用简单原理穿越房地产税迷雾
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先讲一个故事
老王开店卖鞋，一双鞋进价27元，卖价30元.一天，有个人拿100元买鞋，老王一时找不开，就拿这100元向邻居换成零钱，给了这个人一双鞋和70元零钱。这个人走后，邻居过来说，那张100元的钞票是假钞，老王只好收下假钞，第二天还了100元真钞给邻居。请问，在这次交易中，老王赔了多少钱？
我在一些群里出过这个问题，很多人计算半天，得出的答案五花八门！赔70元、97元、127元、130元、170元……各种数字都有。
但是解题方法其实很简单：老王收到100元假钞，因此赔100元。其他数字都是迷惑人的，不需要去计算它们。
为什么讲这个故事
这个故事我讲过很多次。不是我喜欢重复，而是因为这个故事很适合用来说明一个道理。
一个人对经济学的悟性，很大程度上体现在对简单原理的透彻理解上。可惜得很，中国主流经济学界的绝大部分学者，都没有学会直达简单答案。他们画很多曲线图，搭建各种模型，综合考虑很多数据、现象，常常错得非常复杂，复杂到让他们发现不了自己的错误。
唯有坚持简单原理，才能穿越复杂的迷雾，房地产税也不例外。
像什么房子的金融属性、居住属性、持有税的作用等等，迷雾重重。太多学者在房地产税问题上犯了复杂错误。
我来澄清一些常见谬误。谬误太多，无法一一澄清，只能选择一部分来澄清。
房地产税能降低购房者的代价吗？不能！
简单原理：税收一定在交易双方之间分摊，具体哪一方分摊得多，看需求和供给的弹性。与此原理相违背的分析，肯定都是错的。
先做一下简单的供需分析：
假定房子的出清价格是每套100万元，现在加征10万元税，即便卖家承担全部税负，那也最多在总收100万元这个点（此时卖家净收90万元，交税10万元），也就可以出清了。卖家绝不会傻到额外再给买家优惠2万元，只净收88万元，使得买家只需总付出98万元。供需关系决定了含税价不可能下移。
实际上，由于卖家不会真的承担全部税负，所以，卖家净收（净价）一定是落在90-100万元之间，而买家的总付出（含税价）一定落在100-110万元之间。
也就是说，房地产税的确能降低净价，但是一定抬高含税价。
从净价的角度，的确可以说房地产税降低了价格，但它增加了交易费用，所以买家一定比之前付出得更多。
有些经济学者说房地产税有利于买房者，错得离谱。他们连简单的供需分析都没有做。
看过一个广告吗？孙红雷说：“没有中间商赚差价，卖家多卖钱，买家少花钱。”房地产税的作用则是反过来：“卖家少卖钱，买家多花钱。”
交易税和持有税有区别吗？没有！
有人说：“交易税也许是你说的那样，可是房地产税是持有税，逼持有房子的人卖房，所以可以降低买家的负担。”
持有税和交易税作用不同？这又是学者们的一个复杂错误，而且这一错误还影响广泛。潘石屹就受这种错误的影响，建议开征持有税。
假定每10个苹果，征一个苹果的税，在交易现场向卖家收或向买家收（均为交易税），和等你买回家以后收（持有税），在效果上有什么区别吗？
当然没有！
你设想有个征税员跟着你，他在水果摊边收走你一个苹果，和跟着你回家再收走你一个苹果，有区别？
我知道有些朋友想画供需曲线图了，而且还综合考虑这因素那因素、这局限那局限，那我告诉你，简单道理不接受复杂的反驳！你构想出来的复杂反驳，不会因为复杂而变正确，只会因为复杂而让你发现不了自己的错误。
房地产税减少资本收益，能让房子便宜吗？不能！
假设对股票加征持有税，股票价格会不会下跌？
股票净价当然会下跌！但是这个价格下跌不是变便宜，而是股票本身变成了“更糟的资产”，因为这份资产上额外附加了支付负担。用更低的价格买“更糟的资产”，那不叫便宜。如前面所分析的，算上额外的支付负担（含税价），一定是更贵了。
炒股的人应该很容易明白这个道理。
房子的道理也一样。
为什么人们反对股票持有税，却支持房子持有税呢？两者不都是资产吗？
主要是复杂的错误导致的。
单套房不征税能让房子变便宜吗？
有人说，房地产税不对单套房征收，只惩罚多套房拥有者，不就能让房子变便宜吗？
不多解释。自己想一下，买10万元股票不征持有税，超过10万元征持有税，能让买股票10万元以下的人占到便宜吗？
多套房投资者是抬高房价的，
还是降低房价的？
有人说：“他们持有多套房，不是增加了需求吗？当然就抬高房价了。”
其实，和人们的直觉相反，他们是降低房价的。
1、他们筹集资本，加速开发商的开发进程，增加了供给。即便土地供给受到限制，他们让开发商原来建一年的房子，现在半年建成，也是增加供给。
2、他们并没有增加新的需求，而是顺应需求。他们为租房者垫资，缓解租房者的迫切居住需求，降低租房者的负担。
3、在价格上涨时，他们马上可以从房东变成供给者，抑制房价上涨。他们其实是通胀泡沫的抑制者。
经济学原理早就表明，屯粮者是降低粮价的、屯石油者是降低油价的——囤积者帮助市场降价，这很反直觉，但学过经济学的人应该容易理解这一点。
囤房者也不例外。
简单地说，多套房投资者是筹集资本来解决稀缺问题的人。他们通过帮助人们解决稀缺，得到市场的奖赏。当然，他们也冒了市场风险。
他们其实是生产者。开发商只是被他们雇佣来生产出租房、代售房。
既然多套房投资者是帮助降低房价的，那么，反之，对他们征税，效果是什么？
短期抛售能让购房者占到便宜吗？
再讲一个故事。
有女人说：“这么多男人出轨，男人太不专一了。”有男人回答：“男人出轨必然有出轨对象，出轨的男人都对应着女人，那么，女人不是也不专一吗？”
有人说：“房地产税让多套房所有者短期内大量抛售房子，供给急剧增加，短期看，总能让购房者占到便宜吧？”
别忘了男人女人的故事。
房东每卖一套房子，都是把这套房子的租客逼成购买需求。所以，即便出现大抛售，也会同时出现大需求。（上一节提到，房价上涨时，房东可以变成供给者，那是需求吸引供给，而此处是间接逼需求。）
(提个问题：逼出的那部分空置房呢？是不是只增加供给不增加需求？这个“复杂因素”你能穿透吗？)
当然，租房者也可以合租得更加挤一些，或者干脆回老家，以部分缓解购房需求，而出现这种被逼的行为，恰恰说明房子更“贵”了。
更多的租房者将主动抬高租金，分担房东的负担，以求得房东不要把他们逼向购买市场。所以，房地产税还会打击到租房者。并且，很多房东满足于租金上的弥补，短期大抛售未必会出现。
房地产税有利于年轻人购房吗？
有经济学者说，房地产税是每年征收，是把负担分摊到未来，有利于年轻人买房。
当然不是的。
前面的分析表明了，房地产税抬高房租，年轻人要多付房租，更难积累买房首付；而且，惩罚多套房投资者导致供给减少，年轻人买房将更加难。
美国有房地产税，但是，美国80、90后年轻人住房拥有率只有35%，大概是中国这个年龄段的年轻人的一半。不是他们的文化不爱买房，他们也很渴望有自己的房子，但是，房地产税阻碍了他们买房。
房地产税将降低房子品质
对任何商品加税都将降低人们对这个商品的品质的追求。简单道理，不多解释。
人们普遍降低住房品质追求，开发商当然就会顺应市场，把房子建差一点。
房地产税的前途在哪里？
房地产税的推出是确定的了。如果该税种的税率、征管宽严程度，更多地由地方自主决定，则对经济增长、城市化的影响有机会大幅降低。
谬误太多，今天就澄清到这里吧。我想，更重要的是掌握经济分析的方法。在每一个环节都坚持简单原理，就可以避免被复杂因素迷惑。当你得出了和原理相反的结论，要仔细检验自己的逻辑。掌握了快刀斩乱麻的分析方法，你的水平就可以超过绝大部分经济学教授。
这篇文章写得比较辛苦，如果读者大人觉得学到了什么，请支持一下。点好看也是激励。
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