低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目 #F2960
低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目 #F2960
前文《14%的淘金项目》，介绍我们在贵阳花果园拿到了“铺王”项目。
容积率9.1的超密社群，底楼街商清仓七折，超笋。
就在水库摩拳擦掌，准备大干一场时，唐主任又说了……
一）预售证
唐主任慢悠悠又说了一句话。一句话，哥哥坐回了太师椅。
唐主任搂着身子，给俺敲击小腿。“客官，您看怎样处理”。
唐主任说，“没预售证”。
What！WTF
啥意思啊。没“预售证”不是没有产证。
唐主任继续解释；
“产权是非常干净的。整个花果园2200幢楼，都是我们企业一家建设的”。
“产权是没有争议的，迟早都可以办产证的”。
“但是前期，呃，因为某些工作失误”。
“抵押证做得大了一点。大产证整体抵押，大产证整体解押，才可以办单独预售证”。
“抵押证大了一点，那是有多大呢”。
“咳，几千套吧”
（一个街区一张抵押证）
金牌小密探堤堤在旁边插言说，“不止呢，据说三千套打包里面，还有‘违建’”。
“如果解抵押的话，得先把‘违建’部分处理清楚”。
“或者补交地价，转为正式建筑”“或者拆除整改”“全要政府批文”。
“整个流程走下来，没有5~7年都办不完”。
“哪有哪有，我们刚有一批业主办完了。顺利网签，等着拿产证呢。HLC还是很负责的”。唐主任陪笑着说。
“那批业主哪一年的”
“2012年”。
俺缩到红木椅里，深深吸了一口气，
“唐主任，你这个项目，全中国除了水库，没有人卖得动”。
二）胜负手
从理论上来说，这一类的项目，属于“小药单”。
水库从来不在乎药单。我们要求的是“回报，回报，回报”！风险回报合理。
从风险回报而言，目前没有“预售证”，就导致了以下问题：
1）风险溢价。客户必然要求更高的“风险回报”。原有7%难以覆盖，需要更多报酬。
2）财务杠杆。没有预售证，就不能办“银行贷款”。而杠杆，是水库人最在乎指标之一。
3）敞口风险。支付的资金越多，风险越大。只付一个定金，这事还可以玩玩。
我想了很久很久，最终给出一个方案。
“水库只付40%首付，拿100%租金”
“剩下的，剩下的先不付了”。
好比一套1000W的商铺，月租7W元。承租方是H超市。
水库付400W;
能网签办证那天，再付尾款600W.
这样“一石数鸟”的方法，巧妙地达成了多种“战略目标”。
1）你只付了40%的资金，就规避了“产权风险”。
你说项目没有“预售证”，项目有风险，这话不假。
有风险的情况下，你还付八九成，危险就非常大了。
但是你只付了40%，探了个头，“风险可控”。
避免了高风险高成本资金阶段
2）达到了“高杠杆”。
水库中人，对“杠杆”都有谜之依恋。
上次我嘲笑蓝色水库，说有二个项目：
a）首付500w，贷款500w，每个月付月供。
B）首付500w，不用供楼。
请问，哪个杠杆更高。
显然，b方案的项目，杠杆更高啊。
我们现在的“水库方案”。用400w的资金，拿到1000w的商铺。
本身就已经有250%的杠杆。
而且这个杠杆，你不用付利息，不用付6%的高额利息。
也不用付月供。月供对现金流的侵蚀，也是非常严重的。
这才是完美杠杆啊！
zm凑上来问，“老板，一定会有粉丝提问”。
“这400w能不能再借杠杆，例如付160w，银行贷240w”。
我用怜悯智障的眼神，在他额头贴了一张纸条。大大的“滚”字。
3）其三，水库有了“卖点”。
7%的商铺，虽然也很诱人，算是优质项目。但最多只能打★★★
其优质程度，不足以吸引全国各地的客户，专程飞过来，关注“水库战役”。
但是，如果回报率再翻一倍，就很可怕了。
按照40%首付的话，收100%的租金，相当于再翻2.5倍。
7% * 2.5 = 17.5%
绝大多数商铺，可以达到17~18%的租金回报率。最高的甚至可以超过20%
投400w，每个月7w房租。
这么多年，水库保持着一个金字招牌，“水库出品，必属精品”。
我们总要找一些震撼人心的东西，才能让市场记住水库，让粉丝记住水库。
4）其四，完成了资金的衔接。
有人问，我400W买了一千万的商铺。等到KFS产证办好了，问我要钱，我拿不出怎么办。
典型的标准“水库垃圾粉”。
但是你想，等哪一天“可以网签”了。就意味着“可以办银行贷款”。
到时候你申请50%按揭。
或者产证下来，再做抵押。
有了证书，你的资金就衔接上了。
虽然“房租”没以前多了。但商铺办了证，风险降低，它是肯定会升值的。
升值部分，又弥补了补款的遗憾。
5）其五，节税。
这么多年，妨碍“商铺投资”最大的障碍是什么。是“土地增值税”LVAT。
你一套1000W的铺，涨到2500W。
光税就要交七八百万。因此完全不能指望“升值”操作。
但是我们这个项目，非常特殊。你实际只付了400W首付，拿了一千万的货。
400W-->1000W，如果你按照1000W的价格，转让出去，你一分钱税也不用交。
我们预留了250%的涨价空间。在这个幅度内，你一分税也不用交。
我本来就是1000W买进，1000W卖出，平进平出，哪需要交什么税。
鬼知道你实际只付了400w
租金的内生增长，或者债务转让，可以把尾款窟窿填平。
低首付
高杠杆
不用付利息，不用付月供
预留节税空间
花果园的商铺本身在涨，你又预留了250%的杠杆空间。
几年之后，就是400W变2000W的故事了。
三）现金流
唐主任闭目沉思了很久，“你这个40%首付，拿100%租金，等办产证”的思路非常诱人。
“但是太丧权辱国了，我怕公司毁人不倦”。
“更何况，公司主旨是‘回笼现金流’。你现在只付40%，达不到回笼资金的要求嘛”。
俺心里骂了一句粗口，“这项目，全中国除了水库，没人卖得动”。
谦笑着蹲下来，给唐主任捏捏肩膀。
“商业谈判嘛，讲究的是利益交换”。
“我再退一步，再进一步。求同存异，寻找双方利益的交换点”。
水库退一步是：
7%的租金可以不拿走，现金留给KFS，冲抵“房款”。
水库粉关心的是“回报”，而不是现金流。这点是我们可以让步的。
水库进一步是：
三年后，2023年9月免费提供一次“更名”机会（你懂的）。
更深层次的算计是：
付40%，拿100%租金，看似KFS损失。
但KFS直接出租，属于“租赁性收入”，要交30%的税。
个人业主来出租，目前没有税。交上来算“购房款”，也没有税。
六七年以后，首付+租金，接近房价80~90%
差不多这个时候办证，也不用追交尾款。
唐主任深深吸了一口气，“出于对公司负责的态度，我一定会尽快办出预售证。尽快解除大抵押”。
“可能明年就网签了，请问你怕不怕”。
“哈、哈、哈”。
哥哥仰天大笑三声。
“这件事，我倒不介意和你赌一把了”。
“HLC到底多久可以办出预售证，大企业和政府的扯皮效率如何，你很有信心，我也很有信心”。
咱们不妨对赌一把。
早办出证，租金回报降到7%，但是安全风险降低。
晚办出证，租金回报14~20%，适合进取型投资者。
反正水库中人，都有自己的想法。我们把“事实/风险”全都给你披露清楚。你自己抉择。
宏立城大约有二十几个抵押证，各个片区的解押难度不同。这份表格我也是有的。
到时候可以发给客户，客户自己抉择，淘金不同风险。
四）总裁办
合同递交到了总裁那里，总裁掩面不肯签字。总裁踢给了法务，法务踢给了财务，财务踢给了销售，销售踢给了总裁。
兜兜转转十八天，总之谁都不肯签字。
都觉得太“丧权辱国”了。给水库的条款太优惠了。
“付40%拿铺子走，闻所未闻”。
“60%的产权，完全不收利息，太亏了”。
dT>0，交易产生财富。
搭构出这么八面玲珑的结构，我很满意。简直有解出奥数大题的快感。
最终总裁批出来的版本，是这样的：
1000W以上 首付40% 出预售证，尾款60%
500~1000W 首付45% 出预售证，尾款55%
500W以内 首付50% 出预售证，尾款50%
租金不可取走。交给KFS托管账户。尾款结算。
客户可以自己管理租客，包括租金和租期（包括二房东差价的处理，你懂的）
每一套商铺，解抵押的时间都不同。水库会提供咨询参考。
业主自己权衡风险。
淘金，淘金，淘金
（yevon_ou@163.com，2020年9月3日午）
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