yevon_ou 发表于 2020-9-11 08:00:06

欧成效:房产交易价格写高精算法


房产交易价格写高精算法

当你做高房产交易价格时,请别忘了:
一,你有交易成本。
二,你拿到手的只有 70%!


一)引言


近来有许多朋友问我,在房产交易的时候,能否把价格写高。这样做有许多好处。
a. 减少首付
b. 获得贷款
c. 下次交易时,冲抵 20% 所得税


这是一个很好的想法。但是却不符合实际。最简单的一条,如果 Mark Up 如此美妙,为何市场上全面都是写低价格的?
做高总价,其实是一件完全不可行的事。具体来说,自从 2006 年之后,就再没有可执行的价值。


因为初学者往往忘记了二件事情。其一,价格越高,契税越高。
其二,你到手的,并不是做高部分的 100%,而仅仅是 70%
其三,税是先付的。


二)算法


假设有一套 100W 的房子,进行交易。现在我有二个选择,一个是写高价格,直至 110W。一个是写低价格,写成 90W。
我们来描述一下这个算法。
我们需要二个参数。
首先,我们要知道你的「边际税率」是多少。
边际税率的意思,是你一套 100W 的房子,如果写成 101W,你要额外多交多少税。
最简单一点,你要交契税。如果你写高 1W,那么你要交 3% 也就是 300 元的额外契税。
按照中国目前的规章,除了契税之外,你还要交营业税。法律有多重情况,但除了「满五,且普通」这一种情况下。营业税都是 5.65%。也就是说,「边际」营业税有 0 和 5.65% 这二个选项。
假如你写高 1W 价格的话,你要额外再交 565 元营业税。
第三步是个人所得税。这也是这二天讨论的大热门所在。该税率的可能性为 0 和 20%。
和许多人理解的不一样。「边际中介费」为 0。因为无论你写高还是写低,中介一般都不会「额外」再多收你一分钱。
这样,我们第一个参数边际税率 X=契税+营业税+个人所得税,有以下八种可能:
X=1.5%                  (契税 1.5%)
X=3%                     (契税 3%)
X=7.15%               (契税 1.5%+营业税 5.65%)
X=8.65%               (契税 3%+营业税 5.65%)
X=27.15%                (契税 1.5%+营业税 5.65%+所得 20%)
X=28.65%                (契税 3%+营业税 5.65%+所得 20%)
然后,第二个参数,是贷款成数 Y。Y 有二个选择;
Y=70%                   (第一套房)
Y=40%                   (第二套房)


三)分析


这意味着什么呢。意味着假如我 100W 的房子,写高成 110W。
那么,我需要额外缴纳的税负是:100000*X
我能拿到的额外贷款是:          100000*Y
然后,且慢!由于税负是要先交掉的。所以我真正「拿到手」的现金,是 100000Y-100000X


举一个实例。譬如在 2006 年,你买上海康城房子。当时的 X=3% 契税+5.65% 营业税+2% 个人所得税。X=10.65%
而第二套房,首付四成。Y=60%


这意味着,假如我把 100W 的房子,写高成 110W。那么;
我额外要交的税:10650 元。
我能获得的贷款:6 万元。
我实际获得的现金:49350 元。
这是什么概念呢。意味着我借了 49350 元,要还 60000 元,而且还要按六万元付 1.1 倍的利息。


在 Excel 中输入:A1=PMT(7.755%*1.1/12,360,-60000)
B1=RATE(360,A1,-49350)
C1=POWER(1+B1,12)-1
则 B1 代表月息,为 0.90% 左右。C1 代表年息=11.35%
说明你用写高总价的方法,获取贷款。则你这一步的操作,相当于一笔 11.35% 的高利贷。


按照以上算法,依次列算。则有下面的表格:
交易成本– 贷款成数— 实际利率表:
1.50% 3.00% 7.15% 8.65% 9.15%10.65%27.15% 28.65%


70% 5.92% 6.14% 6.78% 7.03% 7.11% 7.38% 11.31% 11.81%


40% 7.86% 8.31% 9.72% 10.31% 10.52% 11.18% 28.52% 32.81%


* 这个表格,第一套房是按照 85 折,第二套房是按照 1.1 倍利率计算的。
**2006 年时基准利率为 7.755%,现在为 6.55%,所以算出来会略有不同。


4)实战


现在我们来具体讲一讲这个表格的意思。
做高价格,申请额外贷款。其实是一件很胸闷的事情。
因为一般情况下,中国的房产交易税收,要占到总价 10% 左右。
而你的贷款乘数,最高也就贷 70%


这意味着什么,意味着「借 7 元,要付出 1 元好处费」!
这是足以让绝大多数老派中国人吐血的。让你父亲母亲所有家人吐血的。
九出十三归;借七元,实际到手只有六元。而且还要按照 7 元的基础,付给银行利息。
对于绝大多数连银行按揭都害怕的父母,这简直是不敢想的。


即使对于专业人士,他们可以这样估算。6 元到 7 元,这是 16% 的差价。
而这个 16% 的差价,可以平摊到 30 年按揭中消化。
或者如上次我们说过的,「平均」借了 15 年。则每年折合利率提升 1%,也不是太难以忍受。


但各位值得注意的是,你很有可能在 2~3 年内提前还款,把房子抛掉!
借七元得六元,虽然拉长了还可以。但如果你三五年内把房子抛掉,这笔成本就无法摊销。最终会让你疼得肉红。


至于第二套房再写高,那就是「借 4 元,付 1 元好处费」。这就更不可思议了。如此奇葩人士,暂时还从未见过。


五)逆向操作


还有一个值得一提的。是逆向操作。也即是「写低」。
数学是完全可逆推算的。逆操作的结果,相当于你获得一笔投资,相当于你买了理财产品。


这个理财产品的收益回报率,就是 7.38% 或者 11.18%
对于绝大多数普通老百姓来说,这个回报是吸引人的。
所以市面上最常见的,是尽可能地写低,以节约税。能写多低写多低。


(yevon_ou@yahoo.com,2013 年 3 月 5 日晚)


水库论坛网址:www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口:shuidi021, 备注“水库论坛”


页: [1]
查看完整版本: 欧成效:房产交易价格写高精算法