欧成效：第三个负号
第三个负号
在Hanoi感冒了，抽点时间，写点身边的琐事。在财务中，有三个危险的负号：
1）负现金
2）负现金流
3）负本金流
一）人生规划
上个星期，LIBA网上发生了一场争论：
这个帖子本身没什么好看的。大致是某一个70后女士，说家庭“税前55万”，问应该贷款多少钱，买多大的房子云云。帖子迅速被鉴定为炫耀贴，其后被归纳为IB贴，最终被分类为选秀贴，扔进羡慕嫉妒恨的熔炉里。税前55W，其实蛮多的了。
值得注意的是，这个帖子中，关于“税前55W应该贷款多少”的讨论。绝大多数的人，推荐贷款在200~300W之间，认为更大了会有压力。少部分多军，推荐贷款500W。
LZ本人，也是犹豫不决的。她那个税前30W的LG，同样认为贷款不能太多；贷200W其实已属勉强，最好能只贷150W甚至不贷。因为贷款会导致家庭生活质量急剧下降，未来的二十年内你会做房奴。而且不确定因素实在太多，你就能确信未来二十年不会生病，失业，金融危机，海啸地震，核泄漏。。。。。。。。。
我和LZ说，你这个情况，方程式的解，应该是贷款1500W左右，买2000W的房子。
二）ABCD
我们来详细说一下算法。LZ的那个算法是典型错误的，静态算法我们姑且称之为算法A。算法A，同时也是官方的，政府推荐的，合理拿得上台面的算法。
按照LZ家的实际情况，55W其实税后并没有那么多。按照35%的负担比例，以目前的利率情况和85折折扣，贷款20年，速算系数69.41，则LZ家应该贷款230W，每月还款16000元整。
230W就是算法A的解释答案。这也是官方算法的上限。实际操作中，若是一个比较谨慎、风险厌恶型的置业者。还可以把比例适当调低。譬如贷款150W，月供占收入的20%左右等等。
接下来我们看算法B，算法B是动态算法。即意识到房产牛市，有一定的多头思维，希望尽可能地多贷款多买房。
算法B的逻辑中，应该是：“最大还款能力”=“最大贷款额”。
写成数学公式，应该是：收入75%+公积金=等额本息贷款30年。
在这个算法中，以LZ为例。月收入约45800元，拿出75%来供款计34300元，还剩11500元/月作为生活费。其实也是够了。34300元加上二个人的公积金，以3000元计，则月总供款能力为37300元。
倒推回去，按30年最长贷款计，可以贷537W。
这也是我们一直所说的，算法B是动态算法，方程式解在500W左右。当然一开始的二年会有点辛苦，贷款操作也会有些麻烦，但熬过去就可以了。
相对于传统的A和B，算法C是式的飞跃，算法C的结果在1500W左右。
对于C算法，说穿了很简单，只有一句话，但却是质的飞跃：“把自住的房子租出去”。
很多专执于B算法的人，其实他们仍然不是真正的房产多头。在他们的内心里，真实想法是“自住兼投资”。房子买来主要是自住的，因为有涨价的预期，所以不妨买得大一点好一点。
这是不彻底的，所以就变成了洋务维新。
对于C算法而言，有一句话一定要严格地抄下来，“买大房子是值得鼓励的行为，而住大房子是不可饶恕的奢侈”。
很遗憾的是，尤其对于部分凤凰男，尤其对于VVDR有文凭没指示的外地青年。特别容易在这个环节上跌跟头。他们往往“极端抗拒”买房子，动辄说压力太大，风险太大，不确定性因素太大，政府调控威胁太大。
但另一方面，凤凰男却对“住大房子”乐此不疲，当家人含辛茹苦买下了大房子，凤凰男第一个乐呵呵地住进去，从来没想过要省钱吃苦。
此乃败亡之道也。
从数学上来解这一个方程的话，假设一个年薪税前55W的家庭，尽全力购房按B算法买下了总价700W，贷款500W的房子。
然后他们把这套700W的房子租出去，自己仍然和父母一起住，挤老公房，或者租一套很破的房子。
700W的房子，每年大约可以产生18W的租金，即55W的1/3。
这样，他们凭借这笔租金的收入，又可以再购买一套230W的房子。
用230W房子的租金收入，可以再购买70W的房子。
用70W房子的租金收入，可以再购买30W的房子
。。。。。。。
如果用方程解的话，应该是：最终月供总金额-最终总租金=个人工资收入
写成数学公司的话，假设最终一共买了X万的房子，租金取上限2.5%，贷款0.7X万。
则0.7X * 0.6941% * 12 - X * 2.5% = 550000
X=1650万
这里的1650W是理论上限。具体要实施，还牵涉到非常大量的执行问题。
首先，买房子有大量的政府限制，包括限购，房产税，限贷，第二套房利率………………其实政府并不允许你一步一步地，由一至二，由二至三，由三至四。
象这样的滚动操作，逐步长大。前几年或许是行得通的。一个税前55W的家庭，得花上6~7年的时间，逐步滚动，做一步站稳一步，做一步稳一步，慢慢地积累到5~6套房子，合计1500W的贷款规模。
但在今天，这个操作存在技术上的难题。哪怕今天给你55W的税前收入，你也买不成1500W的房子！
其次，C算法会牵涉到第一个负号：“负现金”。
买1650W的房子，仅仅是理论上限。实际执行中，哪怕你是再坚定不移的东西，并以拼命三郎的精神，以房租还按揭。但1650*30%=500近五百万的首付，是要真金白银拿出来的。通常你的财务扩张，跟不上你的资本金消耗速度。
如何筹措这500W资金，并维持和循环，是一门巨大的学问。
接下来，我们来讲算法D和E。算法D的解，应该是贷款5000W左右。
（不写了，身体不舒服）
（yevon_ou@yahoo.com，2011年4月05日）
水库论坛网址：www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口：shuidi021, 备注“水库论坛”
页:
[1]