郑家捐地背后的博弈
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水库论坛微信群统一入口：shuidi021，备注“水库论坛”。黄不邪 — 第09期
9月25日，香港“四大家族”之一的郑家，在自家地产公司举行的2019财年业绩新闻发布会上宣布，将与非盈利机构“要有光”合作，以象征式的1港币租金，捐出香港28，000平方尺地皮兴建社会房屋，以帮助有小朋友的低收入家庭。
新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚表示，28，000平方尺的建设只是第一阶段，集团将持续加码，合并捐出300万平方尺的更多农地帮助建设社会。希望当中100万尺可以给予“要有光”这类的非牟利机构兴建创意房屋。如果政府有需要用之建设公共房屋，新世界集团也欢迎作进一步研究。
据资料显示，新世界发展持有农地面积约1，700万平方尺，300万平方尺的捐地计划相当于拿出了集团在香港农地储备的近1/5。
香港地产大户捐地盖公屋的消息，引爆媒体，无数人开始自发的替郑氏宣传，商人爱港护港，为香港，殚精竭虑，夸赞郑氏慈善，“懂事”。
毕竟香港被房价绑架很久了。
根据全球楼价负担能力报告，香港已连续9年成为“全球房价最难负担”NO.1。也正因为房价高，社会矛盾不断，香港的年轻人看不到希望，甚至因此走上街头... 如今郑家提出的这种方法，不失为一种解决香港住房问题的方法。但是，谁都知道，“四大家族”，作为超级资本家，可以说，就是资本的化身，怎么可能这么做事。 今天，黄不邪就大家扒一扒这件事，让大家看清这件事背后的道道，不被于表象迷惑。
首先，大家要看清楚，郑家捐的是什么地？
新闻里写的很含糊，只说“象征式的1港币租金，捐出香港28，000平方尺地皮兴建社会房屋”。
大家稍微搜索一下，就知道了，这一片看起来很多的28000平方尺的地皮，实际就是2900平方米的农业用地。说白了，就是不到5亩大的荒地。
△新界，都市与荒地并存
简单来讲，就是大地主郑家，愿意免费租5亩荒地给一家非营利机构使用。
这也是善心，但是好像没有宣传的那么夸张了。
咱们还要记得，郑家说的要捐献300万尺地，时间，地点，给谁，方式，全部都不明确。
八字没一撇的事，被拿来大肆宣传，必然有鬼。 新闻中的“新世界发展持有农地面积约1，700万平方尺”，性质和五亩土地一样，都是农用地。 在称赞郑氏做善事之前，大家想一想，郑氏有这么多土地，为什么他们不早点拿出来建房子卖呢？
特别捐出来的这块地，就在天水围港铁站附近，地铁核心地带，建成商城收租不好么？
关键就在于土地性质，郑家的这些地，都是新界的农地。
明白了吧，农业用地就是农业用地，只要土地性质不变更，这块地对于地产商，就赚不到钱。都说香港寸土寸金，但是这寸金的地，不包括农地。
香港法律规定，农地只能用作农业和仓储，停车场或自建房屋，如果要转成非农业用地，就要符合城规会土地变更的规定，并且补齐地价。不经过城规会认可的田地，就是非法用地，在法治社会，谁敢建，谁敢买？因此开发商手里大批的农地，就像翡翠不起眼“原石”。只有经过城规会的“雕琢”，许可，补了地价，才能成为价值千金的“珠宝”。
什么是补地价？
我们要知道，香港的政府，是小政府，卖地收入是财政很大的一块，所以港府一直严格控制土地数量和价格。城规会的补地价规定，就是关键的环节。这就导致在香港，农地要转为非农地用途，非常麻烦。
港府狮子大开口，补地价数额太高，地产商自然不愿意支付，城规会的土地证自然也不发给地产商。
开发商和城轨会之间的拉锯，往往僵持很久。就像新鸿基地产的马鞍山项目早于1990年代已获批准兴建住宅，但因要符合城规订下的要求及补地价问题，所以迟迟未能“上马”。
2017年上半年，香港政府再次就该项目批出补地价，但新鸿基其后上诉，补地价的批出因此被延后几个月。
最后，随着保利，恒大等内地房地产进军香港，眼看地价又要炒起来，新鸿基选择与城规会妥协，最终补地价159亿港元。
拖了27年，这块地终于可以开发了。
除要和政府讲价钱、土地整备时间过长的因素外，农地发展还要面临香港城规会的挑战及无尽的环评、环保人士的司法覆核。
元朗的南生围是一个有名的例子。
早在1994年，当时的城市规划上诉委员会有条件批准，恒基地产与傅老榕家族于南生围发展高尔夫球场及住宅，但要求发展商就有关发展计划进行全面的环境影响评估，以及详细规划重建生态环境。
并推行南生围、甩洲自然保护区的管理计划。该决定于1996年获英国枢密院支持。
该项目的蓝图及技术报告直至2010年才得以提交。但因蓝图与原先的规划相距甚远，遭城市规划委员会否决，要发展商重新申请发展许可。
恒基地产向城规会上诉委员会上诉，委员会推翻城规会裁决，并要求覆检决定。但城规会认为无权覆核有关决定，于是就委员会裁决提请司法覆核，在原讼及上诉法庭胜诉。发展商上诉至终审法院。
2017年2月16日，香港终审法院以4比1驳回上诉，宣告恒基地产终极败诉。
还有大埔的沙螺洞，发展计划已经拖了超过30年，几经波折最终政府以船湾堆填区土地交换，沙螺洞保留作生态保育发展。
另一个例子是元朗的丰乐围。长实于1989年收地拟发展低密度住宅发展项目，其后3次向城规会呈交项目建议均遭否决。至2008年再将规模改动至兴建2000个单位，并于同年获环咨会有条件通过环评报告。
期间2011年10月7日，城规会原定当日对项目进行审议。但碍于反对声音激烈，长实要求延期1个月进行，以委托专家研究项目对“米埔屈翅萤”的影响，补做生态评估及提出缓解措施。
△米埔屈翅萤
但多个环保团体均表示不能接受，要求先作一年研究，然后才审议。
最后，到2015年项目才获准发展，但仍然面对着环团的司法覆核挑战。
上面的案例说明，农地往往要在开发商手中沉淀多年。
除了这些极端的案例，在香港的一块土地的性质变更，平均要拖6年时间。
这些拿在手上但是不能变现的土地，就是开发商的心中最大的痛。当然，这些农地，开发商们收的很早。多是在100，200港元时收的，拖得再久，他们都有得赚。
所以，对于各大开发商来说，想办法找到一条土地性质变更，将手上土地变现的快车道，是他们的迫切要求。
弄清楚了这块地的问题。
我们再来讨论，为什么郑家突然有“捐地”这样的举动。
就在这个月的8号，民建联的6名成员到政总外请愿，向政府代表提交请愿信，促进政府在新界新发展区引用《土地收回条例》，增加中短期土地供应，用作兴建公营房屋，缩短公屋轮候时间。
一下子，把《收回土地条例》送到了风口浪尖。
△民建联收回土地条例，图片来源明报
什么是《收回土地条例》？
香港法例第124章《收回土地条例》规定：
当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时，容许行政长官命令收回该土地，并予以补偿。就是在一定条件下，香港政府可以收回私人土地，用作公共用途，同时给业主相应补偿。也就是咱们内地的征地。这不就是开发商梦寐以求的快车道么？
此时的香港，也面临着用地匮乏的问题。
去年10月12日，香港发展局局长黄伟纶在答记者问时透露，即使古洞北、洪水桥发展区等顺利发展，未来30年房屋用地、经济用地及政府、机构或社区、休憩用地合计起码缺1200公顷。 比较有趣的一点，在过去，建制派是一直反对《收回土地条例》的，而泛民们反而是一直支持的。
这个也好理解，收回土地条例就是大陆的征地。
香港作为小政府，执政长官们对于香港政府的能力都还是有点数的。 林郑月娥明白这其中的道理，才会说：「莫说有机会被司法覆核，如果你把私人发展商私人土地收回来，然後即时卖出去，又是做私人房屋，很难满足公众用途。」
《收回土地条例》只需要由行政长官会同行政会议决定，便可收回任何土地，条件是用作「公共用途」，但把土地出售，究竟算不算是「公共用途」呢？
征地完全超出了自己的答题范围。
内地的征地，社会的反对呼声尚且这么大，放在香港，可以想象。
強制收回土地必然会大量民众上诉，申请司法复核，导致冗長的法律程序，和别有用心者的反对，政府的公信力不断被削弱。
民众市民上楼遥遥无期，最终得不偿失。
反倒是泛民们，惟恐天下不乱的呼吁这个政策，只为给政府添堵。
看几个例子就明白了。
修建深港高铁，菜园村被征地，在环保人士带领下，引发大众抗议，“不迁不拆”，而要求政府将整个菜园村觅地重置。拖延了整个深港高铁进度。
还有港珠澳大桥，因为朱老太太申请司法复核，拖延工期，导致工程造价上升80亿港元。
新界东北开发计划也涉及内地“自由行”边境购物城、新的莲塘口岸计划，有部分人担忧当地最终会成为内地人不用签证就可以进入的“特区之特区”。
新界东北开发，原本一个利港的大好事，也会遭到社会各界的反对。
九龙深水埗区一座经历了漫长的8年谈判，终于到了交楼期限的濒危旧楼，一名“钉子户”老汉仍拒不搬出，企图以跳楼威胁，更追打市区重建局工作人员，成为焦点新闻。其家人则要求搬迁补偿金额须在同区域购买到同样面积的“港湾豪庭”甚至“擎天半岛”等高级私人住宅。
14年横洲村被《收回土地条例》收回，计划修建公屋，政府成了支持收回土地的一方，大力宣传《土地收回条例》的土地正义联盟，摇身一变，则成为了反对者，还发动了群众活动来阻挠，最后政府妥协告终。
在这一役中，《收回土地条例》成为了官商勾结的代名词，引发了针对特首梁振英的质疑，间接导致香港特首选举提前。
前例在此，林郑自然对此非常谨慎。
现在，终于有了变化。
特别的，香港是海洋法系，判例法，只要有第一个判例，后续的判例就会沿袭。
过去的香港政府规定所有农地都只能是作为耕种用途，都不能建屋或非农业用途。如果，建筑物作为农业用途，业主须向地政署申请，地政署发同意书后方可动工而建筑物也不须补地价。
80年代，时任乡议局主席，刘皇发旗下的生发地产投资有限公司申请在自己的农地摆放建筑钢条但被政府拒绝申请。生发不服告政府。最后上诉至英国枢密院，法院判政府败诉，称地契只是列出土地用途纪录，并非限制用途的条款。此后，地政总署无法再监管私人农地的用途，并且开启了农地发展成货舱的缺口。这也就是上文提到农地可以用作仓储和停车场的法律依据。
这就是“生发案”。
生发案在前，郑家自然有样学样。
这次的郑家捐地和生发案可以说如初一辙，只要打开一个口子，《收回土地条例》执行的难题，和港府土地匮乏的困境就可以迎刃而解。
当然，大地产商们愿意放弃一些利益，配合港府，也是受到现实社会的各种压力。
可以预见的是，以后有了大地产商的配合，港府只用和一家业主谈判土地，自然省心省力。
除了《收回土地条例》，整篇新闻中，还有一个关键角色，被很多人有意无意的忽略掉了。
“要有光”非盈利机构，这个机构为什么受到郑家青睐和信任，愿意把天水围的土地捐给他呢？？？
以及，为什么是天水围的土地呢？
“要有光”组织的主席是大律师李律仁，早年供职于香港证监会，现任香港金发局董事会主席，曾经是林郑特首竞选办公室副主任。
明白了吧。
△李律仁和林郑
而且，就在10年前的天水围，时任发展局局长的林郑月娥，携手香港房屋协会主席杨家声，宣布了天水围地块用于养老。
这也是林郑曾经的政绩之一。
因此，这一出为了响应《收回土地条例》而做出的捐赠，背后是满满的算计。
郑家的1700万尺的“废地”，可以借助《收回土地条例》，直接跳过拖延费时的土地变更环节，进入建设的高潮期。
而港府一直担心的公屋土地匮乏的问题，也可以就此缓一口气了。
新近成立，名不见经传的“要有光”组织，也可以一举成名天下知，有希望成为第二个香港房屋协会了。
香港房屋协会，虽然是非营利机构，但是每年的的营业额，也超过百亿港元的。 还记得上个月爆出的林郑的私人录音么？？？
那个录音是谁放出来的？？？
那个宴会会有哪些人在场？？？
懂了吧。
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