房圈这二三年 #4070
水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！水库论坛真正教你做的事，其实是毁三观，竖新生！
水库论坛一点一点讲述房产投资的逻辑，讲述老百姓最关心的事！
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房圈这二三年 #4070
一）年末闲叨 在我们的生活中，存在很多“圈”。有房圈，币圈，鞋圈，股圈，前二天还接触到一个“票圈”。
[*]有一对小夫妻，2017.4月的时候，询问我们重庆的一个V，应该怎么买房子，大约有4000~5000W的身家。
[*]到了2017.10的时候，他们已经有了1亿资产。
[*]到2018.03的时候，他们买了一套苏河湾，10th最后一套。1.5亿，全款现金。
在很多很多年以前，我们读大学，考名校。参加Campus Recruiting，以就业500强为荣。BAT的面试，好像是八轮，还是九轮。 很多人把“阿里”的从业经验，当作一辈子的高光。“阿里”出来的1000名人才，走到哪里都是抢手货。拉勾招聘的通行证。 很多年以后我们才知道，这样一种“生态”系统，正确的称谓，应该是“职场圈”。天外有天，山外有人。
在体制圈+职场圈之外，原来还有很多很多的异大陆。赚钱是以百万为数量级的。东胜神州，三千道统。各自演化着着社畜们无法想象的生活。 二）房圈 楼市的“正统”心法，一直到2016年底，才逐渐披露在世人的面前。 房地产是一门很赚钱的生意。很赚钱，很赚钱，几乎超过了所有的资产类别。股票，基金，债券，保险，风投…… 虽然“股圈”，惯例性的看不起“房圈”。雪球，集思录之类社群，“房圈”被诬蔑成大土冒。毫无技术含量的工作，风口上的猪，吹泡泡才飞起来。而且，股圈的人还要特别强调一下，“现在形势不同了，再按照老一套操作，会死得很惨”。 猪就猪吧，二师兄也涨价了。按照中国的惯例，赢利得卖乖。得瑟的嘴脸最要不得。而且，股圈在房圈眼里，就是要饭的乞丐。谁会和低二个社会阶层的人，一般计较呢。
房圈虽然赚钱，一直到2016年“水库论坛”出现之前。“楼市”作为一整套完整的科技树，并没有被串联起来。各种小道和“术”，缺乏着战略指引，小打小闹凭运气，赚着芝麻钱。
“水库论坛”从2015.2开始，发大善心持大毅力，把整个楼市投资的逻辑，套路，技法，重新梳理了一遍。留下了约三百篇的“水库文集”。具体的内容，可以在“目录”中寻到。此处不再赘述。“水库论坛”最主要的作用，是把“房地产投资”到底是怎么一回事，说清楚了。
我们都知道“房地产”赚钱，可究竟为什么赚钱。凭运气赚的，可不能靠实力亏回去啊。
“水库论坛”目前披露的，一共有Section 1/2二部。
[*]Section1：主要讲“选房子”。选筹挑选的思路。
[*]Section2：主要讲“负债”。
研究楼市，就一定要挑房子。市面上有“股评家”，3000只股票，每天都有人分析：该买哪只，哪只不能买。那么，为什么没有“楼评家”呢。 “水库心法”的本质，我们认为，市面上只有1%的房子，是有“笋盘”价值的。没错，100套房子，99套是不能买的。百里挑1套。
我们非常感谢微博，微信上，一直有网友“惦记”着水库论坛。随着“水库论坛”名气越来越大，渐渐地成为了地产头部。乃至一个标志，一个符号。 于是阿猫阿狗的投资记录，都栽赃到“水库论坛”头上来了。 在业界外行看来，似乎：水库论坛=炒房客楼市亏钱=学习水库论坛不慎导致亏损 拜托，不是每一个买楼者，都叫水库人。水库是一个非常专业的社群。不仅专业，而且敬业。
水库看房的第一句话就是，“看房200套，199套不能买”。 “水库心法”第一卷，侧重点是选筹。
我们认为，凭借着专业经验，勤奋，以及踩盘。我们是可以在100套房源中，精挑细选出最“超笋”的那一套。 1%，百里挑一。“选筹”本身是一项技能。也是一种高度增值的工作。
说难听点，哪怕楼市“大盘”根本不涨。但只要你“选筹”精锐，能做到一百套中精挑出最佳一套。这项技能，也足以让你赚到20~30% 既然世面上有股评家，为什么没有“楼评家”呢。大盘再差，也能精选个股。水库选房，百里挑一
（沈阳买130000/m商铺的，我救不了你呀） 并不是每一个“买楼者”都是水库人。市场上很多人，一看就是严重违反了“水库口味和准则”。作为反面典型，他们不亏，才是没天理了。 包括，但不限于：
[*]地命海心。贵妇心态严重，专挑贵妇CEO盘。
[*]酒店式公寓，包租式商铺
[*]远郊一手品牌KFS盘
[*]高评高贷，杂费精算失控
[*]急躁下单，看房不超过10套
三）半瓶子醋 除了“李鬼”横行，张冠李戴。我们更烦心一点，还有“自作聪明”。歪嘴和尚念歪了经。 在我们过去几年的经历中，见得最多的有一种：
[*]哇，欧神心法好厉害
[*]跪着看完的
[*]构建以房贷为核心的资产组合包
[*]但选筹这方面，我不能赞同欧神。俺LP还是让我买品牌精装修。
你看，他走到最后一步，总忍不住念起经书“其他都对，这一节我不能赞同欧神”。然后呢，他就粉身碎骨了。 “水库心法”是一个整体。环环嵌扣，承上启下。你私自拆下一个环节，替换一道工序，遭遇很大问题的。 譬如说，“大面积，低单价”就一定和“套现与套利”，大杠杆强信贷挂钩的。因为你“风险”低，所以你敢把杠杆加上去。因为你“套数”足够多，你才可以牺牲单套流动性。用组合包来博机动。
[*]如果你只有一套，你上手就买老破大。三年不涨，死翘。
[*]如果你买老破大，再叠“高评高贷一刀流”，死翘。
[*]如果你信用卡+信用贷做足，买的贵妇CEO盘，三年不涨。死翘。
我真心不明白，为什么用户就不理解，“拳法”是一整套的。不可以单独更换一个环节的。 你们这乱七八糟，私练神功，都成了什么样子。这锅水库不背。你们不是正宗的灵鹫宫弟子。
“水库心法”并非不可修改。除了水库之外，“房圈”还有其他流派，大放异彩。
但如同我们在《楼市八大流派》系列说的，打拳是打全套的。你只有融会贯通，完全理解了底层逻辑,“用”。然后才可以调整其他参数，根据参数重新推演操作手法。 单换一个器官，可是要死人的。
四）羊肠小道
赚钱，从来不是容易的事。楼市不是提款机。不是误打误撞，拿到一本秘籍奇书，照此心法，直接成为武林高手的。 水库是可以帮你赚钱的。但是水库赚钱，也需要小心翼翼。我们宛如行走在“火线”。羊肠小道，战战兢兢在地雷+炮火之间，隐藏潜蔽爬到对面阵地。 2017年，我们提出了看好“重庆”。重庆是一个非常有潜力的城市，也是极大被低估的城市，直辖市价值迟早要修正。重庆房价，从8000涨到了18000，近期略回落到16000左右。 2018年，水库看好“沈阳”。尤其是沈北道义，沈南苏家屯板块。沈北雅居乐从5300，涨到了约10000左右。沈南奥园，从最早3xxx，现在7000出头。 2019年，水库全仓西港。 在这三年中，我们明显地看见“水库粉丝”们，拉开差距。一个非常简单的现实，“你为什么不听水库建议呢”。
为什么你就不肯老老实实，花5500元，买一个正版的知识星球。
非要贪图免费，看山寨水库，听滞后消息。自以为是“我更聪明”呢。
2017年的时候，我们发出明确的信号。“抛出一套上海的房子，买入重庆十套”。可是某些人，依然痴迷“京沪永远涨”。“京沪永远涨”是水库喊的么，京沪永远涨不是水库喊的。是某V的。
粉丝误以为是水库Slogan，一念之差。
我们对于上海的离开，几乎是永久性的。
这座城市日以继夜地“白左化”。我讨厌白左，提供卷纸吸管的城市https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/smiley/smiley_11.png?tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/smiley/smiley_11.png?tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1，是没有前途的。
可是某些人，就死活要省5500元“知识星球”费。非要看二手信息，感觉不到一手星球氛围。几百万的大投资，你省那几千元。战略全踩错了。 水库在“大战略，大方向”方面，一向是很审慎的。幸运地是，也的确没犯什么大错误。
[*]2017年我们看好重庆。
[*]2018年看好沈阳。
[*]包括2018年春看好深圳，虽然是晚了一年，但依然等来深圳大涨。
[*]西港传奇，晚点说。
（网传深圳房价崩盘了？）
很多人“自作聪明”。做事不够“严谨细密”。
有时候哪怕及其精微的差异，也足以导致你投资回报率大幅降低。水库当然要挖坑的。否则你们全去买盗版了。包括山寨管家公司。
Marketing广告学原理是：WE NEVER LIE，WE ONLY MISLEAD
微言大义，才是考验智商的时刻。例如著名的“恒大雅苑”事件。
水库在沈阳，背书了二个半楼盘，雅居乐+奥园。亚泰城答过不错，但没背书。 “恒大雅苑”代理方找到水库，要求为恒大雅苑站台。唱赞歌。水库说，“恒大雅苑”资质平庸，不够水库口味。 但是，我们可以给你一个“折衷”的方法。折衷就是，水库某嫡系，用自己的钱，买了四套。而且的确是签了合同，真金白银。的确是付了钱。这四套目前还在。
[*]背书某一个楼盘
[*]买了四套恒大雅苑
这是“同一个概念么”。对于某些人理解来说，是的。恭喜你，答错了。 marketing的核心原则是，we never lie，we only mislead.抱歉，差一个字，就差非常远。 买了四套，就是买了四套。买了四套，可能因为想自住。可能喜欢景观朝向。可能仅仅是风水比较合，五行缺土。 总而言之，买了四套，和“这个楼盘有投资潜力”。“跟风买入也能赚钱”。这是没有任何逻辑上的联系，或者因果性的。你愿意自己联想，我也没有办法。 沈阳我们的确赚了很多钱。十八个月，涨幅在+60%左右。最早一批用户，二成首付，并发四套。更是赚到盆满钵满。 但是那些从来没有给“正版”水库贡献过一分钱。“我最聪明”的尾部客户，收益率就要大大打个折扣了。 房圈过去二三年：水库系收益，远远大于那些“乱七八糟”V追随最新情报 > 固守“京沪永远涨”。正版水库粉 > 盗版西贝货 2020年，随着恒大绿洲，恒大雅苑等一批工薪盘，纷纷涨过一万。哪怕最高价8700那批买的客户，也获得了账面溢利。“恒大雅苑”渐渐没有人闹了。也再没那么多人，挖空心思研究律师合同。房圈大趋势，毕竟还是赚钱的。 五）西港传奇 2019年，水库决定开始做西港。“西港”项目，几乎是水库最重要，最大胆，集中资源的全力一跃。 把目光放到海外，有几个重要原因：1）中国经济放缓，未来十年最困难的一年。2）各地限购限贷，实在太过于恶心。寻找自由的土地3）项目本身的极高回报率 简单说一下水库的西港项目：
[*]我们拿了很大一块海外土地
[*]拆散成五亩地块，卖给中国用户
[*]负责公共道路和基建
“土地”是中国人永远的情结。中华民族是农耕民族。对于任何一个中国人，“一亩三分地”都拥有神奇的魔力，魂牵梦系的梦想。 因为种种原因，中国人在“中国境内”是没有办法，拥有土地的。哪怕你六个钱包，高薪白领倾家荡产买一套2000W的房子，你还是没有拥有土地。2000W房子，或许也就200平米。 中国人的生存空间非常狭窄。大城市之内，尤其祸害严重。当你需要算计住房得房率，门户动线。卧室大橱是五门，还是六门。精算这些东西，你不觉得悲哀么。
“土地”在中国人之间，永远是有市场的。文化之间，一个眼神，一个词汇。并不需要过多的交流，中国人天生就懂土地的价值。
海外土地并不贵。你可以拥有一块5亩土地，半个足球场大小。五亩地足够盖一幢Sheraton大酒店。二十亩可以盖一个住宅小区。 给你20亩地，你就拥有一个“无限可能”。“社畜”的世界，是有尽头的。996的未来，是无限黑暗的虚空。但是，如果你拥有一块巨型的土地。作为你创业的起点。野望就很大不同了。 听起来很简单的事，但是做起来，却困难重重。需要“天时，地利，人口”三重资源。 首先是天时。你要有买“土地”这个超级IP。而且恰逢国内经济放缓，西港强势崛起。一个生机勃勃的城市，遍地赚钱商机。当你发觉了“西港”这个城市，这盘生意才值得做。象清迈，暹粒这种“死气沉沉”的城市，不值得推荐。 其次，要有“地利”。哪怕你选定了“西港”这个很有前途的城市，自由之城。你还需要一个“标的”。否则，再好的概念，也没有入场门票。 我们非常幸运地在机场旁边拿到了一块地。完美地符合了水库口味“大面积，低单价”。土地的价格足够低，低到明眼人一看就没风险。土地非常有潜力，潜力足以和老城区持平。 水库挑选资产，很喜欢找那些“下限有底，上限很高”的资产。所谓“下限有底”，指的资产十分“实在”。没有太多的IP，热度，炒作。没有各种各样“附加值”。 长线投资之道，最忌讳“概念股”。今天炒得最热的资产，类似AI，大数据，5G，过二年或许就是最差的资产。人工智能，已经快混到自己下岗了。
其次，“上限很高”。水库认为，对于一个“旅游输入”的城市而言。机场附近，或许是它最好的地皮。未来潜力，还胜过老城区。 你反正都是来赌钱的。何必下了飞机，再换乘一个小时汽车。机场旁三分钟，来去方便，才是最合理位置。 “天时，地利，人口”，第三个因素，是人和。拆散土地散卖，这事只有水库+功夫财经能做。 因为我们是最大，最专业的垂直社区。中国只有我们有能力，能召集这么多诚意粉丝。 水库最早卖西港土地的时候，我们连地图都没有。我们只能指着大地图说，“大地图中有200公顷是水库土地，水库地中划5亩给你”。具体在哪，土地证如何。抱歉，不知道。 事后友盟观察我们的运作模式，叹息道：“这块土地，只有你们能卖得动。其他任何人都卖不动”。
的确，“带货”是一种强能力。只有核心IP才行。水库的力量，来自于“水库核心粉”。核心粉的黏度，来自于水库的诚恳。 这些年跟随水库，是真真正正赚到钱的！ 这可是一件不得了，惊天动地的大事。你仔细想想，网络上这么多V，有哪一个可以做到，实实在在让粉丝赚钱。
[*]绝大多数的财经V，要么就是泛泛而谈大道理。
[*]要么含糊其辞。
[*]要么推托“长远来看……”
粉丝跟了好几年，就是图个乐子。知识付费付了很多钱，自以为学到知识，钱包依然只出不进。 只有水库不同。“水库心法”这一套，是真真正正，可以做到“无风险套利”的。通货膨胀是永恒的旋律。只要你能做到“构建以房贷为核心的资产组合包”，你就一定能看见通货膨胀洗去债务。一定能看到资产升值。 剩下的，无非是选筹以及时机。哪个年份，该选哪个城市的问题。 水库待客户诚恳，真实。（付费客户）知识星球，我们做到了有问必答，答案必真。水库的每一句回答，都是真话。当然微言大义，怎样理解，看你自身了。建议读者具有严谨的理工科传统，高考分数越高越好。 至于免费的“微信公众号”，目前已经是广告泛滥。免费就别嫌广告了。当作看电视。沙里淘金，偶尔也有真经。 山寨水库，很多都经过了篡改。常常有“解决某某问题，欧神推荐xxx”。以上全错，都是李鬼广告。你要购买山寨版，就难免“答案”被篡改和误导。 六）2020年 2020年，水库将继续重心在西港。比较让我们烦恼的，是8月26日，被“渠道”坑了一把。 众所周知，2019.8.26，是水库“云朗”项目，收官之日。在最后的二周之内，我们狂卖了550亩。G区土地，只用了30秒全部抢光。 当初也是赤子之心，太信任人。不知道“渠道”偷偷给我们埋下了坑，隐患。
因为这最后二周的销售，我们遇到了“压货”现象。
[*]压货指的是，因为接近尾声了。各家渠道都知道，“卖完了就没有了”。
[*]为了各自的业绩和酬金，渠道鼓动客户压货。“先把地占下，再慢慢转卖”
[*]大客户囤了超出自身能力的货。
简单点说，就是紫竹抢蛋蛋的货，蛋蛋抢紫竹的货。为了让对方没货可卖，各自鼓动自己的客户，“你先都认购下来，我帮你慢慢卖”。 结果就是，我们几个大客户，各自拿了超出自己实力的大片土地。等到2020.1月要交钱的时候，客户没钱了……… 但他们都是大客户，不是买一二亩的散户。散户如此妄为，我们直接没收定金，派法务去起诉他。 大户买了100亩，最后的10亩付不出钱了。难道你还撕破脸不成？
这件事搞得我实在烦心。大客户超售，我还得想办法拯救他们。
具体方法，再搞几场“二手土地转让”。走过路过，不要错过。看看退出来的几块二手地，有没有好货。再怎么说，几十万能买一亩地，还是超值。
2020年上半年，我的愿望，把手里剩余的土地给清掉。也没剩多少，十不存一。 赶紧弄干净以后，俺要准备开发了。开发才是有趣的事。例如，你们想不想见到一幢“水库商场”。KFC，Starbucks，都在俺自己的街铺中。 以后哥哥跑进去喝咖啡，就报房东不要钱啦。
（yevon_ou@163.com，2020年1月16日午）
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