欧成效：只有大城市，才有房地产
只有大城市，才有房地产
前天聚会结束后，朋友们发了很多观后感。
诚惶诚恐，看见大家都怀着对发财的渴望，希望大展拳脚，风翔九州。我想说几句狂欢中的冷语，夜宴中撤走酒杯。
一）价值
很多时候，我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。
譬如说，前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大，简直象一架婴儿小床。而带低音炮，丽晶画质，网络USB和无线蓝牙功能。家居品质，的确提升了一个台阶。
这样一台彩电，只收了我2999元。
上次顾淳相亲，我才惊讶地发现，原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心，特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说，炒菜是小事，但是你要事先把这么多的材料准备好，切片整齐。
然后下锅一炒。事后又要洗碗，这实在是打击士气，毫无成就感的一件事。
所以，越来越多的我们去到饭店吃饭。
但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅，坐进去，点几个菜，结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子，碟子，仅仅让我洗碗，我就受不了。
这样得出的结论，吃饭也不贵。
总的来说。房子实在是太贵了。
我们很难理解。为什么一台30kg重的，集中了当代诸多最先进科技的大彩电，只要卖你2999元。
我们也很难理解，当你点上六七个菜，洗掉二十个碗碟，再加上备料，切工，大厨，卫生。饭店还要房租灯光环境，最后才收你人均几十元钱。
相比之下，房子为什么要这么贵！
现在已经很少有人回忆。但是很多年前，早至2002~2003年时，当时傻空们有一个口号：“房价，应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。
傻空们的口号是，房子，不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。
当然，现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿，是房价只卖“钢筋水泥”十倍价，15000/㎡，已经谢天谢地了。
二）鉴今
读史以鉴今。要研究上海楼市的走势，另一个方法，就是看看成熟市场，看看别人是怎样走过来的。
正譬如我们说，要研究内地城市，后发城市的房价走势，十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史，减去三五年，就是内地的历史。
所以zhifei问我天津塘沽怎么看，我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城，但弱点是开盘起价就已经太高。
同样道理，前天聚会之后，各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8，A9来。在繁华的喧嚣之中，我有时候想想，房子，真的有价值么？
我们举三个例子，美国，日本，香港。
这三者其实是很不同的。美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。
日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半城市一半农村。
香港，是城邦型国家（地区）。
对于美国来说，美国完全都没有房地产。
房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。
以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。
其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，“建筑许可”8万美元。
建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，最终是推高了房屋售价。
但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1
如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成，在中国内地农村，建一幢房子，只要25W元人民币。其中8W建筑成本，8W地价，8W交给村长。
其次说日本，日本的国土面积，37万平方公里，大致相当于中国二个省。
日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。
很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。
在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。
而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。
最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家（地区）。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗，屯门，现在新盘也要近100000元/㎡。
这三个例子告诉我们的是什么呢：
“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”！！
这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到，许多人把上海，北京的房价，和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。
你要和他说，“房价，和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。
简单点来说，北京和长城关外的张家口，其人均GDP经济发展水平，其实是差不多的。这二者房价差多少倍？
三）房价所在
第三步，我们来看看。是什么东西，支撑到北京上海房价，40000元/㎡以上的。
同样的二个兄弟城市，因为其定位不同，功能不同，其房价可以差一倍，3倍，5倍。哪怕他们的经济发展水平，GDP人均是几乎一样的。
较典型的，譬如东京和大阪，台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。若单纯论人均GDP，上海还没有苏州高。
那么，是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再，或者改变，上海房价就会狂跌，甚至跌到比无锡还低。
我认为是“区位度”。
很多人不知道，在一个消费品市场上，只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G，Unilever，Colgate。因为消费者可能先选第一名的品牌；他觉得不满意，再选第二名的。再觉得不满意，才选第三名的。。。。而之后的第四第五名，生存的机会已经十分渺茫。
或许在细分市场还能找一点机会。
同样道理，在资本市场上，行业No.1的公司市值，通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD，苹果和HTC，新浪和网易搜狐。
这其中的道理，也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场，而不是分立的板块一块一块（换言之，人口全国流动）。则只有No.1赢家通赢。
No.2绝不是比例的问题，而是成指数差距的问题。
大约二年之前，GE通用电气医疗器械，招收一个中国区CEO，开出了远远高于市场价一大截的工资。
该职位，对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件：“不得居住于上海/北京，需居住在中国其他任一城市，以便开拓二级市场”。
这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点，他首选的位置会是东京，或者香港（Asia excl.JP）
如果他要步第二个点，又或者是中华区长得很大，他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是北京/上海。
如果他要继续再挑选，我们很难想象，有什么样的公司，会把HQ设到杭州去。
除了浙江省的本土公司，或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。
然后再进一步，如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。
那多半会死得很惨，成烂尾楼的。
这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说，Great China区，他只要和No.1打交道就可以了。
只有当No.1满足不了他的需要，又或者业务增长到很大很大的情况下，才需要开始考虑No.2
所以，在“外来大鳄”这件事上，No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处。这绝对不是简简单单的比例关系。 No.1通常是No.2的十倍。
北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。
北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价，可以是原绥远省首府的10倍。
四）幂定律
下面，介绍一个定量计算的“幂定律”。
幂定律，是混沌学科中的一条定律。混沌学的本质，就是“没有道理”。所以幂定律没有任何道理，纯粹是一种猜想，纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础。
幂定律指的是，对于一个大型的，复杂的，有机的，正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果，大致会形成“幂定律”：1,1/2,1/3，1/4,1/5
譬如说，在海滩礁石上的生物统计。占统治地位的生物数量，是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………
譬如说，美国大城市的人口，第一名的纽约，是825W，第二名洛杉矶385W，第三名芝加哥287W…………
同样道理。在体育明星，和高管薪酬中，也满足幂定律。第一名明星运动员的收入，会是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。
其具体的解释，是人们宁可花10.99美元，去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元，去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃。
有兴趣的读者，可以自己去找些文献。
幂定律不是万能的。如本节开卷就写的，他并不精确，只能作为估算使用。
在同一个区域之中，“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。
而在同省之中，这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。
再到地级市里面，“宁波”要再比象山贵一倍。
虽然大家GDP都差不多的。
再次重审一边，幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。
我们只想跳过来直接说我们的结论，“只有大城市，才有房地产”。
五）结论
我们的结论是，“只有大城市，才有房地产”。
根据我们的思考，美国，日本，香港，都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构，完全不同。
我们认为，房价，和GDP并没有太大的关系。
房价之所以凌驾于GDP之上，房价反应的，其实是一种“集聚”效应。
只有当一个城市，反应出了“集聚”效应后，才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山，他们的经济发展水平相当，但房价是8:4:2:1.
所以，上海北京的房价，就该是工资的45倍。你如果不满意，你可以住到象山去。
从目前的情况下，中国九百六十万平方公里，集聚成一个中心，似乎可能性还不大。
中国暂时华北以北京为中心，华东以上海为中心。
如果要去外省投资房地产，不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子。
我们要时时刻刻记着，只有人潮集聚的地方，产业集聚的地方，房子才能卖得超过1500元/㎡，产生“钢筋水泥”溢价。
否则，哪怕GDP高如日本，人口稠密如日本，越前越後，备前备后，很多土地也是空置着，房子白送人都没人要。
只有大城市，才有房地产。
（yevon_ou@yahoo.com，2013年3月10日午）
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