老洋房市场，早就完蛋了 #F2600
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一）前言
2020.2.19~4.19，《水库论坛》被封号二个月。 封就封吧，反正不容于天轨。仔细想想，近半年居然有51%的时间，是关在“小黑屋”里的。放出来没几天，马上又挖坟旧帖，补封一个月。
讲房地产，“水库论坛”是最专业的。房产启蒙时代，已经结束。前途乱纪元，陌人自求多福。
封号期间，积累了一些话题，迟滞今天才写。所以“时效性”有点过期，各位见谅。
三月份的时候，有一部“地产”相关连续剧大火，刷屏占据话题多日。这就是《安家》。
“安家”这部戏，很有趣。他几乎可以作为一个“试金石”。
[*]检验房产圈，内行与外行的标志。
[*]检验房V，是真懂行，还是欺世盗名的标志。
凡是说“好片子”，真触动。感动得眼泪汪汪，则大部分都是外行。看了三集，恶心得想吐。实在找不到痰盂，这是内行。
这部片子槽点太多，真正的中介行业，根本不是这样运作的。中介行业，也绝不是这种纯情小白兔。“车船店脚牙，无罪也可杀”。牙人是道德沦丧的一个行业，默认中介每一句话都是谎言。具体的中介手法，水库《中介卷》有所简述。今日不再展开。
我们今天想讲的，是“安家”中一个片段，牵涉到二三集。房产的一个细分领域。孙俪的骄傲战绩： 老洋房市场。
二）珠宝
大型的高档珠宝，始终是一件令人尴尬的事。
在中世纪，如果你获得了一套高档珠宝。这固然是令人高兴的事。可是烦恼接踵而来，你很快会发现。它接近没有任何用途，在贵族的圈子里，几乎换不到任何东西。
很多人都知道“小白领的消费法则”。
[*]花1年的收入=你的车
[*]花6个月的收入=你的婚礼
[*]花1个月的收入=你的钻戒
很多人会问我，“该买什么样的车”。女孩子公主梦，该买多大的“求婚钻戒”。其实这类问题，都有固定答案的。
在欧美世界，求婚钻戒就是“一个月的工资”。若你月薪3万元，婚戒就应该买3W。大概一克拉多一点。
你年薪40W，就该买辆40W的车，最符合你的“社会身份”。到什么阶级，穿什么衣服，开什么车，戴什么戒指，都是有定数的。也是长期“博弈”，生存竞争下的结果。
但是这样的道理，到了“巨富”阶层。法则又不同了。遇一个月薪250W的人，他显然不会去买辆3000W的跑车。他更乐意坐公务车。
《色戒》里面，汤唯的鸽子蛋。香港Chanel曾经推出过同款。2008年时，在香港售卖6ct，250W港币。似乎我们也并没有看见富豪的太太，人手一个鸽子蛋。
消费主义的女生都知道，几乎每一个营业员都给你灌输。“碎钻是不值钱的，钻石至少要1克拉以上，才略为保值”。
所以女生们都为了手里的钻戒，大那么一点点，一分半分，绞尽脑汁。钻戒从1ct，到2ct，3ct，价格都有巨大的飞跃。
但是女生们并不知道的是，真的到了“非常大”的时候，譬如6克拉，甚至10克拉以上。钻石又开始变得“不值钱”了。钻石的价格，变得非常之平缓。哪怕你体积再大 50%，也并不能多卖多少钱。
到了3500W以上的数量级，甚至几乎“完全无法成交”。什么做工，切割，纯净度，统统都不值钱。彻底的买方市场，买家就是大爷。 如果你对这事没印象的话，或许你该了解一下，南非矿厂对于“大钻”的真正态度。大钻的真正命运，是“直接碾碎”。原矿直接碾成颗粒，再进入分拣机。 厂家甚至不愿意为“大钻”单独提供一道“分拣”程序。无数大型钻石，都是被直接碾碎，然后当作碎钻来卖。
那么，事情为什么会这样呢。因为消费主义的核心，是“消费”。
平民小女孩被洗脑。“钻石恒久远，一颗永流传”。“求婚就一定得要钻戒”。“钻石意味着体面”“1克拉以下不保值”。你所知道的，你所认知的一切，全部都是商家的广告植入。
驯服中产阶级的这一套，随着克拉数的上升，逐渐进入了上流社会。游戏规则就完全不同了。上流社会，是完全不被“消费主义”洗脑的。
这套本来就是上流社会编出来，骗骗MBC电视剧女孩子的。又怎么会坑到自己，怎么会有快感。上流社会的实力，看你的官位，看你上市公司，看你社交网络。
上流社会，有太多可以衡量你力量的方式。而不是看你开什么车，戴什么珠宝。
即使是上流社会真心喜欢珠宝，偶然买二件。商家也不会奸商般地和你说“尊崇体验”。百万美金级的奢侈品，能走一件，您就是大爷。在这里，钻石又恢复了“供大于求，没有实际用途”的本质。
三）贵族
中世纪的贵族，有很多东西可以拿来交易，结盟。例如农场，领地，谷物，磨坊，人口，军事要塞，公主，金币……… 但是无论如何，“珠宝”并不是一个选项。因为“珠宝”实在没有什么大用处。没有任何一个国家，会为了一套珠宝，去攻打别国。
也没有任何一个国家，因为获得了一套珠宝，而实力大增。
同样的道理，在房地产市场，老洋房是一种非常“华而不实”的东西。我知道《安家》剧作组，用了一种非常崇敬，而且仰慕的心情，拍了这几集“老洋房”的故事。
剧中，老洋房只要一挂出来，就有一堆的买家，跪着捧着半亿一亿抢着要。文青笔下，对老洋房充满了“崇拜赞美”心情。好像吸二口空气，都是仙气。
而真实的情况呢，我建议观众把镜头拉远一点。看看整个地块的全貌。谁愿意花1亿现金，住在贫民窟里？
洋房的前后左右，全都是居委会赤膊乘凉的大妈。门口10米就是垃圾桶，前排后座，穷人们的内衣裤晾晒飘扬。你和喜欢和这些人做邻居，小孩从小，在这样的社群中长大么？
身体是诚实的。虽然“电视剧”中，你可以拍各位都是花痴一般，眼神冒光，口水涎涟。可是现实生活中，拔腿就跑。你肯定转身就住进了新天地的高档小区，黄浦江畔的汤臣一品。全新开发，高档门卫，封闭社区。
别的不说，即使你买下“老洋房”。你能劝说你LP来陪你一起住？让她住在Peking Bikini隔壁。劳斯莱斯卡在弄堂口，被小瘪三划钥匙痕。居委会有个大妈，天天数你家几点关灯。 “怀古”是一件好事，但是“当真”就不应该了。“老洋房”市场，早就跨了。根本不存在电视剧中，多家财团疯抢的情况。
爬山藤和红砖，这是“文青”们的想象。秋季的斜阳下，流落着校园的气味。《不能说的秘密》，周杰伦和桂纶镁的爱情。
“消费主义”洗脑的是中产阶级。你千万别拿它来套上流社会啊。 真的到了实战阶段，谁会拿1亿出来，买这样的破房子。不能吃，也不能住，没有任何实用和出租价格。投机炒卖，税费还贵得要命。
有钱人拿1亿，玩什么不可以。他干嘛来和你玩情调佻格局，西藏骑行，洗涤心灵。
很多去西藏的文青，他们非常穷。身上1000元都不到，靠拼车和交友一路搭乘。如果你把他们的财富，乘以100000，土豪会不会开了金制的布加迪威龙去西藏？你错了，土豪不去西藏。
四）洋房
上海的老洋房市场，早就垮了。老洋房市场二条出路，一是象“思南公馆”一般，整体改建，整体改造。30幢别墅一起维护，造成一个高档社区，地段也非常优秀。
另一条路则是政府出于商业目的回收，做商业的饭馆或者会所。例如巨鹿路的“鹿苑”，据说最后一户钉子户，是以30万/平米的价格买下。也使得整个项目，不可能赢利。
但总体而言，民间的“老洋房买卖”，已彻底降温。不是买不到，而是根本没有人买。
目前法租界一些小型的项目，例如150㎡，独幢三层小院，售价1600W。这样的项目，偶尔还能见到挂牌，极稀少有成交。单价和周边住宅齐平。
但是大型的，非商业的项目，说实在是没有任何成交的。电视剧中孙俪，挂牌二天，就有三四家买家来抢，落定就要砸钱，这是绝不可能的。有钱人，当然更理解“力量的本源”是什么。
最后孙俪趾高气扬地说，“开始学习，切入老洋房市场”。哥哥伸手抢过一个痰盂，吐了。 * 北京的四合院，是另外一个套路，不可说。
五）结语
上海目前存量老洋房，大约有80套。产权清晰的，估计在20套左右。每年卖1套，都卖不了。
卖掉任何一套老洋房，都是“重磅新闻”。都一定在房圈疯传。
我们无意揭开皇帝的新装，但是钻石大到一定尺寸，真的是不加钱了。
市面上有很多用“老洋房”编织的，美丽的故事。
但那终究只是，穷人的古董。
（yevon_ou@163.com，2020年4月21日暮）水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！
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