冬眠时代 #C06
这一期，我们来讲一些“数据分析”。一幅图表，七项解读。
首先，先上图。
上海全市二手房成交量2017.07
(感谢兔博士提供原始资料)
数据本身是很简单的。关键是解读。专业的解读，能看出很多信息。
首先，全市一共仅成交了10337套。
换算成全年，10337*12=124000套。
在全年所有的“月份”中，7~8月都是淡季。因为天气实在太热，38度火辣辣的太阳烧烤地面。没有人会出门看房子的。
如果用七八月推算“全年成交”，要加上一个换算系数。诸如1.2倍之类。
但是，“成交”通常并不反应当月数据。
按照上海目前过户的流程，7月交易的房子，绝大多数是在3月下定的。
而3~4月，反却是最旺最旺的“旺季”。如果要说“换算系数”，3月交易10000套，7月估计真心只有7000套了（11月过户）。
这样换算下来，上海全年的“预期”成交量，大约是124000*80%=100000套。
10万套，一年全部的二手房交易。
这意味着什么呢，上海有750万家庭。而住宅的“存量”，差不多也是这个数字。存量750万套二手房。
10/750=1.5%。
上海人平均75年，才更换升级一次房子！
这是一个非常非常惊人，非常恐怖的数字。
我们知道，人的一生，“变迁”其实是十分迅速的。
你读小学的时候住一个区，中学住一个区，大学住一个区。
仅仅30岁不到，人生的履历中，你可能已经更换过2~3次住所了。
“换房”的需求是巨大的。
而在目前的上海市场，每一年“二手房”的交易量，仅仅只占存量1.5%
平均75年才置换一次。
你可以想象未来的人生，会是怎样的社会。
固化的社会
第二，我们分析中介业。
全上海大约有12000家中介店，15万从业人员。
如果一个月交易量10000套。这意味着：
每家门店：月成交一套，
每15个中介: 月成交一套。
当你走进一家中介店，“哗啦啦”一下子，十几个人都站起来了。
不要惊讶，不要慌张。
帝王式服务。
因为对于中介来说，他们就应该“15人服侍1人”。
15人一个月，服侍一个人。
这从另一个方面，也反映中介行业“就业”接近极限了。
再也不能吸纳更多的“外来人员”。
中介、快递、外卖，被誉为三大外来人口落脚手段。此后，恐怕要砍掉一根了。
第三个分析，是价格的分析。
我们仔细看图表。
300W以下的交易，占到了61%；
1500W以上的交易，仅仅只有1%
因此我们可以做一个假设，交易的平均价格，假设为350W。
这样一个月的“成交金额”，就是350W*10000 = 350亿；全年，估计在4500亿左右。
上海去年的“交易金额”是1.4万亿人民币。雄居全球第一位。
而今年，只剩下1/3。
350亿的交易额，意味着什么呢？
手拉手占20%，中介公司占80%，中介平均收佣约1.5%。
350亿 * 80% * 1.5% = 4.2亿。
其中，链家占25%的市场份额。
目前，上海链家门店有1000家，员工20000人。每一家门店，算上店铺房租，水电，社保，固定开销至少在18万元。
按照“每家店平均成交1单”水平。就算链家能胜同行2倍。
财务报表，恐怕依然非常难看。
淡静市中，谁开店越多，谁亏得越多。
哪怕大力开拓租赁，代理，贷款业务。但依然是补不回来的。
第四，350亿的成交金额，如果说“中介行业”平均抽掉1.5%，则另一个行业，赚得更多。那就是税务部门。
房屋买卖， 1.5%的契税，无论如何逃不掉的。很多情况下，还要再加上1%的所得税。
再算上营业税，普通住房能豁免部分，但豪宅完全没法免。毛估估也有2.5%。 整个“税务环节”，平均可以算5%。
4500亿*5%=225亿；
14000亿*5%=700亿。
也就是说，去年“调控前”，房地产交易税费，每年可以为地税贡献700亿的入库。
而到了今年，已经下降为225亿。
减收了500亿元左右。
这个数字，是怎样的数量级。
在zz上意味着什么，可以僵持摒多久，也不用我多展开说了。
第五个分析，我们的老习惯。Marketing的职业病：按区段细分。
500W以下的交易，占到了85%。
说到了“二手房”交易，很多人有一个误区。
譬如你上篱笆论坛、天涯社区、雪球集思录。那里的人谈论最多的是：
“老破小，你卖给谁去。”“怎么可能有人买老破小。”
我们知道，在“一手房”市场，最好卖的房子，叫做“品牌KFS小户型精装远郊CEO”。
哪些张江的白领，最喜欢买广兰路，唐镇，川沙，鸟不拉屎地方的89平米小三房。 地段可以远远远，但一定要新房。
而且又很贵，普遍采取的策略“缩小面积，拉高单价”。
像大宁金茂府这种地方，面积缩到85平米，单价10W，总价850W。
问题是，850W的房子，在“二手市场”有没有市场。有没有人“炒房子”。
No,no,no,房价是不是炒起来的。
一手房热卖的房子，在二手市场，是根本无人问津的。
什么炒房客炒家，和你抢房子。
人家根本看不起唐镇。根本就是你“一手买贵货”。吊在杠头上，几年都不得翻身。
你看看二手房主力区段场景，心知肚明。
第六，那么，这个市场上，真正好销的，可以当现金一样用，可以拿来护航流动性，护航主力舰的，是什么房子呢。
请大家记住：450/310/230
内环/内外间/外环外，普通住房标准。
真正好卖的，内环一定要小于450万。
在这个基础上，面积尽可能大。功能尽可能强。例如65平米二室户*70000单价。
上海市场上，真正好卖的，是“屌丝”老破小。哪怕80年代老公房。
哪怕无电梯二室户，哪怕棉纺新村，鞍山新村。
真正不好卖的，是郊区IT白领次新房。
第七个分析，假设“调控”取消。
目前上海限制最严重的，
一个是5.55%的营业税。几乎就是全额收的，2002年房子都9成税；
一个是限购，限贷，“认房又认贷”。
这二个因素叠加，使得“梯次换房”完全没法执行。
你简单的“二房换三房”吧。看似多增20平米。
实际费用，很可能要高达300万元以上。
平均15W/平米。惊人的置换成本！
因为你卖一次，就要营业税所得税。再买进，又要契税房产税。一进一出，8%的车马费至少的。120m房子，就烧10个平米。
再加上限购限贷，财务杠杆放不大。总体结果就是：
市场上根本没有换房客户。
目前300W以下成交，占61%；
800W以上成交，占5%。
二者相差12倍。
我们知道，这个状态是“极其不正常”的。
300W以下，代表80年代彻底老公房。
800W以上，一般是2005年以后次新房。
二者的存量数量和交易需求，应该是相差无几。最多一二倍之间的。
也就是说，如果放开调控。
成交量增长最大的，是800W以上区间。成交量大概可以增长10倍。
这个对于面向未来的布局，有着非常深远的意义。
（yevon_ou@163.com，2017年8月12日晚）
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