欧成效：20%之房产新政分析（全）
20%之房产新政分析
2月26日，新《国五条》出台，对二手房交易强征20%所得税。该政策会对市场造成何种影响，各方利益波动如何，成了大家关心的话题。
其实我们的结论很简单：
1）房价：涨
2）扣除税收后的房价：涨
3）税收：跌
4）最大的输家：买房人
相应的分析，原理也讲过无数遍了。不过鉴于各位都是慵懒之人，所以还要展开再铺一次。
一）新房和二手
首先我们问一个很简单的问题：一手房完全没有税，二手房要交约20%的交易税，请问哪一个更贵？
这个回答，可以简单地区分智者和菜鸟。
答案是一手房更贵。
为什么，因为“折扣”本身是没有意义的。譬如商场里面卖衣服，天天都全场八折。难道这衣服就划算便宜到家，你一定得冲着八折去抢么。
答案当然不是的。决定衣服购买的，是打完折之后的质量。而“八折”幅度的多少，完全是虚幻的。神马都是浮云。
同样的道理。在房地产市场上，决定价值的，主要看房屋的地段品质。
而“含税不含税”，有没有额外费用，完全是无所谓的。羊毛出在羊身上。
所以，当二手房抛售，需要交纳约130%的实际税收时，其带来的结果，就是隔壁的一手房会涨。
一手房会涨到“脱离其品质”的130%价格水平。相当买贵货。
再考虑到二手中淘金比例远远高于一手，高手们会认为二手比一手更便宜。
二）螺旋式上涨
然后说到这里，还有一个令人担心的问题，就是“螺旋式上涨”。
篱笆上很多人都在讨论一手杀二手。纷纷扰扰，分析《国五条》之后，一手会怎么样，二手会怎么样。
他们的分析，完全都不着边际。事实上他们根本就不该割裂来开。而是要牢牢记住，“任何一套二手，都是从一手过来的”。
二手房就是一手房，二者并无实质性区别。
譬如一个区域，KFS新开一手是卖价10000元/平米。请问，你能买得到的第一套二手房，价格是多少。
答案是12000元/平米。因为任何一套二手房，首先都要从一手房变过来。房东要先从KFS那里买一手，然后才能变成“二手房”卖给你。
而只要对二手征收20%的税，则该地区“第一套二手房”出现时，一登场就是12000的价格。
篱笆上的傻空，在分析一手影响会怎么样，二手影响会怎么样。其实一手二手完全不能割裂开来看。一手就是二手，实质同一样东西。除非你认为房东买的时候，就是抱定了“三天之后降价30%卖给你”，这是何等大雷锋共产国际主义的精神！
在这样的情况下，巨额20%二手交易税，会造成什么效应呢。会造成螺旋式上升。
具体说来，就是一个区域，刚开始一手卖10000元/平米。
那他市场上“第一套二手房”，就一定会卖12000元各付。
接下来呢，第二个KFS开发房产。他们会找个调研公司，“目前该地段附近二手房卖12000”。好了，就简单点定价，第二个KFS卖12500好了。
二号楼盘的“第一套可抛售房源”，就至少得卖15000/平米。
除非你认为房东买入时，就决定“三天后7折卖给你”，这是何等的雷锋精神。
第三个楼盘，假设KFS兜了一圈，发现“附近二手房卖15000”。
他也定价15000，则二手房要流通去市面，至少得18000.
这样的故事，在以前卢湾区打浦桥大同汇龙海悦花园再三上演，在证大家园I，II，III，IV也再三上演。这就叫“螺旋式上升”。
螺旋式上升的杀伤力是很强的。很多郊区区域，几个来回，房价就能上去一倍。最终的结果，就是傻空哭死，多军也没赚到钱。
或许，还会有篱笆的菜鸟问。为什么不能是另外一个流程呢。
譬如一手降价，杀动二手。然后二手再降价，杀动一手。一手杀二手，二手杀一手，循环降价抢跑道，房价进入“螺旋式下跌”呢。这是多么美妙的一副前景！
答案很简单，你看每一次交易，政府是收走20%税呢，还是发白日梦会给你20%补贴？
三）价格走势
当20%新政出来时，我们看到了网友们有如下一句评论：
—– 这种政策下只有二种情况，一种是房东主动降价，降价浮度个税差额的20%，二，…………
必须说，这是一个良好的愿望，是愿望贴。但却是完全不切实际的。
房东是一个自然人，会有自然人的想法。房东不是木头人，不会在政府抽取了20%的税以后，再降价20%，相当于总价打60%折。你以为房东傻子么。
那么，在博弈中，房东会采取何种行动呢？
答案很简单，对房东最有利的行动。
对房东最有利的，就是将“房价”涨到尽可能高的位置。
这个位置，简略估算是130%
为什么，因为Time Stands on Our Side时间站在我们一边。
论房产分析，多军空军最核心的一条，最大差异最本质化的一条，“房价是高了还是低了”。
空军认为房价高了，远远脱离购买力水平。“泡沫”迟早要破掉。
多军认为房价太低，远远低于购买力水平。房价还要涨三倍。
当然，空军有很多伪军。
在多空分歧的情况下，我们要问的是，随着时光的推移，房产的“泡沫”是会破裂呢，还是会涨三倍。
这个问题只能诚实回答，你指指你的心。
Time Stands on Our Side，时间究竟是站在我们这一边，还是你们那一边。
时间是绝对绝对绝对站在多军这一边的。
人民币就是橘子皮。2001年秀相上台之时，中国的M2供应量是11万亿。2012年年末，已经到了110万亿。
也就是说，十年之内“货币供应量”翻了十倍。
我们有足够的信心，政治体制不改革的话，未来十年，“货币供应量”还将再翻十倍。
如果货币还要再发10倍。我们凭什么要担心？任何一个价格卖掉，都是错误的！
多军即使偶尔要卖掉房子，也是为了换筹。小房子换大房子。人民币我们是一分钱也不会拽在手里的。
在这样的情况下，20%新政，我们如果要卖房子，我们对于“到手价”的要求，是110%
因为我拿了钱没用。我至少要保证下一次买入的税费成本，所以要110%。
而这个到手价，换算成了空军的出手价，就是130%
你要是绝得不满意，不服气，不合理。您可以不买啊。
我们绝对没有买卖的意思。多军房子捂在手里，最多不换筹。空军若是不买房，十年后，你的钱就只够买一个烧饼。
Time Stands on Our Side.
四）时机
看到130%此节，恐怕许多空军骨干已经义愤填膺地跳起来了。“130%，你想得倒是美”。
空军骨干会振振有词地说，“想涨130%，你今天就可以涨啊，干嘛等到国五条之后”。
还是引用铅笔社很著名的一句话来解释；“供应者和供应者竞争，消费者和消费者竞争，供应者和消费者之间从不竞争”。
傻空从来不知道他们真正的敌人是谁。
房东其实可以涨价。房东完全可以把价格，涨到200000元/平米。可以卖一百万元5平米。可以一套老公房住十户人家。可以租金50000/月。
对于住房这种生活必需品，其实价格再高，租客们也会接受的。其中的道理，就好像农民想把大米卖100元/斤一样。
但农民伯伯为什么没把大米卖100元/斤，并成为全中国最富有的人呢。
因为“供应者和供应者竞争，供应者和消费者之间从不竞争”。
对于农民来说，他真正的敌人，其实是另一个农民。别人2元/斤就肯卖了。
对于房东来说，他真正的敌人，其实是另一个房东。他们只卖2万/平米。
对于傻空来说，他们真正的敌人，其实是另一个傻空。
在《国五条》之前，其实房东也想涨的。也想卖130%。只不过房东之间也有竞争，市场经济的结果，是最低价格最好产品。
而《国五条》之后，所有的房东成本都增加30%，所以房价要涨。
因为宏观调控，所以房价飞涨。
每一次房价摇摇欲坠，颤抖着无法支持高价时，国家就会悍然发动宏观调控，再把房价调上去。
五）市场的反应
市场的反应是，没有反应。
为什么，市场的道理，我在之前一篇《回忆那些楼市成交的黄金岁月》中已经说过了。
真正的转折点，发生在2005年5月。之后都不是转折点。
真正的转折点，是2005年5月。当时楼市的交易成本，由1%猛增到8%以上。从而彻底永久地改变了楼市的风貌。
而之后的调控，并无意义。
在20%个调税出来之前，楼市的显性交易成本，大约在11%左右。
《国五条》新政之后，一般估算，交易成本将达到房屋价值的25%左右。
有区别么，没有区别。
哪怕之后再出《国五十条》，交易成本，达到房屋价值的50%，甚至100%，都是没有区别的。
为什么，因为超过8%之后，就意味着没有交易。不管是11%，25%，50%，100%，其效果都是一样的。那就是完全没有交易。
市场其实是非常坦然的。本来也就没准备卖，或者不走这个道。所以2月26日《国五条》最终对市场的影响，是没有影响。只不过坊间话廊多了一些话题，Shuiku.net多了一点流量罢了。
六）大赢家
本来想直接写七的，看了14楼的回复。觉得还是要提一提这一轮的大赢家。
Zhifei是大赢家。至于具体为什么，由于本文可能会流传到外站去，就不展开了。
七）未来的展望
2003年楼市分析的时候，有一群菜鸟。他们很重视“利率”对楼市的影响。
央行宣布加息了，加0.25%，他们就窜上跳下。说大跌了，房价一定要大跌了。
央行一旦减息，减息0.25%。他们就如丧考妣，大骂无良官员，说政府又在托市了。
其实，这是一种十分幼稚可笑的行为。
楼市是一种很长远的事。在漫长是十年，二十年持有期中，可能会经历几个，甚至许多个加息减息波段。从总体来看，平均后的利息波动并不大。
对于楼市投资也是一样。篱笆上最喜欢说的一件事，就是“楼市10%交易成本，二年涨幅刚刚白忙”。
对于篱笆上空军们的口中，楼市基本上一买就亏的。由于10%的政府税收存在，你100W的房子，一买入第二天想抛就是90W了。
真不明白我蠢还是你蠢了。
对于楼市，我们的观点如何呢。
我们认为目前处于一个“加税周期”中。和加息周期一样，加税周期也不是永久的，也是一种波动。你可以视之为政治波。
中国的“加税周期”和政治有关。风向的改变，最终要看人事布局。
但可以肯定的是，冬天总有一天会过去，春天总会来到。
加税周期其实并不可怕，因为你所束缚的一切，都会在减税周期被还回来。
相应的，多军并不认为自己的资产“缩水”了20%。因为资产毕竟是资产，哪天一纸公文搞活市场，也是很容易的。而无资产人群，想要翻身，就没这么容易了。
在加税周期，我们通常不出掉资产。而在减税周期才卖资产。
唯一比较烦心的，就是我累了，想休息了。
（yevon_ou@yahoo.com，2013年3月4日晚）
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