14%的淘金战役 #F2930
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14%的淘金战役 #F2930
整个项目，足足谈判了18天，昨晚亥时终于签下来了。
KFS手在发抖，水库特殊条款，实在是太优惠了！
故事很长，把逻辑讲清楚，需要（上）（下）二篇。
各位，水库最近接到了一个激动人心的超笋单子。按内部评分，可以到★★★★。
项目的构思，非常巧妙。堪称玲珑手。
一）爸爸
众所周知，2020年是上半年抗疫，下半年抗洪灾，全年抗穷。
经济不景气的时候，对“投资者”往往是一个好年份。
因为你可以“趁机”抄底很多好资产。灾后救市一放水，资产又暴涨。
在之前的六月，七月，水库集中精力做“贵阳”项目。
尤其做贵安新区，宏立城的时代项目。
时代项目，土地成本350万元/亩，折合楼面价2616元/平米。
土建+精装地暖=3500元。
KFS卖你仅仅卖5500元。算上税费等成本，卖一平米亏1200元。
为什么KFS要亏本卖，为什么做“地产商”居然还能做到亏钱。
因为受“疫情”影响，KFS急着要回笼资金。被迫以价换量。
这一类的“笋盘”，是水库系最喜欢的。水库系从来不在乎小小药单、麻烦。
关键是要便宜，便宜，便宜。能赚钱，能赚钱，能赚钱。
而且“时代城市花园”项目，40%的股东是贵安区政府（管委会）。
这种项目又不可能烂尾的。信誉安全。
可惜，“时代城”项目，经我们卖了二轮，目前“尾货”资源不多了。
不是不卖，是没货了。
考虑后期追加一些洋房，但价格贵10%。
房子在找主人，投资者也在寻觅好房子。
有没有更多的靓货，更多笋房源？
众所周知，宏立城的招牌是“花果园”项目，宇宙第一大盘，合计20万套。体量上海康城的二十倍。
花果园的实际容积率，高达9。
花果园以8%的居住人口，创造了全市25%的零售消费。
花果园的商铺，被誉为“铺中之王”，铺中之榴莲。
花果园购物中心，贵阳街，售价都在100000元/㎡以上。抢光售罄。
前二天我和TM主任喝茶，聊起“宏立城没货源了”，真想帮忙多卖几套啊。
唐主任说，“商铺接不接”。
水库毫不犹豫地说，“商铺不接”。
商铺不接
商铺不接
商铺不接
水库系是有节操的。绝不会为了一点佣金，去推销“分割商铺”。商场的最里层，到后来统统死铺死翘。
套死了粉丝，辜负了信任。
唐主任接着说，“全部都是街铺”。纯街铺，靠大马路的。
纯街铺
纯街铺
纯街铺
水库是有节操的，不接不接还是不接。
唐主任继续说，全部都是带租约的。全部都是老铺，正常经营了5~10年以上。
全是活铺
全是活铺
全是老铺
你让我说什么呢。水库系是有节操的。
“老铺”我也不接。因为“投资”最核心的环节，是“价格”。
老铺虽好，采蝶轩丝芙兰喜茶黄焖鸡米饭，100000元/㎡的贵阳铺，我也没有兴趣。哪怕你容积率9.0
我们还是专心做五千六的房产，住宅保险。
唐主任抛出了最后的杀手锏。
单价14000元/平米。
扑通，哥哥从椅子上摔了下来。
市场价30000~100000/㎡
唐主任不慌不忙喝了一口茶，又补了一句：
14000的基础上，再打七折，街铺
大圣留步！唐主任低头一看，哥哥趴在地板上，抱着他的椅子腿，声泪俱下地喊爸爸。
二）项目
项目目前是这样的。
花果园是全贵阳，乃至全中国，人口密度最大的地方。
在1.4平方公里内，造了2000幢楼，住了45万人口。
人口密度300000人/平方公里。
对比之下，上海市中心黄浦区，人口密度40000人/平方公里。花果园是南京路的八倍。
这对于“生态宜居”来说，虽然是一场灾难。
但对于商铺，夜宵，水果店，便利店来说，却是不折不扣的天堂。
全世界唯一能与之相比的，可能只有香港。
在这2000幢楼楼下，一共有约四万间商铺。
其中，已经卖出了三万八千套。每平米售价30000~100000元/㎡不等。
现在清仓只卖一万多，我们都震惊了。
“唐主任”嘴上说得好听，但他说的项目，却属于“尾铺”。
开盘已经开了N次，卖铺已经卖了七八年。是尾盘中的尾盘，彻底的鸡头鸡脚。
目前的“疫情”打击，宏立城资金困难。因此盘点清理库存，搜出来一大堆的“商铺”存货。杂七杂八堆成一垛。
老板也不在乎“账面值”了。只要你们尽快“变现”。
别管账面上十几亿的资产，帮我拿二三亿的现金回来，都可以。
既然是“清仓甩卖”，KFS可以打一个很深的折扣。您几百亿的身家，也不在乎这一二亿的折让。
而“水库系”闻腐而动。水库系向来是只关心“笋盘”，不在乎项目颜值的。
不管你大大小小的麻烦，只要价格足够便宜，便宜到突破阈值，我们就可以做。
投资是只看“求财”的。
不要爱上你的房子。
贵阳的商铺，本身租金就很贵。花果园又是“铺中之王”。
50万元铺子，租金可以到3000元。
500万的铺子，租金可以到30000。
营业可以一直做到晚上20:00~21:00，整个小区广场舞大妈锣鼓喧天。
餐饮类铺，甚至营业到晚上3:00~4:00am，全天有21个小时“赚钱时间”。
目前，上海北京等地的“夜生活”，都快被城管摧毁完蛋了。
晚上21:00走在路上，一个鬼影不见，酒吧街萎缩到新天地一隅。
南方青春活力，让人热泪盈眶。
水库精挑了一下，把十二亿货值中，“带租约”的整理了出来。
这些铺，目前由物业资产公司在运营。全部都是有“真实租金”可以收的。
花溪酸辣粉，驴肉炉火烧。
你说它Low也可以。但这的的确确是“人间烟火气”。楼上三十几层，几十万人居住，就是永不停歇的需求。
按照租约“原价”，这些老铺就有5~8%的租金回报。
算上打折之后，租金可以飙至6~10%。
真实租金，真实租金，不是“售后包租”啊老铁。
充分的安全边际，折价资产笋盘。
这次宏立城的“资产包”，一共有2089套货源。
分散在1.4平方公里，2000幢楼的底商。
由于“刚刚”拿到这个单子，我们时间非常紧迫。匆忙发出了《召集令》。
而且商铺产品的特性，它几乎是“一铺一议”的。
水库贵阳，发动所有的团队。日夜不停地扫街。忙了整整一周。
目前仅仅可以做到，把所有的“信息”输入资料库。
例如，给每一套房源，配一组照片，数据库可查。
写上一百字备注。
对每一套房源，业务员能提供基本的介绍。
但是，因为“时间所限”，我们没有办法，对1.4平方公里，2000套商铺，提供“综合全面”的分析。
我自己都不知道，哪一套最好。
我们把这个计划，称为“沙里淘金”计划。
希望各位飞到贵阳来，亲眼实地见一下花果园。吃一碗螺蛳粉，跳一场广场舞。
亲身体验一下，九点半的夜市。秒杀上海十几倍。
一个人每一天看房的极限，大概是15套。
各位竭尽全力，实地看铺，也不可能超过100套。
而我们的总量是2089套，只能开小地图。
这注定是一场“淘金”之旅。
“数据分析+实地看房+运气捡漏”三重奏。
我们可以给你整理好的excel，你也可以按图索骥。
但你最终可以发多少财，是完全看运气和眼光的。
彩蛋：据内部不负责任人士透露，因为咳咳咳咳种种“你懂的”不可说的原因，目前的租金管理，是只会低不会高的。管不过来。
例如一间商铺，系统中显示租金是70元/平米/月。
但这是大房东的价格。员工偷偷转租出去，二手房实际租金是120元/平米/月。
类似“租金增高”案例颇为普遍。如果买中此类彩蛋，租金可以再飙半倍。
三）灾难
水库向来擅长写文案。
超高容积率+清仓甩卖+街铺带租约+价格一万多，听到KFS“真打折”，很多小伙伴卷起袖子，已经恨不得买机票了。
且慢，且慢，故事还没有讲完呢。
我们开局，不是说“极其巧妙”的玲珑局么。
因为，当我们激情澎湃，血压升高，准备大干一场时。
唐主任慢悠悠又说了一句话…………
高能预紧，不要买，不要买，不要买……
这句话，把哥哥从地板上，唰~弹回了红木椅。
整个项目，要彻底拆散了重改。
才有了后续的“技术处理”，租金回报进一步翻倍，7-->14%。
具体是什么话，玲珑局是什么，权衡与破解。
我们下一篇，明天再讲。
（yevon_ou@163.com，2020年8月19日晚）
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