七十年产权好，还是永久产权好 #4060
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水库论坛微信群统一入口：shuidi021，备注“水库论坛”。七十年产权好，还是永久产权好 #4060
最近我写得少，芸姨一路把水库的阅读，由55000写到了35000.很好，这是好事。并不值得惋惜。
在我看来，水库的排名还是太高了。我的目标是，有道收藏榜：跌出前10名。跌出惘碱的视线，存于水底。我们不追求涨粉，我们追求减粉。反正广告费，差不多的。
一）土地年限
前二天，在“水库”知识星球上，有人问了我这样一个问题。
这个问题很有趣。
首先，如果我们站在“用户”的角度讲，那肯定是年限越长越好的。1年的，不如10年的。10年的，不如70年的。70年，不如永久的。你傻呀，谁不希望天长地久呢。
所以呢，我们不讨论这个问题。我们讨论，如果你站在“住建部长”的位置。如果你站在宏观的角度；为整个国家，为整个文明，设计土地制度。那么，应该是70年更有优势，还是“无限年”更加文明？
看“知识星球”里的讨论，绝大多数小白领，都理解错了。
二）产权
我们来看第一个错误，也是下方的回帖：
张崇宇：“永久为何反而是最差的？奥派不是提倡私有财产神圣不可侵犯吗？”
我发现此人三观奇歪。绝大多数的中国白领，对于“产权”一无所知，概念混乱。因为概念的混乱，才会导致在“房产税”领域的错误讨论，一错再错，祸国殃民。相应谴责，我在《帝国的砒霜--房产税》一文，已经写过了。
请问，如果我卖给你一套房子，但是规定该房子：
[*]不可以修葺外墙。修葺也需保证巴伐利亚式蓝墨色风格。
[*]不可以加盖层高。
[*]强制修葺草坪
[*]如果想要出售，必须通过“业主委员会”审核。确保买家是体面的中产阶级。
请问，如果我卖给你这样一套房子，你的产权，是否受侵犯，是否不完整的？
答案是：完整，公平，效率，一点侵犯都没有。
绝大多数的白领，对“产权”的理解有谬误。在他们想象中的产权，是可租，可售，可继承，可改建，可群租，想怎么玩就怎么玩，这才叫100%的“产权”。
那我问你，如果你2019年租给别人了，2019~2020整整一年，只允许租客使用，房东无事不可闯入。请问你是否还是“完整产权”。
许多小白领扭扭捏捏地说，“哦，还是”。
那么，如果你把你的房子，租给别人40年。半辈子内，你都不可以进入。请问，这是不是还是你的“产权”。1年和40年有什么区别？量变没区别。
任何人手里的任何一套物业，必然是“千疮百孔”的。你在70年时间内，自己必然住不满70，肯定有大段小段的时间出租。天底下哪有什么“100%的产权”。
经济学意义上的“产权”是什么呢，经济学意义上的产权，是“契约”。
[*]这块土地，买来就约定，不可以建制造业。
[*]分割土地，有水系。水系签了业主公约，谁也不可以倾倒垃圾。
[*]建筑物受政府规范，二幢楼间隔至少五米。消防通道必须留出。
任何一项“资产”，一经过你买来。上面必然已经叠加了100条，200条，甚至300条“使用约束”。但是，经济学上依然认为这是“产权”。
[*]《创世纪》里面，叶荣添买了一块地皮，规定不能遮挡主人的墓地。则你无论转了多少次手，这个条约也需要继承下去。
[*]欧美的音乐授权，往往规定只能自用，不能商业。则无论拷贝多少次，约束依然有效。
现实世界中的“产权”，一定是千疮百孔的。各个场景，各个用法，都受到限制。成年人的世界，本来就是充满“不可为”的。但这依然不妨碍，经济以最高效率运行。
那么，什么是“侵犯产权”呢。侵犯产权，指的是你突然有第301条约束。我买这件商品，受300条约束。我认，一切约束，都已反映在价格里。俺不吃亏。
但如果突然有第301条“约束”，这就意味着新的风险。商业运行成本急剧升高，风险不可“控制”了。
所以当我们看到某些政策，例如xianjia，xiangou，
[*]无知的小白领，会以为土地还在KFS手里，因此没有“侵犯”到产权。
[*]真正的经济学家，不是看物权，而是看契约。这已经严重严重侵犯产权，必然导致经济fu增长。
三）制度
70年土地制度，比永久性土地制度，更好更先进。 奥派认为，交易产生财富。经济学第一定律，dT>0
永久性土地，意味着在276年内，你只做一次交易。而70年土地批租，你可以交易四次。
越是长期的合同，所积累的误差就越大。从经济学而言，除非双方均强烈要求，否则不宜推广太长的合同。
水库之前在《比交易更底层的东西》一文中，举了一个印第安人的例子。印第安人，拥有峡谷保留地。是永久产权。历经200年。
但是每一代印第安人的繁衍中，都会有众多子孙。几个孩子分家产，定会把土地切细。
到了后期，土地已经切细到如此地步，某个红蕃，可能仅拥有1㎡，0.1㎡的土地。或许只有一张邮票的大小。
当土地切碎到如此地步，做任何建设，都会涉及和几十，几百个业主沟通。大规模开发不可能，连条公路都修不起。
显然，这是一种“失败”的土地制度。说得更严重一点，叫做“死锁”。死锁，因为拆迁导致的征地困难，已经彻底锁死了某些国家发展的可能。
典型譬如有印度，法国，澳洲，加拿大，日本。甚至香巷，台弯。在澳洲，修一条路，建一个体育馆，先要在议会吵上十年。
等开工了以后，征地，古迹，环保份子抗议，无穷无尽。往往二三十年，都不能完工。
中国被誉为“基建狂魔”，中国在国际社会中，是绝对的异类。
这和中国大量的地权，完全集中在政府手里。产权清晰独家，是分不开的。
一般来说，象印度，法国这种，每一块土地都层层累计了诸多“附加条款”的国家，是很难发展起来的。
[*]第一任业主，要求能看见远方墓地。
[*]第二任业主，要求建筑风格是黑森林式样。
[*]第三任业主，希望保护栖息过境的一种知更鸟……
层层叠加，“附加条款”越来越厚，产权越来越“复杂”。在这里进行大规模开发的成本，也飚到了天文数字。你不可能面面俱到。
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在人类的历史上，“死锁”到最后，都是靠“重置”，重启重开机实现的。譬如说，英国是“中世纪”契约，保留最完善的国家。你在英国买一块土地，往往要追溯到一千年前的“土地使用公约”。
如果你想撕毁它，在目前英国的法律环境下，基本是无解。在中国历史上，则是靠周期性的农民qiyi，瓦解一切秩序。把整个硬盘彻底格式化，清零然后重启。
四）解锁
“70年产权”制度优越性：可以避免这类死锁。
例如说，这次在云郎批的地，名义上是99年租赁，到2107年。而且各位小业主，还可以“无限细分”的。
你拿了一块自己的地契，可以向政府申请，再度分割为二三个小地块，分给自己的孩子。我们从政府手里拿来的完整“大地块”，逐渐破碎成“小碎地块”。这个过程是单向的，不可逆的。
但是，别忘了，你还有“70年土地限制”。等到租约到期的那一天，绝大多数80%的地皮，都会被保留，允许续约，付点租金即可。
而对于某些“切得过碎”的地皮，象邮票大小的，报亭大小的，一户建钉子户，政府都会予以回收。“内存整理”过程，把碎片全部回收。重新再分割修路，将可以发展大型业态。
钉子户彻底消亡。
五）结语
从制度上讲，“永久产权”才是最差的。因为它完全没有“内存回收”机制。随着时间推移，产权只能越来越碎。系统破碎不堪。最后只能重启。
从制度设计者角度，70年产权 > 永久产权。
至于具体应该是70年，50年，35年，则要看业态和资本回报率，这是另一个话题了。
ps.真正聪明的人，不会去买永久产权。
（yevon_ou@163.com，2019年7月9日暮）水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！
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