地产股不是地产 #F2630
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一）下等人
社会档次比较低的人，往往有一些通病。阻碍了他们发财之路。例如一例，他们看待事物，是“粗疏大路”的。没有半点认真求实的态度，自然事事事与愿违。
4.22《深圳何时熄火》一文，虽然被删掉了。但是留言点赞第一，却是一段争议很大的话。 屌丝脑回路是三段论的：1）地产=地产股2）买房，不如炒股高大上。3）所以，买房不如买地产股。
唉，坦白说，我很希望2月14日，你带一袋麻花回去给你老婆。保证她不打死你。
上等人一个特征，概念和逻辑非常清晰。为什么有些孩子的数学，就是学不好。为什么“奥数”竞赛金牌，别人就可以拿一等奖，二等奖。“奥数”学得好的学生，概念一定是非常清晰的。
A就是A。B就是B。A-不是A，A+也不是A差一个字都不行，差半个字都不行。你把这个“规矩”告诉你孩子，我保证他数学成绩提高20分。
二）地产股
地产股和房地产，怎么会是同一件东西呢？这二者之间的差距，简直是火车与火，笨蛋与蛋，短视频和优酷的区别。
最简单一个道理：地产股赚疯的，一定不是好地产。
一只“股票”要赚钱。他一定要“毛利率”高。一定要赚消费者很多很多的钱。
好比，万科。万科最擅长的，是去荒郊野岭。三流土地二流产品一流价格。 3000元的拿的土地，他敢卖18000。卖出“品牌溢价”，卖和内环黄金，一样的价格。 华尔街投资者一看，眼睛发光。3000卖18000，印钞机啊，“高毛利”啊，好公司啊。股价应声上涨。
但从“购房者”角度，或者从“投资者”角度。你不要买“溢价过高”的楼盘。
投资赚的，是高抛低吸。你买进时，已经是翻了几倍，剃头刀的“贵妇价”。你以后还怎么涨呢。
“投资者”需要的，是“低估”，是笋盘，低毛利盘。最好你黄金当作茅草卖。亏本大甩卖还促销。价格低到流血亏损，才能为“未来涨幅”留出空间。
蛋糕只有一块。互相争夺拼抢。你赚多了，我就少了。
地产股和地产投资的利益，天生就是相反的。
亏损越大的公司，才是好公司。地产股中的“明星”。诸如万科，仁恒，融创，在“地产圈”口碑早就烂掉了。
仁恒出品，必属垃圾。任何一个职业地产人，都绝不会去碰仁恒盘的。谁菜鸟买了，会被同行耻笑。
三）赢利模式
区别的第二重，是“赢利模式”不同。
地产之道，首在于囤
房地产增值，靠的是长期持有。“反复交易”固然是邪道，吹嘘赚几十万的快感，对成为A8裨益不大。
房地产最佳的模式，是从头到尾，持有到天长地老。北京上海目前的房子，七八百万一套。“盈利”部分往往有四五百万。
如果你“短线操作”。嗨得不得了。每一单赚几十万。十几年累计下来，或许你还没有“持有不动”赚得多。
楼市看的是一个长期的趋势。以及资金、杠杆、调度。 但是房地产企业呢，房地产企业是一只三季虫。不知有夏。目前万科，恒大，碧桂园的平均周转时间，每个项目是9个月。有说法要提高效率，甚至要压缩到6个月以内。
在《土增税和所得税》一文中，我们写道，因为LVAT的存在。房企“囤地”会面临高昂税费惩罚。现在活下来的房企，基本都采用“快速周转”模式。
楼市看的是十五年的利益。房企看的是一年的利益。
二者赢利模式完全不同。“地产股”其实不关心“楼市大盘”的涨与跌。房价跌，拿地成本也降一点好了。水退船低。
“地产股”关心的，是周转，规模，每一个项目的“品牌溢价”程度。品牌溢价，每套房毛利+10%周转十次，一样是+100%的利润。其背后，是无数小散接了“品牌贵妇”CEO盘的累累尸骨。
[*]地产股=制造业，博的是经营毛利率
[*]地产=金融业，博的是涨跌。
楼市涨的时候，地产股可能表现很差。因为他们拿地涨了，甚至涨得更多。楼价下跌时，“地产股”或许反而涨。二者是布朗运动的。
香港的分析师，在分析港股地产股时，严格地区分：开发业务+收租业务。
[*]开发业务和楼价，并没有直接关系。甚至更象“基建股”。
[*]收租业务/土地储备，和楼价正相关。
例如九龙仓，绝大多数收入来自于海港城。每年一百多亿。是一只典型的收租股。李嘉诚和郭炳湘的开发比重，就高一点。长江基建甚至是一只独立的上市股。 无知者无畏。小朋友在喷“低贱猥琐”的炒楼客之前；能不能先多学点知识。 (其实我都没有写，一只增长很猛的地产股，为什么卖不上价钱)
四）代理模式
如果我们一家公司，就是一幢大楼。领展REITS，就是六万个车位。还有一些控股公司，也是干净的“资产壳”。请问，这类金融产品，售价如何。
答案是，非常差。如果一幢大楼，净资产10亿。则他装到股票里，能卖8亿就不错了。或许只有7亿。
这里涉及到一个“代理人”风险。
[*]众所周知，如果一家有限公司，你拥有一定股份。则你可以称呼自己为“股东”。
[*]但是，股份有限公司，你在股市上，买了几百股股票。你只会戏谑自己为“股民”。
“股东”和“股民”，虽然是一字之差。不同就是不同。A就是A，B就是B。股民就不是股东。这其中的差异是巨大的。
“有限公司”的任何股份交易，必须得到原有股东一致同意。
此“权力”是巨大的。也决定了有限公司，不会有太多的股东。
每一个“股东”，哪怕是小股东。也是不可忽视的。股东对公司的运营，具有话语权。有了“话语权”，最终分到手的“红利”，和公司实际赢利，才不会相差太大。
但是“股民”不一样。股份有限公司，是以“股东大会”，投票权51%决定输赢的。散沙一般的中小股东，对于公司的控制力，微乎其微。
在历史上，我们多次看见公司赢利良好，但从来不分红。或者公司赢利良好，但大股东关联交易，最终把公司掏空。
“股民”是劣质版的“股东”。劣等品是要折价的。在成熟股市，这个比例是70~80%中国股市，就不提了。
资产有三性，“流动性，收益性，安全性”。
[*]有限公司，股权流动性不好。但不折价。
[*]股份有限公司，流动性非常好。但“权益”要折价，收益性受损。
[*]
或者可以这样说，“股权”是有钱人玩的。资产含金量足。“股民”是穷人玩的。类似博彩券，档次低了很多。
炒股的人，社会地位不知道要比“直接持有资产”差多少级。
炒股的远远Low于房圈的，这才是事实。
这些事，底层人口的教科书，都不会告诉你的。他们甚至不会告诉你，“股份有限公司”的真谛。书上全是傻白甜的东西。
五）杠杆
水库楼市心法，分为第一卷，第二卷。第一卷，讲的是选筹，流派，政府调控的影响。判断的是“房子”。第二卷，讲的是资金，通胀，融资。讲的是“货币”。
其中，第二卷的威力，远远超过第一卷。几乎就是“降维打击”的水准。
如果我们比较“地产”和“地产股”。哪怕是一只100%纯收租的REITS，而且在欧美港日这种法制较完善的地方。可以说，“收租股”，依然是远远跑输“房子”的。
因为房子你可以加杠杆。而且按揭之后，还有“再按揭”。这里面的手法实在太多了。
鉴于近日环境，这节我们就不展开了。
六）结语
互联网的作用 ，使得一些山沟沟里的小孩子，可以直接和大V对话。他们只受过非常少的教育。其中90%还是洗脑，预备届韭菜教育。
人掉在坑里，是很难爬出来的。尤其是当他自己并不知道“自己蠢”的时候。
我知道一些粉丝，都对水库留言激烈。
我原谅你们。别举报就好。
（yevon_ou@163.com，2020年4月28日午）
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