欧神文集：20160325新政的分析 #890
20160325新政的分析 #890
“出事了，出大事了。快醒醒”。“嗯，呃”“0325楼市出新政了”“哦，大事难道不是海岛奇兵出22本了么”。
一）目录
水库楼市的微信订阅号，停更了二周。话说哥哥很忙的，最近COC出了新兵种，地狱塔第四级。海岛奇兵（Boom Beach）推出了22级大本营。我还要养一个皇室战争（Clash of Royale）的号。你说我容易么，哥哥忙得过来么。
按照写作进度，秀相任内的宏观调控一共有九轮。目前刚刚写到第八轮《限购的毒药 #880》。此后的目录，应该是：
[*]《交易成本有多高》
[*]《黄金时代》
[*]《吃毒药涨内力》
[*]《上海楼市的真实走势》
[*]《减调控》
2009年的事，当然要先说。2015年的事，当然要后说。五代上台，目前正处于“减调控”的阶段。20160325的房产新政分析，自然应该放在《减调控》之后的篇幅再讲。
但是，哪怕这样的写作节奏，已经引发网友的不满了。如果我们看看留言评论，写得最多的是；
[*]“说说现在的吧！秀相的可以了～”
[*]“十年前的事，有什么好说的”
[*]“能不能谈谈最近的政策分析”
对于网友们的要求，他们其实非常局限于“术”的范围。按照我肤浅的理解，屌丝们最欢迎的干货，最好是如下格式：
[*]xxxx年x月xx日，到xx市xx路xx室，向xxx以xxx万元买入该房产。
[*]yyyy年y月yy日，以yyy万元抛售。
非常简练，就50个字。就好像有“武功秘籍”一样，屌丝哪一天去黄大仙抽到神秘符箓，他们最大的希望是50字简简单单。
不要讲什么原理，不要讲什么手法。你就告诉我明天“哪只股票会涨停”。这才是屌丝心目中的“理想赚钱经”。你哪怕让他们看一篇3000字的文章，他们都会嫌篇幅太长太累。
二）雅房的覆灭
相对于读者回信，我倒是奇怪了。“体、用、术”不告诉你逻辑和道理。你怎样做出正确的判断？不把历年的事情详详细细说清楚了，你怎样理解未来的事。
就好比20160325的上海深圳房产新政吧。在深圳，有一个著名的炒房群“雅房群”。这个群的IB格非常高。每一个入会者，都要写如下格式：
[*]本人xxx，拥有房产xx套。
[*]收入xxx，贷款xxx万
[*]擅长xxx，在xxxx领域有人脉和特长。
[*]战役一交易记录
[*]战役二交易记录
[*]战役三交易记录
[*]……………
但是我要说，20160325“新政”一出来，雅房就快要完蛋了。为什么，因为他们的IB格虽然高，但是科技树非常非常之低。
雅房吹嘘的是，“老子当年多牛多牛”，20年前就拥有巨量的厂房和土地。可是雅房的人，对于房地产的研究，几乎是处于原始和幼稚阶段的。“新政”一出来，雅房内部就分裂了。
[*]“新政”的效果，是促涨还是促跌。
[*]深圳楼市，会不会大跌。
[*]目前是应该抛房还是买入。交易哪一个区域板块，用何种手法和金融结构操作。
对于这些问题，雅房都没法回答。因为他们的科技树非常非常之低。纯粹就是一群乌合之众。这样的人凑在一起，交换交换资金和情报，“花生瓜子下午茶会”差不多了。
所以说，知识很重要，基础经济学很重要。学术的东西再枯燥，含着泪也是要把“宏观调控卷”写完的。
三）新政
20160325新政重要么?会涨还是会跌。
很多人还是没有耐心研究学术的能力，他们伸长脖子，为的只不过等你说一句：“涨”还是“跌”。然后欢欣鼓舞，似乎有指路明灯去了。
今天早上大致看了一下水库地主群。应该说屌丝们的心态，还是十分嗨匹的。“房价终于要跌了”“三月份卖的，逃了大顶了”“这下子房东要急着降价了”“现金为王”
我们的回答是：“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事” -------- 旧约·传道书 （1：9）明天会怎样，看看昨天是怎样，就了解了八分。让我们逐一分析3·25新政的各项细则。
四）营改增
在酝酿期的前二周，关于营改增之说法纷纷攘攘。对于增值税税率，则是猜测不一。17%，11%，5%，3%，各种说法都有。而对于哪一种税率更划算，加税还是减税，更是众说纷纭。
简直让人哭笑不得。小学数学都白学了么。在过去十年京沪市场实际执行的是增值税，而不是营业税。
什么叫营业税。
[*]全额计算的是营业税。（营业税算法）
[*]差额计算的是增值税。（增值税算法）
一套税制，不管他包装如何繁复，名目如何称谓。但只要他是按全额征税的。他骨子里就是营业税。就是营业税算法。一套税制，不管他包装如何繁复，名目如何称谓。但只要他是按差额征税的。他骨子里就是增值税。
在过去数年，京沪实行的税制是“不满2全额，满2差额”。但实际上，二年并不是一个很长的时间。所以几乎大多数人都是等满二年才去交易的。也就是京沪若干年前实行的就是增值税算法。税率5%
你要说“营改增”的话。非常简单。原税率5%新税率超过5%，就是加税。低于5%，则是减税。
而我们看到3·25揭盅揭出来，是一个5%的税率。算是维持不变。唯一的区别，是房产进入“商品大流通”抵扣循环。从这一点看，算是一项德政。
那些算“税率优惠”算来算去兜不出来的媒体们，你们感到羞愧么:@
五）二套七成
第二项比较核心的内容是：“购买普通自住房的首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。”简称：“二套七成”。 这项政策有威力么。答案是没有任何威力。为什么，因为这是老政策。早在2012年秀相搞“限贷”的时候就已经实施过。
而事实的真相呢，本身贷款的人就非常少，大约仅有28%（新增贷款÷购房款）在贷款中，二套比例不到十分之一。影响面非常非常之小。
当年秀相把“二套七成”推上去，市场没有任何反应。“已有之事后必再有”，今天搞二套七成，也是白搞。我们之所以认为“海岛奇兵”比3·25更大件事，就是因为这些新政一点也不重要。
那些盼望“市场从此而大跌”的朋友，可以歇歇了。
六）二改五
“非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”；
这是3·25新政中，最最重磅的一条。也是值得分析的一条。我们的回答是：“市场会冰冻，但不会影响价格”。
为什么，让我们回顾到2010年，第一次“限购”时的情景。从零到有，绝对要比2变5，对市场冲击大得多。
而2010年限购的结果呢，是市场急剧“冰冻”，但是价格却变化不多。此后熬过2011，2012，大约前后三年平静的日子，到2013购买力又开始井喷。
我们再回顾二者推出的背景，也有惊人的相似。都是2009/2016大涨之后。政府出于冷冻市场，大涨之后出手干预。涨得太快，毕竟颜面上不好看。而且也蕴含金融风险。
“已行的事，后必再行”如果你要问3·25“二转五”的结果。我们认为，很有可能和2010~2012非常类似。从2015.10~2016.02如火如荼的升势被遏制。进入漫长的二年半盘整，然后再次启动。
七）细分
按照《上海楼市的三分天下》，如果看细分市场的话；
[*]则浦东的受影响程度会大一点，尤其是狂热热潮的新区域。
[*]而浦西影响轻微。
八）善与恶
或许有人会说，“遏止”了楼市暴涨的势头，这也是一件功德无量的事情。屌丝们就差热泪盈眶了。这话说得严重不对。
首先，限购并不能遏制房价。限购并不能增加一寸钢筋，一寸水泥，一寸土地。凡是不谈“增加供应”的调控，都是耍流氓。
从根本上讲，限购既然不能增加供应。那他就只能是“障眼法”。偷去今年的涨幅，过几年再返回来。半泽直树说，“加倍奉还”。
如果你要说“减少需求”的话。请问，谁离开了上海了呢。你，我，他，外地雄心勃勃的小白领，还是本地低收入吃社保的老人？你不买就得租。
其次，房价能“停”下来，并不是因为限购。任何一个神智正常的人，都知道房产“每一轮”升幅的上限是约50%，市场的本身，就不可能无限止无限上涨。
从去年10月股市资金大规模进入房市，一直到今年2月“年终奖效应”结束。前后差不多五个月的时间，50%的涨幅。但此后，实战在市场第一线的人都知道，“升幅”已经开始慢下来了。锋锐已折，加价幅度放缓。
“市场经济”是最强大的规律。当2016年春价格疯狂上升之后，奋战在第一线的炒家们，立刻发现房源多起来了。整个小区，原本是无房可卖。因为无房，逼空式上涨。
“三维价格”，例如2015年末你访问某小区，挂牌最低三套是6W，7W，8W/平米。6W的房子卖掉了，剩下的房价就是70000/m了。7W的房子卖掉了，剩下的房价就是80000/m了。
但是这样的升势，在8W的时候遇到了困难。你会发现，当你80000/m的房子卖掉了以后。整个小区，会“新冒出”一些78000，77000/m的房子。如果落到无良小编手里，肯定又会写出“深圳房子大跌200W”，“8万跌到7W8可谈”之类耸人听闻的新闻了。
但事实的真相是，这些78000，77000/m的房源，是“新业主”。以前是不卖的，因为看见价格上来了。才动了心思，拿出来挂牌的。对于每个独立的房主来说，挂牌价惯例都是“只涨不跌”的。
言归正传，我们的观点是:“2016.03房产本身就在降温”。按照财上海的说法，2016.03一口气把三年的涨幅都涨掉了。市场本身就需要消化盘整。这个价格要夯实。政府在这个时点推限购，是沽名钓誉啊。
九）长远竞争力的不利
限购就是车匪路霸。
李四是一个认真上进的外地青年。高收入，高购买力。凭什么我的房子，不能卖给出价400W的李四。非要250W卖给村门口没购买力的地痞泼赖王五呢。
在《车匪路霸话限购》一文中，我们说道了“限购的本质是抢劫”。限购是不公平的，邪恶的，土匪抢劫的。
任何一个城市，土匪横行，肯定会民不聊生，贫穷潦倒，混乱衰退。所以我们旗帜鲜明地反抢劫，反土匪，反限购，反加强限购。
从历史进步的角度而言，上海3·25新政是名副其实的开倒车。必会削弱上海的竞争力，并削弱上海资产的长远吸引力。如果你看完全部的“宏观调控卷”的话，你就会知道。多军是宏观调控最大的受益者，多军也是最反对宏观调控的。因为，正义比黄金更重要！
（yevon_ou@163.com，2016年3月25日暮）
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