水库论坛 | 迎接新一轮的房价飞涨
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有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世
一）降价
前二天，有个朋友发短信过来，说上海的开发商降价了。问我怎么看。楼市开始崩盘，利国利民的好日子就要来了。
我说，对嘉定和御桥那二个降价盘没有了解。不知道他们按“原价”卖了多少套，这个“原价”是否被竖立。同样也听说，新开盘的Moco是一幢商业楼宇，仅有40年的产权，产品不一样。也有人说，这次团购，其实有团购商补贴了费用，为了在美国股市造势。还有人说，这次降价，是响应ZF号召做的样板工程。最后甚至有人说，赤果裸的开发商阴谋，自导自演。
不过，这些并不是重点。“原价/现价”“真降/假摔”我们并不关心。
我只关心问他一件事，“开发商降价的原因是什么？”
朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。
我接着问：“是不是因为出现了更多，更好，更便宜的产品供应，开发商出于竞争，降价促销，薄利多销？”
朋友兴高采烈地说：“资金链断裂，开发商撑不住了”。
于是我提起笔，写下十个大字《迎接新一轮的房价飞涨》
二）迫害
朋友眉飞色舞地接着说：“今年KFS可算惨呢，先是限贷限购，卡死了地产商的销路。然后银行贷款渠道被掐掉，各大银行都不向房产商放款。再次是地产信托被斩断，国家敏锐地察觉到了地产界的漏洞，把信托的门也关了。”
朋友说：“接着国家抽紧银根，提高准备金率。地产商只能到黑市上去借高利贷，目前的利率高达25~30%。你看看绿城发的债券，可谓流血上市”。
朋友好好大笑，说：“这群奸商们的日子，可算是到头了。”
朋友说：“陷入了人民战争的汪洋大海，围追堵截，把地产商所有的生路都灭掉。奸商们都要跳楼了，他们只能把房子便宜地卖给俺们伟光正老百姓”。
我目瞪口呆地看着手舞足蹈的朋友，问道：“地产商们都跳楼了，任潘都死光了，谁来卖房子给你”。
朋友不屑一顾地说：“新闻上报导了，房地产是暴利行业。死了张屠夫，还怕吃不了剥毛猪。自然有别的张三李四来造房子”。
我接着继续问，“既然房地产是暴利行业，那开发商又怎么会穷到跳楼”。
朋友挥舞着拳头，“流动性，流动性懂么！他们虽然有很多资产，可是现金为王。房子卖不出去，开发商就只能打七折六折卖给我们。老百姓的好日子，就快要来了，呜哈哈哈哈哈~~~~~”。
我继续问，“流动性，开发商要现金干什么”。
朋友的眼神，象是看白痴一样看着我，“造房子，发工资，补地款，付利息，开发商在外面借了这么多的债，光是利息就够他们倾家荡产了”。
三）工程
好了，现在让我们抛开这些被马列经济洗脑的可怜虫。让我们来谈谈市场的真实情况吧。
如果开发商遭遇资金困难，那第一个被抛弃的环节是什么，是“新购土地”。
很多人不明白，自从1995年迄今，房地产行业，已经发生了巨大的变化。
在1995年的时候，一幢房子，譬如售价2500元/m。那么其中可能1500元是建筑成本，1000元才是土地成本。
而今天2011年，一幢房子，譬如售价40000/m，那么其中的36000元是土地成本，而建筑成本才占4000/m，还不到。
也就是说，在过去十五年中，土地/建筑成本的重要性，已经倒了一倒。时至今日，土地成本已经占到了绝对的90%。建筑成本甚至小到了忽略不计的小数项。
前几天我和ericchen8888吵架，我说，“2011年以后，绝没有烂尾楼”。
小陈不理解，他问1995年迄今，一直都有烂尾楼，凭什么你说，进入廿一世纪之后，中国就没有烂尾楼了呢。
因为“建筑/土地”成本，已经小到了不成比例。换言之说，只要你把地买下来了，建房子绝对不成问题。只要土地各项权证清晰，衙门公章敲全，建筑房子这点小事，绝对不是资金压力。
很多朋友不了解，他们的思维还停留在上世纪九十年代，以为开发商需要大量的资金用于在建工程，一旦开工就是一个烧钱的主，而且半刻都停不下来。
其实现在的房地产行业，工夫在诗外。前期把土地买下来，土地的巨额融资款是最困难的。造房子根本不缺钱。
四）宏调
好了，现在我们看看，宏观调控都干了些什么。
当宏调来袭，开发商面临三重选择，1）降价卖楼，快速回笼资金，2）融资，3）减少新购土地。
那么开发商会选择哪一样呢，哦，请别打哈欠了。答案并不是3。
答案是：最便宜的一项。
目前政府将KFS的各项财源截断，开发商的融资成本，大致在25~30%左右。降价卖楼的话，要看网友们的心情，一般来说，傻空受了几年的气，刚需们都憋了几年的胃口嗷嗷待哺恨不得楼价降到09年的位置。
所以降价卖楼的话，区区5%是打不动消费者胃口的。要降至少得20%以上，也就是说，换算成利息，也是25~30%。
相对来说，停止买地，是最为划算的。房地产业远不如外界想象的暴利，在公开市场拍卖的土地，摊薄到二至三年的年化收益，平均回报率也就在10~15%左右。开发商只要不新购土地，他们就永远不缺钱。
对KFS的迫害，不仅在经济学长期使供应商减少，供应减少。而哪怕在短期，傻空也赚不到便宜。傻空是全输。
所以，我要在这里写一句结论：“本次宏观调控的结果，是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”
或者进一步地说：“任何一次的宏观调控，都是减少了未来的供应，迎接新一轮的房价飞涨！”
五）政策面
分析完了经济面，我们再来看看政策面如何。先贴一段几天前赵晓的微博：weibo.com/1195818302/xu6VEkZfI
“@赵晓 ： 前段时间我说过紧缩政策己到尾声,当时网上许多人并不理解,甚至质疑,现代己应验之。当前宏观政策转换将有三个时间点：本年底前、明年4月以及18大后。又有两种方式,微调与剧调。早调则微调,晚调则剧调。鉴于政府有大把的牌再手中,对明年经济也许并不需要过分担心！”
我说赵晓是个傻空；不过他这段话倒是蛮有喜感的。尤其是具体展开的时候。
首先，赵晓说道了三个时间节点，分别是：“本年底前、明年4月以及18大后”。
众多周知，这三个时间点是中国的重大政治时间。就好象声称美联储会议会对市场造成冲击一样的。所以这话等于没说。
其次，政府永远是有牌的。譬如加息或者减息，加存款准备金/减存款准备金，收紧贷款总额度/放松贷款总额度。
政府永远是有正负二张牌的，其必然是一张好牌，一张坏牌。所以说“政府有牌，有好牌”这话也是白说。
那么，具体对政策面分析，会是怎样的结果呢？
我们会毫不犹豫，百分之百地确定地说：“他肯定会出最错的一张牌”！
具体的分析，由于涉及雀巢咖啡，我们就不展开了。
简单点来说，我们顺着这条道路，只会向前，快速或者慢速，不会回头的。“因为宏观调控，所以房价飞涨”，政府会做的，只有加紧一项或另一项调控，区别仅仅名目不同。而若想降房价，只有一张正确的牌，那就是“减调控”。这张牌会出的概率为0。
六）历史书
有时候我们总在想，不能留一个杂乱纷芜的史书给后世。
在我众多的写作作品中，其实自己较喜欢的是那篇《上海楼市的真实走势》2009。
当年，刺激我写作的，就是因为饭桌上有一群人，堂而皇之地讨论2005大跌，2008大跌。
或许几十年以后，当文献都烬入尘土，后世的人研究讨论起2011年的楼市历史，也会堂而皇之地考证“2011大跌”吧。
当后人们翻开报纸，杂志，互联网络，各种各样的报道，充斥着“2011年上海房价大跌三成”。
当2014年傻空和我们吵架的时候，或许又会有跳大神的人跳出来，说“我2011年成功抄底，目前涨了3倍”。也会有傻空煞有其事地分析“2011年其实是有大跌的，可惜那时候我没有买进”。
会有人考证，“宏观调控也是能造成房价下跌的”。哈耶克在上，这怎么可能！2011年的真实市场，别去听小编瞎吹，别去看CCAV。2011年的上海楼市，就是“涨，涨，飞涨”。难道你们非要逼我再写一篇《上海楼市的真实走势II》2011么。
我们想，我们总是要留下一点真实，留下一点记录，给后人的。
对开发商的迫害，对房地产的宏观调控，怎么可能降房价呢。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。任何政府干预，只能减少未来的供应，只能加速房价的上涨！
如果政府干预能降低房价，那么，所有的《经济学》书籍全部都要重写。水能够变油，天上掉馒头。
今天，当我们看到“宏观调控已经到了最关键的时刻，再坚持一下”，“宏观调控已经开始显效，房产商开始降价”。我们只能叹气，傻空不仅脑子不好使，眼睛也不好使。
如果要对傻空的所有无知自私和偏见归纳成一句话，那么我们会说：请迎接新一轮的房价飞涨。
（水库论坛|yevon_ou, 2011年10月26日）
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