欧成效：房产交易价格写高精算法
房产交易价格写高精算法
当你做高房产交易价格时，请别忘了：
一，你有交易成本。
二，你拿到手的只有 70%！
一）引言
近来有许多朋友问我，在房产交易的时候，能否把价格写高。这样做有许多好处。
a. 减少首付
b. 获得贷款
c. 下次交易时，冲抵 20% 所得税
这是一个很好的想法。但是却不符合实际。最简单的一条，如果 Mark Up 如此美妙，为何市场上全面都是写低价格的？
做高总价，其实是一件完全不可行的事。具体来说，自从 2006 年之后，就再没有可执行的价值。
因为初学者往往忘记了二件事情。其一，价格越高，契税越高。
其二，你到手的，并不是做高部分的 100%，而仅仅是 70%
其三，税是先付的。
二）算法
假设有一套 100W 的房子，进行交易。现在我有二个选择，一个是写高价格，直至 110W。一个是写低价格，写成 90W。
我们来描述一下这个算法。
我们需要二个参数。
首先，我们要知道你的「边际税率」是多少。
边际税率的意思，是你一套 100W 的房子，如果写成 101W，你要额外多交多少税。
最简单一点，你要交契税。如果你写高 1W，那么你要交 3% 也就是 300 元的额外契税。
按照中国目前的规章，除了契税之外，你还要交营业税。法律有多重情况，但除了「满五，且普通」这一种情况下。营业税都是 5.65%。也就是说，「边际」营业税有 0 和 5.65% 这二个选项。
假如你写高 1W 价格的话，你要额外再交 565 元营业税。
第三步是个人所得税。这也是这二天讨论的大热门所在。该税率的可能性为 0 和 20%。
和许多人理解的不一样。「边际中介费」为 0。因为无论你写高还是写低，中介一般都不会「额外」再多收你一分钱。
这样，我们第一个参数边际税率 X=契税+营业税+个人所得税，有以下八种可能：
X=1.5% （契税 1.5%）
X=3% （契税 3%）
X=7.15% （契税 1.5%+营业税 5.65%）
X=8.65% （契税 3%+营业税 5.65%）
X=27.15% （契税 1.5%+营业税 5.65%+所得 20%）
X=28.65% （契税 3%+营业税 5.65%+所得 20%）
然后，第二个参数，是贷款成数 Y。Y 有二个选择；
Y=70% （第一套房）
Y=40% （第二套房）
三）分析
这意味着什么呢。意味着假如我 100W 的房子，写高成 110W。
那么，我需要额外缴纳的税负是：100000*X
我能拿到的额外贷款是： 100000*Y
然后，且慢！由于税负是要先交掉的。所以我真正「拿到手」的现金，是 100000Y-100000X
举一个实例。譬如在 2006 年，你买上海康城房子。当时的 X=3% 契税+5.65% 营业税+2% 个人所得税。X=10.65%
而第二套房，首付四成。Y=60%
这意味着，假如我把 100W 的房子，写高成 110W。那么；
我额外要交的税：10650 元。
我能获得的贷款：6 万元。
我实际获得的现金：49350 元。
这是什么概念呢。意味着我借了 49350 元，要还 60000 元，而且还要按六万元付 1.1 倍的利息。
在 Excel 中输入：A1=PMT(7.755%*1.1/12,360,-60000)
B1=RATE(360,A1,-49350)
C1=POWER(1+B1,12)-1
则 B1 代表月息，为 0.90% 左右。C1 代表年息=11.35%
说明你用写高总价的方法，获取贷款。则你这一步的操作，相当于一笔 11.35% 的高利贷。
按照以上算法，依次列算。则有下面的表格：
交易成本– 贷款成数— 实际利率表：
1.50% 3.00% 7.15% 8.65% 9.15%10.65%27.15% 28.65%
70% 5.92% 6.14% 6.78% 7.03% 7.11% 7.38% 11.31% 11.81%
40% 7.86% 8.31% 9.72% 10.31% 10.52% 11.18% 28.52% 32.81%
* 这个表格，第一套房是按照 85 折，第二套房是按照 1.1 倍利率计算的。
**2006 年时基准利率为 7.755%，现在为 6.55%，所以算出来会略有不同。
4）实战
现在我们来具体讲一讲这个表格的意思。
做高价格，申请额外贷款。其实是一件很胸闷的事情。
因为一般情况下，中国的房产交易税收，要占到总价 10% 左右。
而你的贷款乘数，最高也就贷 70%
这意味着什么，意味着「借 7 元，要付出 1 元好处费」！
这是足以让绝大多数老派中国人吐血的。让你父亲母亲所有家人吐血的。
九出十三归；借七元，实际到手只有六元。而且还要按照 7 元的基础，付给银行利息。
对于绝大多数连银行按揭都害怕的父母，这简直是不敢想的。
即使对于专业人士，他们可以这样估算。6 元到 7 元，这是 16% 的差价。
而这个 16% 的差价，可以平摊到 30 年按揭中消化。
或者如上次我们说过的，「平均」借了 15 年。则每年折合利率提升 1%，也不是太难以忍受。
但各位值得注意的是，你很有可能在 2~3 年内提前还款，把房子抛掉！
借七元得六元，虽然拉长了还可以。但如果你三五年内把房子抛掉，这笔成本就无法摊销。最终会让你疼得肉红。
至于第二套房再写高，那就是「借 4 元，付 1 元好处费」。这就更不可思议了。如此奇葩人士，暂时还从未见过。
五）逆向操作
还有一个值得一提的。是逆向操作。也即是「写低」。
数学是完全可逆推算的。逆操作的结果，相当于你获得一笔投资，相当于你买了理财产品。
这个理财产品的收益回报率，就是 7.38% 或者 11.18%
对于绝大多数普通老百姓来说，这个回报是吸引人的。
所以市面上最常见的，是尽可能地写低，以节约税。能写多低写多低。
（yevon_ou@yahoo.com，2013 年 3 月 5 日晚）
水库论坛网址：www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口：shuidi021, 备注“水库论坛”
页:
[1]