民宿到底赚不赚钱 #F2350
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水库论坛微信群统一入口：shuidi021，备注“水库论坛”。民宿到底赚不赚钱 #F2350
一）民宿
本周一，《财经郎眼》邀请我作为经济学家。对话讨论“民宿”行业。
郎教授举了一个数据，大约75%的“民宿”是不赚钱的。真正赚钱的，反而是“民宿登记”发布平台。类似小猪短租，蚂蚁短租，甚至携程，美团。
这个话题，正落入我下怀。如果别的学者来讲，用的不是marketing分析方法。那哥哥可真是拍案而起，抢答发言了。
“民宿”到底赚不赚钱。首先这个问题，问得就不对。好比温州客炒房套牢了，就赖水库亏钱。这能是同一样东西么？
同样道理，泛泛指的“民宿”，那也是外行人的说法。赚钱与亏钱，重要的不是“民宿”，而是细分市场。
大致来说，整个“民宿”市场，至少可以分为四个子类：1）乡村/旅游客栈2）都市贫民/背包客3）精品民宿4）轰趴
二）乡村民宿
民宿至少分四类。而这四类，商业逻辑又完全不同。
首先是农村/旅游客栈，这也是郎教授提到最多的“失败”类型。大规模空置，亏损，主要发生于这类民宿。新闻报道，小编一惊一乍，故事也以乡村民宿“龙泉山庄”为主。
农村/旅游市场民宿的重点是，说三遍：Location，Location，Location!
想当年，奉化/溪口的旅游市场，无论如何也搞不起来。当地领导痛定思痛，一定要搞漂流深度游。
为什么，因为溪口是个小地方。游客过来，也都是看“常凯申故居”的。这地方离宁波又近，旅游景点狭小。游客们往往当天就往返了。
你是旅游景点卖门票的。当然无所谓。可是酒店餐饮业，就哀鸿一片了。
因此领导要发展旅游业，无论如何得让你“多住一晚”。扯一个理由，当天玩不完，至少一天半再走。
同样道理，我们看现在搞的许多“乡村/旅游景点”民宿。它们本身就是没有任何存活地可能的。弄个李陵墓，搞个李时珍墓。游客过来已是不易，拍拍照半小时就走。谁会想要在你这住一夜。
只有大型的，具有深度内涵的旅游景点附近，游客才有“二日游”的需要。而这些地方，往往已经有成建制的国营招待宾馆。
“民宿”想要揽客，着实不易。大巴车的停靠点，景区的岔路，季节性节假日突发“峰值”人流，这些都是考虑因素。
“乡村/旅游景点”民宿，最大的特点，是他们的成本极低。如果是农民自家炕房出租，则成本几乎低到零。
而这个业态的模式特点，是“几乎无法开单”。彻底从头到尾就没开过单，销售额为零。亏损的90%民宿“样本”，都是这类型。
一旦开单，哪怕一年只做10天生意，已经赚到盆满钵满。全国每年黄金周11天。
中国最赚钱的民宿举例，例如黑龙江的“雪乡”。其业务模式，雪乡距离主要大城市都极远。大巴车得五六个小时。
因此你去了，就一定会“住一晚”。吃住都得在当地消费。
而他没有正规的酒店，又赶上了网红流量“峰值”涌入。
至于坐地起价，说好的700/晚，到了现场临时翻脸￥1500，就不是我们所提倡的了。
三）都市民宿
都市民宿和黄焖鸡米饭没什么区别。
都市民宿通常以“房间”“床位”作为出租单位。哪怕在香港，澳门这样昂贵的城市，也能控制成本在100多元。
其面向的客户，主要以大学生，年轻人，背包客为主。这帮人学历高，懂电脑，但是没什么钱。类似前一代人Backpacker，B&B的延申。
都市民宿完全不赚钱
就和黄焖鸡米饭一样，提供的是千房一面的住宿产品。而屌丝消费者，关心的唯一就是价钱。
淘宝网上的“小c”店，铺天盖地。简单计算有几千万家。开淘宝赚钱了么？No，马云爸爸赚钱了；你们的盈利，都交马云“排序保护费”了。
同样的道理，如果说有“短租平台”剥削民宿业主，肥了平台饿死房东。那精准指向“都市民宿”。
你提供的是毫无差异性的产品。每一个城市，都有数以万记的分租房东。他们或许仅仅是普通白领，或许是退休夫妇。仅仅想“分租”一个房间，赚取一些额外收入。
他们并没有自己的房间特色，也没有流量渠道。甚至连细心的打扫，都做不到。
这些“都市民宿”高度依赖平台市场。平台推荐哪家，哪家就有订单。相应地，利润也被平台褥毛拔得精光。最后只剩一个辛苦钱，平衡在房东愿不愿意“贴补家用/增添麻烦”。
顺便说一下，有一些大资金，大资本，也流入“民宿”行业。诸如美丽屋，自如，分店已达到上百家。房间数万。
他们和散客最大的区别，是“自建渠道”。自己有官网+流量入口。因此避免了平台的抽佣。
至于效果么，目前客户似乎更喜欢住“百姓民宿”。一方面“百姓の名宿”更有烟火气。另一方面，也的确比公司化运营更便宜。
四）精品民宿
水库系有一个小妹妹，Airbnb上海十大民宿，她名下占据七席。每天订单接到手软，数钱数到抽筋。
和屌丝系斤斤计较129，139元不同。她的客单价非常高。甚至一晚可以刷到4000~5000元。
有人或许会问，如果你出到2000元以上。在上海你为什么不去住五星级酒店，而要来住民宿。问这种话的人，通常都没住过五星级套间。
酒店的标房，一般建筑面积在25~32平米之间。哪怕尊贵如“行政套房”，标准也就45平米。
但是民宿有多大，一套最普通的二房，都要120㎡凡是用“酒店价格”来对比“民宿”，本身就是不公平，不客观的。民宿大到160m以上，一般就对标酒店的“总统套房”了。
而我们小妹妹主擅经营的，往往是200~300㎡大户型。黄浦江畔世茂滨江无敌江景“童话中的城堡”。夜晚华灯初上，浦江二岸灯火璀璨。想尝“何以笙箫默”的大宅么。
“精品民宿”的每一套，都是艺术。价值二千万以上的昂贵设备，运营和维护，需要大量的专业人力。
我们在民宿介绍上，往往会看到“微距”照片。一滴水，一花一叶，都可以拍出禅意。精品民宿很喜欢选择跃层，挑空中庭，带阁楼，带露台，带花园，带地下室，无敌江景，无敌绿景，云中楼层……
在地产的术语中，有一个词叫“鬼牌”。泛指不同于普通二房，三房的特殊户型。“精品民宿”最适合的对接对象，就是鬼牌。
设计师天才的展现，给你不一样的居住体验。遍历世界各大城市，体会不同的尊享人生，品红酒，留自拍。在民宿的“细分”市场中，有这样一个高毛利需求。
我在普罗旺斯，住过一次马场。高原的山顶上，60公顷土地，房东养了20匹马。
五）轰趴别墅
农村/旅游景点： 30%都市民宿： 64%精品民宿： 5%轰趴市场： 1%
这是最小的一个市场。占据份额1%不到，绝大多数人，甚至对此一无所知。“轰趴派对”主要指郊区大型别墅，一般建面要400㎡以上。带私家花园，戏水泳池更佳。
“轰趴派对”的主要客户群，是富二代开派对。也有一些中小企业，会租下别墅，开年会，或者客户答谢会。
“富二代”的圈子，大家都有所耳闻。但很多时候，不仅车是租的，别墅也是租的。每一场派对，都声势浩大，挥金如土。盛宴。
别墅虽多，适合轰趴的不多。再加上信息隔离，闭塞。相应地，把别墅“客单价”推高到了一个令人乍舌的地步。
鉴于某些原因，这段分支树我们不展开。而且我相信在座99.9%的读者，没有大别墅。 (排屋，叠拼，‘经济适用性’别墅不行)
六）结语
水库从来不把“温州炒房团”视为同行。如果做个调查的话，“90%顶豪CEO买房人”都套牢了----这样的“统计数据”，对水库也没什么影响。
我们根本没把对方视为同类。你非把水库和李鬼的扯一起干嘛。
“民宿”这个市场，我们主要关注于“精品民宿”和“凤变冰都市民宿”。对于普通的农民，贫民，他们在干什么，我们真不太关心。
天底下任何一个行业，赚钱都是靠专业。“不专业”亦能赚钱，那才是不正常了。
（yevon_ou@163.com，2019年5月20日午）水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！
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