yevon_ou 发表于 2018-11-27 15:06:54

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房租为什么要大涨(二)


前一篇《房租为什么要大涨》中,我们解释了经济学是一门“反馈”的科学。很多政策举动,最后会反作用伤害到你自身。

限于篇幅所限,我们不能将很多道理说得太细。


在本篇中,我们将继续解释二个问题。“本轮的宏观调控,将使得房租进一步上涨”,“房租会上涨,但为什么要说房租会‘大’涨”。


五)宏观无效

在本节中,我们将解释为什么“打击投资”“逼出空置”“三套免贷”是无效的,他们对社会没有任何好处。

在我们目前的媒体报导中,有这样一种观点,“投资”是不对的。房屋应该完全成为个人居住的住所,而不应该成为金钱的产物。目前市场上存在着大量的“空置”,只要把空置房逼出来,老百姓就会有房子住了。
可以说,这二种观点都是经济学盲,都是错误的。

首先,我们要问一下,你现在住在哪里?
答案是,住在房东的房子里。譬如101室。

如果哪一天房子大跌了,打击投资了,房东们都忙着抛盘了。你终于把房子买下来了,你终于有自己的房子了。那你住在哪里呢?

答案是一样的,还是101室。

那么,对于“实体”经济来说,对于真实的物质享受来说,二者有何区别呢。


对于真实的物质世界,二者毫无区别,你都是住一样的房子。都是一样的阳光日照,都是一样的上班二点一线。
二者的区别,仅在于虚拟世界“金钱”的区别。在前一种租房模式中,钱是在你和房东手中分配,由你支付给房东。而在后一种买房模式中,钱在你和售房者、银行之中分配。你每个月的薪水积蓄,要交给上家和银行按揭。
二者的金钱分配不同。

从“实体”经济来说,整个社会的实体产出并没有增加,GDP没有变化。人民群众的生活水准也没有提高。各种“政策”的唯一效果,是把金钱在不同人群中,进行从新分配,使某些人钱更多一点,某些人更穷一点。
宏观经济学,和微观经济学,有很大不同。


微观经济学考虑的是自己的利益,宏观经济学考虑的是整体的利益。

对于国家领导人来说,其实“宏观调控”是毫无意义的。因为他不会让我们这个国家更富裕,更有效,不会变出更多的建筑。

所谓“宏观调控”,只是将一部分人的钱,转到另一部分人手中。呃………顺带国家再咔掉一点油。

无论从任何一个角度讲,“宏观调控”都是非正义的,不公平的,剥削的。



六)空置谎言

对于另一种谎言,有人认为现在很多房子都是“空置”的。只要把空置房逼出来,就可以使市场上房源大增,房价大跌。
该观点也是非正义的。

首先,我们要问,全中国的空置房一共有多少?
我们的回答干净利落,空置为0。全中国的空置房一共为0套。


相信一些“为民请命”的伪专家要跌破眼镜了。那么,你们就必须记住,经济学的第一课,“产能”永远是最大化利用的。

任何一种产能都不会闲置不用。

譬如说,你家里有一套小房子,如果租出去,可以有3000元/月的租金。
最近由于你刚刚从老房子搬出来,老房子暂时处于“空置”的状态。但这种状态,并不会持久。不出六个月,你老婆,你太太,就会想办法能不能“挖点潜力”补贴家用。
经济学第一课,“人”都是理性的。

理性人时时刻为自己谋求更大的利益,设法赚取更多的金钱。如果家里有空关的房屋,很快就会被亲人想起。老太太会心疼每月三千的租金,并让你尽快租出去。


“人”是理性的。房东绝不需要税务局给你寄空置税税单了,才想起哦我还有一套房子空关。

那么,市场上的空置是如何产生的呢。为什么有人不想要这3000元的租金呢。
那是因为信息不对称。譬如有很多有意愿出租的房东,却暂时找不到租客。譬如随着开学/放学,招工/春节,市场上出现季节性的起伏。

又譬如某一些特高档的楼盘。“洁癖”远远胜于租金。保持一套干净的住所,可以卖出更高的价格。远胜于为了几叨2%的租金,把房子搞脏掉。很多房东出租三年,总租金正好把房子重新装修一下。此类例子也是屡见不鲜的。

又譬如某些特偏远的楼盘,其租金仍在上涨中。目前为了几百元,乃至1000元的租金。要到遥远的郊区,来往交通,打理租客。很多房东都宁愿空关。但等几年新区建设好后,情况又会不一样。

但无论何种情况,“人”都是理性的。每个人都在为自己谋取利益最大化。市场上并不存在“为空置,而空置”的房子。

那么,所谓“打击空置”的调控,又是怎么个论调呢。
这仍然是对“整体生产力”毫无帮助的政策,只是剥夺一部分人的金钱,给予另一部分人。
凡是持该类调控主张的,都是非正义的,非公平的,剥削的。
如果政府真的要“减少空置”,或该大力促进信息市场,使房东房客迅速诚信地找到对方。这样的系统建设,才是真正有效的。




七)房租大涨


在上一节的《房租为什么会大涨(一)》中,我们说到了,因为政府的宏观调控,所以房价房租都飞涨。
因为宏观调控,所以房价飞涨。


在本节中,我们会说宏观调控使房租上涨,但为什么要用“大”字呢。
这里牵涉到一个定义问题。什么是“大”。如果遇到一些风吹草动,房租上升了30%~50%,那我们说房租“大”涨了。如果遇到一些风吹草动,房租上涨3%~5%。那我们只能说房租涨了,而不能说房租大涨。


现在的问题是,房租马上就要“大”涨。
好比一座桥梁,下面有十根柱子。敲掉了一根,桥梁仍然可以矗立。断掉二根,桥梁还是可以通行汽车。断掉三根,桥梁有点摇摇晃晃,但人小心翼翼还是可以通过。但是,如果桥梁下面的柱子,断掉了八根,那整座桥梁就宛如危桥石拱,随时可能从百丈悬崖,轰然崩塌。

对于我们的房租市场,所有抑制租金的枷锁,十根已经断掉八根了。房租市场宛如大河决堤,又宛如高峡堰塞湖,随时可能汹涌咆哮。

对于租房市场,我们有三大看得见的隐患。

1)供应已经枯竭

这是最重要,最核心,最根本的一条。
租房市场的供应,已经枯竭。


有谁会买房出租呢。理论上,当租赁市场需求增加,价格上涨,价格从2000-〉2500;就会有更多的房东,将房屋出租,赚取2500/月的租金。
但是,现在这条链条,已经被切断了。


租金已经远远低于房价的涨幅。业主买房,是基本他们自身的考虑。无论租金再怎么涨,也不可能发生“为赚取租金,而去买房”的行为。

按照普遍6%的租金回报率。现在市场上一套200W的房子,其租金最少也得10000元/月。
可目前的租金呢,刚刚从2000-〉2500。


也就是说,租金至少还要涨三到四倍。才会有“供应端”新增供应加入,抑制价格进一步上涨。

智者远虑。
目前的租赁市场,宛如一座桥梁,桥墩断掉了八根。一有风吹草动,就极易租金上涨。而租金上涨之后,不是2000-〉2500就止步不前,而是可以一直涨下去,最终涨到普通外环二房10000/月。

我们对于租赁市场,抱有极其危险的焦虑。目前房租市场,最后的防线,是许多房东原有的“陈年库存”。是之前十五年房产房改,积留下来的业主手中空闲房。这批房产成本很低,业主也比较愿意低价出租。

可是,“库存”终究有一天是会消耗完的。外来人口不断增加,本地人口不断改善。需求大约每年新增1平米/人。
一旦“库存”被消耗完毕。接下来就会进入“房租飞涨”的阶段。房租一共可以涨四倍。一直到200W的房子月租1万(可能二户小白领合租5000),然后才会有新增出租供应,“为赚取租金而买房”。而且还要承受政府的打压。
“库存”还能撑多远,我们不知道。但不会太久了。

2)社会总工资上涨,租客对租金有更高承受力。
即使在最普通的公司,年均7%的工资涨幅也是大量外资公司常例。几年积累下来,其实租客已有能力承受更高租金。


3)政府目前政策,对“买房--出租”模式不利。

综上所述,目前的房租市场,是最不能抱乐观态度的。
任何人都不能向你保证,房租会长期保持在目前2~3%租金回报率的地位。更理性地推断,房租目前正处于“消化陈年库存”的阶段。一旦该阶段完毕,房租会大涨,而且是“无阻力刚性上涨”。

我们预言房租上涨,这种上涨,不是目前20~30%的房租涨幅。这仅仅是房租飞涨暴风雨来临前的平静预演。我们说的大涨,是房租要涨200~300%。涨到你租也租不起。

(水库论坛|yevon_ou, 2010年8月19日午)

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