2017不如狗 #C17
2017不如狗 #C17
无论从任何一个角度看，2017年都是“地产小年”。
一）北京
如果你生活在北京，深耕于北京市场，则你应该还有30%的涨幅。
北京的楼市牛市，起源于2016.10，此后以每个月10%，或者每周2%的速度，疯狂上涨。
短短三四个月时间，7~8W的学区房，普遍涨到12W单价。而市区的二线地段，从5~6W站稳到了8W以上。
北京的涨幅，到2017.3.17戛然而止。尤其是燕郊等地，还有了一定的回吐。
值得安慰的是，你可以和自己说：“之后没法上车滴，之前可以上车”。
道理是非常清晰的，3.17北京极度收紧了“限购限贷”认证资格。
并不是市场本身的下跌，而是因为没有人~能符合购买资格，显得了市场变冷。
如果你赶在了“认房又认贷”之前上车，虽然3.17之后北京就被锁住，但你至少可以安慰自己，你在车上了，对不。
对于“没有上车”的人，虽然名义上3.17之后北京楼市不旺，燕郊甚至下跌了。可是你连“购房资格”都没有了。对不。
前二天，有人算了一笔账，经过14次下跌，深圳房价终于跌了10元。
可是有多少人注意到，经过2017年的调控，市场上的“真实利率”已经极大上升。
本来，2016年银行批出的大部分房贷是90%折。
现在，首套都要上浮110~115%，而且更严重的是，因为贷款的限制，很多人都面临“二套八成”。
因此你就需要做“全款再抵押”，抵押的利率是上浮140%
P*90%=4.5%
P*140%=7%
二者之间相差2.5%，相当于十次加息！
正常的市场上，经历一次加息，都是大事。媒体小编免不得大书特书，微博上“房价暴跌”叫吼一片。
而在2017年，北京楼市已经经历了“十次加息”，客户利率上升2.5%之多。
楼市经历了这么多的打击，也没有明显的下跌。
只显示轻微受压，连急抛都没几个。
这难道还不是强势的特征么。
二）上海
相比于北京市场，上海才真的是冷淡清冷。
北京的市场，是用整趟组合拳，强力压制下去的。
“天下财赋聚于京师”，这话不是白说的。
如果你身处北京第一线，你是清晰地可以感受，钱简直就要铺出来了。
因为钱实在太多，ofo刚刚卖了200亿，小蓝单车也要起死回生了。
然后，上海并没有沾到这份风光。
自从十几年前，上海就一直不停地失血。
再没有“金融中心”瑰丽光环。而且项目还不断被抽走。PE/VC，没一分钱是在上海转的。
2016年，上海实体经济不振。因此稍微放松了“房地产管控”的口子。
效果是巨大的。这一年上海财政收入，金融类GDP突飞猛进，一跃达到千亿以上的增幅。
可是夜壶不能常用。2017口子重新收紧。上海“经济”又恢复了萎靡不振夜猫子。
整个2017年，就大盘而言，上海几乎没有涨幅。盘整和消化。
商业机会，出现于局部性结构。
例如2017.10平米搞了一次“青秀城团购”。宝山顾村带地下室边套37000，大获成功。
一举击败中原、链家，成为上海团购量最大的机构。深得KFS器重。
上海有一个做民宿的罗尼，也逐渐琢磨出了名道。
从2017.03调整产品线开始，纯利润从10W/月，到20W，再到年底的40W。
偶尔开二场“民宿”讲座，16888元小场爆满。明年大户型成绩还会更好。
2017年的上海，属于“深耕”和“优化”的行情。
我们继续对2018保持悲观。机会可能在2019，同时要期望国家新一轮经济刺激政策。
三）深圳
深圳市场不是将要涨，而是已经在涨。
严格地说来，是从年初涨到年尾。每一个月，都有小幅涨幅。
深圳的洼地不断填平。宝中，深圳湾创出新高。
时常驻守在第一线的情报都显示，深圳每个月都有赚钱效应。虽然没有媒体惊动的“暴涨”，但是年初买的，年底都有了赢利。
四）重庆
重庆涨幅由2016.09开始，到2017.07逐渐止步。
此后是盘整和消化的行情。笋盘一直被扫掉，价格体系逐渐坚固。
今年去买重庆的，无论任何一个月进场，都赚到钱了。
相当于上海的双子城，为此，我们也感到很高兴。
我们对于重庆市场，保持长期的看好乐观。
2017下半年略为消化，2018春再上征程。
五）强二线
强二线四小虎：南京、杭州、武汉、成都
强二线是2017年的大赢家。论涨幅，这四个城市完虐京沪深渝和其他城市。
我们对四小虎的观点，是牛市尾声。
按照惯例，每一轮牛市+50%。涨幅够了，就要喘口气，蓄力一下。
预期2018年四小虎只有结构性机会。再大幅疯长的机会不大。
六）2017总结
如果要说“投资回报率”，2017年主要看你“新手 vs 老手”。
对于老手来说，因为老人们的主力仓位，主要都集中在“京沪永远涨”，集中在十万一平米的超级大城市。
这些城市，交易税收昂贵，限购繁琐，转身不易。
即使知道了二线行情，也难以迅速地转移仓位。
而对于“新手”来说，他们资产主要是“现金”。现金金额也不大，在二三百万数量级。
这点现金，再加上主场的房票，是可以在“强二线”建仓的（重庆不限购）。
因此我们观察2017年的成绩，“新手”们的表现，远远好于老手。
那些初入水库的人众，买重庆往往都有+150%的净资产收益。
对于资产上亿的上海老牌多军，是无论如何做不到这个回报的。
2017年，我们迎来了一批又一批的“新锐”。水库新生代在崛起，赚到第一个2000W的速度越来越快。
而老人受制于“京沪”的仓位，转身缓慢。
不管怎么说，投资是一场长期的竞争。因为限购限贷，房票身份证，收入证明等重重限制，“新人”总是占优势的。
（yevon_ou@163.com，2017年12月29日晚）
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