获得身前一笔稳定的收入。“倒按揭”一举解决了中国庞大养老金缺口的问题,为社会福利,人民生活保障,提供了难以估量的伟大帮助。
但“倒按揭”自从出生之日,就受到守旧无知者们的疯狂攻击。部分是因为沟通不善,部分也和媒体不负责任的报导有关。我们的媒体,甚至都没有搞清楚“倒按揭”是什么,没搞清楚其内部具体流程。不负责任的无水平报导,误导公众影响,扭曲社会舆论,起到了非常恶劣的作用。
针对倒按揭的批评,概括起来有下列几点:银行不能持有房屋,不能成为房屋市场大股东;中国房产只有70年使用权限,房屋久远一文不值;倒按揭是政府躲避义务,抛开了社会养老的责任;

应该说,这些指责和责难,纯属管中窥豹,不了解事实真相。事实上,他们根本没了解“倒按揭”的实际运作流程,纯粹以讹传讹罢了。真正的倒按揭,绝不是“把房子压给银行”。真正的倒按揭,应该是老人A,投资者B,保险公司C,三方合作的组合。

(倒按揭方案)
老人A: 付出一套房,房屋身前使用权,每年获得3.57万元
投资者B: 付出100万元,每年获得5万元,及房屋身后使用权
保险公司C: 收入100万元,每年付出8.57万元
A+B+C=0



其中,A+B+C=0,即三方进出,正好相等。契约可以形成。
在这个关系中,最重要的就是投资者B。很多人都没有清楚,房子究竟落在谁的手中。在以前以讹传讹的“把房子压给银行”中,银行成了房子的大股东。
这个讹传,有很大的误导。压给银行,怎么压,评估如何生效?压得便宜了,老百姓不同意。压得贵了,银行不同意。“二叔公”对老百姓是很吃亏的。
同时,银行也不可以拥有房产。房产就其本身,就有市场风险。有可能张,也有可能跌。银行拥有了大量的房产,就是社会风险的急剧集中。不仅和现行“商业银行法”相抵触。银行本身的经营,也不允许如此表外经营。银行本身是经营金融买卖的,不是专人上门收租的。


真正的“倒按揭”运作,应该是ABC三方合作。当一个老人A需要把房子压给银行时,就会定期召开拍卖会,房子值多少钱,该压多少钱。由市场决定,在拍卖会上见真银。以拍卖的实际成交价为准。银行并不持有房产,真正持有房产的,是投资者B。拍卖会结束的那一晚,产证就已经更名为投资者B了。
在这里,另外一个指责甚巨的怀疑,也得到了解释。中国房产只拥有70年的批租使用权。很多人就怀疑,20年后房屋怎么办。银行捏着了一大把临近过期的房屋,20年后怎么办。
事实上,这根本不是问题。因为房屋已经拍卖了。在拍卖市场,成功地卖给了投资者B。房屋70年后怎么办,究竟划算不划算,土地批租会不会续租,该以什么样的成本续租。这都是投资者B的问题。一句话,价格放映一切信息。投资者B的公开市场上公平举拍,本身已经反映了对所有消息的预期,市场价就是反映价。


好了,现在让我们再来看看合约成立关系:
老人A: 付出一套房,房屋身前使用权,每年获得3.57万元
投资者B: 付出100万元,每年获得5万元,及房屋身后使用权
保险公司C: 收入100万元,每年付出8.57万元


对于老人A,大家是没有什么意见的了。他实际上是放弃了房屋的“继承权”,但每年可以获得3.57万元的养老金。对于改善生活质量,存续生活,应该是有非常大的帮助了。
对于投资者B,他在老人身前,每年可以获得5万元的房屋租金。投资回报率为5%。老人身后,则收回了一套房屋,自己负责出租。应该说也上下不大了吧。
而最莫名其妙的是保险公司C,为什么一定要保险公司掺合进来。还有,这个8.57%的回报是怎么回事啊。保险公司的国债收益,哪里有这么高啊?



有人或许会问,我们能不能把条约设计成如下形状,更简单,只有二方参加呢。

(假想方案二)
老人A: 付出一套房,房屋身前使用权,每年获得3.57万元
投资者B: 每年支出3.57万元,获得房屋身后使用权


答案是“不可以”,但不是我们说的,而是社会学家和警方说的。
我们可以注意到,在方案一中,投资者B获得的收益,是“身前每年5万元,身后自行收租”。这样的方案,无论身前身后,其实投资者获益都是差不多的。
而如果在方案二中,身前是负的-3.57万元,或者说每年都要掏钱出去。而身后就是拿楼收租,一年还可以赚好几万。一进一出,正负差别就是六七万,十年就是上百万。
这未免也太多了一点。直接导致的结果,就是道德风险。轻者针扎小人,天天诅咒短命上吊。重则可能引发刑事犯罪,导致社会丑恶现象。所以我们的合约设计,一定要是方案一,“身前每年5万元,身后自行收租”。以保证之前之后效益差不多。


然后,就是我们下一个问题,要保险公司掺合进来干什么,保险公司又哪里能获得8.57%的无风险收益呢。
首先,我们要看清楚一点,保险公司是“收入100万元,每年付出8.57万元”,这里是年年付出,而没说要还本的。
事实上,这是金融市场比较少人知的一种产品,叫做“年金保险”,一般的投资股票债券,大家都知道,七年期国债可以获得3.70%的回报,而且七年后可以安全地拿回本金。
而“年金保险”是不同的,他是拿不回本金的。投入100万元,每年可以获得8.57万元的超高额利润回报,但只有一个问题,拿不回本金。
简单地计算一下,保险公司也不是傻瓜。按照60岁老人,平均寿命还有20年可活。保险公司把本金摊薄在回报里面,每年就是5%。别人国债无风险利润是3.70%,而他就可以给到8.70%。再扣除掉一些复利和复杂的计算,8.57%也就差不多了。
“年金保险”,在香港很流行。一些老人有巨额的资金,却又怕超额使用万一不够。使用年金保险,就不用担心寿命和正好用完的问题。年金保险,在香港还有一个很通俗的名称,叫做“斗长命”。因为保险公司,是按照你的寿命,无限制给予偿付的。如果一个人70岁就过世了,无疑是非常吃亏的。80岁过世,就可以打平。如果小心保养一直活到了100岁,嘿嘿,那可就赚大了。



在“倒按揭”的设计中,保险公司是必不可少的一环。因为人的寿命有长有短,寿命长则老人A划算,寿命短则投资者B吃亏。对于单一的A~B配对,总是有人更划算,有人不划算,极易惹至纠纷。所以一定要保险公司,进行社会统筹,无论寿命长短,总之A可以每年领取3.57万元。B可以每年领取5万元。寿命长短由保险公司,在全社会千千万人身上,进行大数平均。



老人A: 付出一套房,房屋身前使用权,每年获得3.57万元
投资者B: 付出100万元,每年获得5万元,及房屋身后使用权
保险公司C: 收入100万元,每年付出8.57万元
A+B+C=0


经过了我们漫长的解说拨析,各位对“倒按揭”运作流程,应该有一定了解的了。倒按揭绝不是“把房产压给银行”,银行根本不持有房产,而是一接到客户委托,就要定期定时召开拍卖会,把房产抛给投资者B,以市场拍卖的实际成交价为准,不违反任何“商业银行法”。而“70年问题”也不成为问题,因为这是投资者B所需要考虑的问题,在他愿意出这个价拍卖时,就已经考虑了所有信息。


“倒按揭”是一项伟大的工程。城市里无力养老的孤苦老人们,将因此而获得了救济金,极大的改善生活,缓解养老金缺口。我们估计,六千万城镇居民将因此而收益。“倒按揭”最终可以成长成一个二万亿的市场,是目前全国保险市场的二倍。





2)倒按揭的社会意义


我们倡导倒按揭,不是象某些人所说的,政府逃避养老责任。正相反,我们倡导倒按揭,是因为他的“公平”。
我们一直在思考一个问题,如果一个人身前一直向社会索取,向社会要求了一项又一项福利,拿取了无数的社会救济金。而这样的人,死后却可以留下几万数十万的财产,这公平吗,这公平不公平?
我们大声地说,“不公平”。



我们反对经济适用房,倡导廉租房,因为廉租比拥有产权更公平。我们反对政府进行无限制的养老补贴,而倡导使用自己的财产,倡导“倒按揭”
我们认为,一个人力所能及的时候,应该尽量用自己的资产。使用各种金融创新,而使得“房屋继承权”可以套现,而为老人身前,提供大量的定期收入。一个人身前问社会索取了大量补贴,死后却留下大额财产,这是不公平的。这样的福利机制是低效的。



任何时候,人都应该倡导自力更生。无论何时,索取补贴不劳而获,都是可耻的,寄生的,腐朽的。


(水库论坛|欧成效, 2006-03-25)



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