LPR和降息通道 #F2440
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一）灭绝叛乱
今天最想写的话题，其实是这篇：http://www.shuikuer.com/data/attachment/forum/201910/11/114248usqlkj9akflqm4kk.jpg LPR和降息通道 #F2440 02.jpg (5.21 KB, 下载次数: 0)
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我知道他们在闹，可没想到闹这么大。已经搞到了华尔街金牛泼狗血，裸女占领英国国会。
风暴眼汇集，这个“劫”，感觉欧洲是躲不过了。又一场火烧女巫的活动，宗教审判所，恐怕我们有生之年就可以看到。
目前还生活在欧洲的朋友，可以尽快移民来中国。该逃不逃你就惨了，以后白人很可能要偷渡进华。
整个事件的根源，并不是一时或者某人的“施政不当”。病髓在骨子里的。《神的战争》#F10一文写道，所有的歧路，归根到底都是信仰的竞争，都是道德的竞争，都是神的战争。
欧洲人的特点，他们是有非常浓厚“献祭”传统的。中国人其实是不信神的。中国人可以在灶王爷的嘴上抹点糖，为了他去天庭汇报的时候，可以说点假话。但是欧洲人是“真信”的。欧洲人是为神而活着，不象中国~神为钱而活着。
欧洲人的骨子里，只要一件事让“神”满意了，地球毁灭也在所不惜。末日审判，只求“拜神”崇高感。中国是世俗国家，欧洲并不是。丫才是最大的恐怖份子，JDJ才是世界上最大的恐怖宗教。
在“灭绝叛乱”一文中，作者写得很清楚。欧洲的“极端份子”，根本不想和你谈判。http://www.shuikuer.com/data/attachment/forum/201910/11/114248q5s3d27k3pn5bn07.jpg LPR和降息通道 #F2440 03.jpg (82.43 KB, 下载次数: 0)
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人家眼里的，是“宗教崇高感”。你们现代人都太堕落了，越聪明越堕落。太忘记原始社会的淳朴了。
我不是在反对你，我是在奉行崇高的“道德”。让你回到贞操带，火刑柱，自虐枷的年代。新的一千年“中世纪”渐行渐近，欧洲很快会回到Dark Age.
关于欧洲的“神性”，我极为熟悉，提起笔来，也是轻车熟路。这是根本质“民族性”的差异，非人力可以抵挡。波澜壮阔的大时代，吞噬天地。
可惜啊，这么有趣的话题，却是不能写的。处处雷区，随时封号。而且腾讯口碑很恶心，它会搞“挖坟封号”。谁也不知道半年，一年前的文章又被翻出来，随便哪个字犯了天条。
因此，今天写另外一个话题：房地产的LPR利率。
[*]LPR出台之后，利率会升会降。
[*]房价会跌会涨
虽然是凉菜，小葱拌豆腐的清淡口味。公众号只求能“活下去”，就多福了。
二）珠城
1997年，珠城的房地产泡沫，达到了顶峰。
众所周知，1997年，珠城的房地产开始崩溃。从顶峰开始，最多跌去了-70%。中国人做学问，喜欢不胜求解。新闻自媒体，更是你抄我抄，人云亦云的一大堆。独立主见，原创的没几家。
我问你，“97泡沫”都快被说烂了。但是1997年，珠城的“房贷利率”是多少，有几个人说得出。答案是，大约9.75%/年左右。这个数字，包括二个部分，P+3.25%其中的P，是基准美元利率，当年大约6.5%+3.25%，是分类别溢价。房贷类加三个点。
你要说2019年的珠城房地产市场，虽然价格再创新高。但其“本质”，和1997年是差非常远的。
钟镇涛为什么破产，他不是房子买不起，他是房贷撑不起。钟镇涛最后问私人借的过度资金，利率24%。他为什么要用这么高的利息借钱，因为房贷本身已经10%了。私人借债只有更贵。
钟镇涛当时买了1.4亿物业，一年光利息就要1400W。他全年的收入，大概在1000W左右。
如果他挪到2019年，哪怕今天这么贵的楼价，他也不会破产。因为今天珠城的按揭利率，只有2.5%
或许有些“抬杠”的人会说，从10%降到2.5%，那也正常。因为美元“降息”了。其实，美元虽然降了一点，但2019年和1997年，Prime基准相差其实不大。
P最多也就差2%真正变化大的，是从P+3%，变成了P-3%，这里面足足差了六个点！
三）LPR
[*]珠城1997年时，房贷的算法，是基准利率加三厘，P+3%
[*]到了2019年时，算法是基准利率减三厘，P-3%
这一切是怎么发生的呢。
事实上，1997年楼价高昂之时，珠城政府，也想了多种办法“降低购房负担”的。房贷利息，当然是重中之重。
政府本身不从事生产，珠城政府，也不可能无中生有，变出钱来。想要降低“房贷利率”，珠城政府遍求各方意见，金融业高级智囊，解放生产力。最后得出的结论是房贷可“买卖”。
众所周知，银行间存在一个“隔夜拆借市场”。每一家银行，头寸不同。资金要放贷出去，才有收益。但往往又面临大额取现。
有的银行余额多，有的银行头寸少。大家互相之间，形成一个“隔夜拆借”市场。总体的经营成本都降低了。
房贷也是同样的道理。房贷其本身，是一种“短借长投”的金融产品。银行吸纳储户定存，都是一年期，三年期。但是房贷批给用户，动辄20~30年。
在这20~30年中，银行的“头寸”不幸是被锁定的。流动性短缺，必然导致更高的收益性。
银行也很为难，虽然房贷是一种“低风险有抵押”的产品。可如果银行资产50%都拿去长期房贷，万一大户挤兑怎么办？
在旧有模式下，银行体系往往只敢拿出来10%的资金，发放房贷，小心翼翼注视着金融流动性。这就导致了“供应”减少。
而1997年珠城政府，从华尔街拿回来的技法，叫做“房贷买卖”。英文也可以称为MBS。
http://www.shuikuer.com/data/attachment/forum/201910/11/114248vddizwofh6howf4g.jpg LPR和降息通道 #F2440 06.jpg (60.11 KB, 下载次数: 0)
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具体的做法，好比我发放一笔贷款，利率5.66%我拿走一部分。例如0.66%，作为行政，销售，合规，税务等等各项开销。
剩下5%收益，我就在市场上卖了。谁买了这个债务，以后王大锤的月供就转交给他。拖欠，断供之类破事，也找他。收益比国债好。
“隔夜房贷买卖”这种事，一开始在银行间互相做。大家的头寸，都得到了调剂。后来做得久了，吸引了外部的基金。
一些长期资金，例如退休基金，债券基金，保险基金，保本基金。他们在“低风险”的基础上，还想寻找比“国债”更高的收益。于是基金也进入了MBS市场，成为了最大的买家。
基金一进来，整个事件就爆炸了。
[*]最开始，银行用自有资金房贷。整天头疼10%容量，流动性管理
[*]银行间有了拆借买卖市场。
[*]外部廉价资本进入
你想，保险公司多有钱啊。沙特主权基金，多有钱啊。
姚振华收购万科，仗的就是保险资金“成本低”。所有的金融链条，谁也不能和一哥比。至于买欧盟国债那帮人，呵呵，他们的回报要求，说出来吓死你。http://www.shuikuer.com/data/attachment/forum/201910/11/114249o06pbtbre09wirjk.jpg LPR和降息通道 #F2440 07.jpg (58.35 KB, 下载次数: 0)
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很快，全珠城的银行都疯了。因为他们发现房贷是一件“稳赚不赔”的事情。你左手5.66%拿进来，留下0.66%手续费，转手5%卖出去。中东土豪还发疯一样抢（土豪也不亏钱）银行最喜欢“中间人”手续费业务了，货如轮转。这是什么，财源滚滚印钞机啊。
1997年之前，珠城只有很少的几家大银行，布局房贷业务。小银行如履薄冰，战战兢兢。
“房贷交易所”成立之后，几乎所有的珠城零售银行，都从事了房贷业务。费率大战，打得昏天暗地。
最终，珠城的房贷利率，从P+3%，一路下滑到P-3%这个速度是很快的。
[*]大约只用了三年，就降了四个点，到P-1%
[*]用了六年，降到P-2%
[*]到今天，降到P-3%
当你实行LPR机制之后，你的房贷利率，其实挂钩的是“全球资本”。想象一下，中东土豪买欧洲国债的利率，-0.59%，这画面太美，我不敢看。http://www.shuikuer.com/data/attachment/forum/201910/11/114253d02zswl003iysvd0.jpg LPR和降息通道 #F2440 08.jpg (6.35 KB, 下载次数: 0)
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中国和珠城，都属于“美元区”。挂钩的是美元利率。USD利息，比EUR还是要贵一点。
我手里迄今保留着一张，珠城汇丰银行的房贷对账单。HKD利率：0.86%0.86%是年利率哦。真不好意思让大家失望了。
四）次贷
有人看到MBS，左看右看半天，突然发现新大陆一般。“咦，这不就是次贷么”。
文盲份子，就是看什么新事务，都胆战心惊的。看见火轮车，还担心铁路惊扰了地脉。
MBS不是次贷，是“主贷”。象中国这种首付三成的，拿到全世界任何一个地方，都是“AAA+级优优质”贷款。
至于首付八成，二套待遇，那是全火星最优质贷款。“次贷”指的是那种首付不足5%。至于“主贷”，在全世界任何一个市场，任何一个时期，都是安全的。
五）中国的LPR
中国从2019.10.08开始，实行LPR计价。
很多朋友在“知识星球”里问，LPR实行后，会不会和房贷利率有所差异。能不能导致降息。如果买房子的话，要不要拖一个月，等到LPR实施后再签约。
我们的答复是，不用。因为LPR是一项“长期”的制度性改革。
就好比1900年代，一辆卓越的马车，和一辆歪歪扭扭的汽车。马车虽好，却没有后续升级的“科技树”。汽车虽然拙劣，此后却有多次升级空间，一直通向新的路径。
中国传统意义上的P*95%，P*120%，首套房九五折，二套上浮+20%这种利率，是一种“行政指令式”定价。和国际社会格格不入。也是缺乏后续科技树攀爬空间的。
而LPR定价，基于“风险”的定价。“最优惠利率+0.55%”“最优惠利率+0.85%”，风险和收益直接挂钩，后续才能演化出“房贷买卖”中东土豪又不是傻子。
LPR的定价，只是第一步。等到“LPR”定价的客户们多了，慢慢才能形成银行间（房贷）买卖市场。市场逐渐成熟，才会引入债券基金，保险基金，退休基金等长期投资者。最后引入国际基金。
这是一个漫长的过程，珠城走完这一切，用了七年。鉴于改革已经减速，中国能花十年走完，我都觉得不错了。
就我个人观点，房贷降到3%以下，应该是合理的。
（yevon_ou@163.com，2019年10月10日午）水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！
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