KFS疯了，该如何向粉丝解释 #F3010
KFS疯了，该如何向粉丝解释 #F3010
水库近期许多文章，都是推介“投资”具体项目的。
但阅读量，反而是“八卦”帖子更高，男欢女爱。
其实投资的帖子，更有价值。有几篇简直就是送钱给你。
“限流”之下，能读到本文不容易。望多多转发。
一）纰漏
贵阳的项目，出了一个大纰漏。得细细解释道来。
首先，水库近期在贵阳挖掘了一个非常“奇异”的商铺项目。
堪称宇宙第一大盘，超高容积率下的超折扣铺王。
再经过“财技”处理后，哪怕仅纯租金回报率，每年都有15~20%
纯租金15~20%，还没有算物业升值，这是一个极其可怕的数字。
意味可以跑赢杠杆，甚至“疯魔流”的杠杆。
整个项目的逻辑，我们在之前三篇：
《14%的淘金战役》
《低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目》
《投资中的体、用、术》
已经反反复复讲过很多次，因此不再赘述。
有很多水库朋友被限流，看不到最新文章，那您可以再看一次。
二）促销
好了，就是这事，出纰漏了。
首先我们想一想，我们的“高回报”，是怎么来的。
一套100w的房子，每年收租金7w
你只付50w，尾款许多年后再付。拿全额租金。
回报率14%
震惊，现在KFS问你，只卖60W呢。
哥哥从椅子上摔了下来。
昨天晚上准备睡觉了，褪黑素都吃了，iPad都没电了。
贵阳团队气急败坏地打电话来，“不好了，全城轰炸了”。
销售总监再大的事，到了老板那里，米都不算事。
我们这个“14%淘金商铺”项目，能拿下来，可真是千辛万苦。
前后累计耗时十八天，反复谈判拉锯。
销售总监维护公司利益，寸步不让。然后还要高层签字，各大佬纷纷表示“水库”优惠太多。领导很不爽，领导很生气。
正常的商铺租金，在4~4.5%左右。
我们觉得，能拿到一个7%租金回报率的“笋铺”，算是非常优秀了。
再叠“只付50%”的条款，岂止是优秀，简直是传奇了。
今天Grande Boss和Venti Boss开会，VB询问起“清库存，回笼资金”的事。
“你这个同志，还是气量太小”。
“格局不够大，做事不够魄力”。
Venti Boss问，水库上周日在贵阳搞活动，大卖近百套。什么样的条款，比较受欢迎。
大杯Boss回答说，“租金回报率8~9%，卖得比较快。租金6~7%就比较慢了”。
大大大大Boss手一挥，画了一个圈：
“改，统统给我改。统一改为租金10%”。
哥哥被震得内嫩外焦。
我还是太年轻了。投资生涯这么多年：
活久见，真心活活活活久见。
很多人或许不明白，“租金回报率8%”到“10%”，这二个点的提升，意味着什么。
这并不是你多赚2%。
任何一个有初中数学常识的人，都知道“倒数”的概念。
租金差1~2%，意味着售价的巨大波动。
举个例子，假设100W的商铺，每年租金7W元。年回报7%。
如果你想拉到10%，则他的售价，就是70W元。七折。
假设100W的商铺，年租金6W，年回报6%。
统一拉到租金10%，售价就是60W，六折。
象上海很多商铺，年租金回报只有3%左右，住宅不足1.5%
如果要统一拉到“租金10%”，那就是三折……………
哥哥我看了一下，水库之前摘选了344套商铺，我们是专业选手，几乎把最好的铺子都挑出来了。
我们手里这些铺子，年租金大约在6~9%之间（上周卖的都是8~9%的）
按照KFS目前统一批价，租金10%；
水库刚卖的货源，还没交房，要打折6~9折。
哥哥一口血吐在手机屏幕上，昏迷不醒。
这都什么年头，什么人，啥事都会有啊。
三）对策
之前水库卖的，是首付50%，租金冲抵尾款产证慢慢出付50%。称之为A方案。
现在呢，一次性付60%，B方案。
哥哥的头摇得象拨浪鼓一样，那可不行，水库不能坑害粉丝。
KFS无端端降价，你得给个说法。否则我去把你售楼处砸了。
于是我们和KFS扯皮下来的结果。所有水库客户，可以自由选择“A／B”方案。差价保护。
A方案：首付50%，等产证下来再付50%
B方案：首付约60~70%
其中B方案一定要在9月30日之前，彻底付清所有款项。晚一天都不行。
KFS为的就是三季度回款，不适用水库“拖延流”。否则别怪KFS快刀无情。
这批商铺很好，区位很好，人流也非常旺盛。
水库之前把“A方案”拿下来，真的是绞尽脑汁。巧夺天工。
没想到，销售总监再多的谈判算计，抵不过大大大大老板的一句话。
同时把水库所有的“智慧算计”，贬为了一句笑柄。
老板太有钱了，不在乎打折卖些资产，能回笼资金就好。
这是我近年见过，最大的“清仓大甩卖”。
大约6亿的货值，现在只想拿回3亿现金。格局真大{赞}
目前整个贵阳市场，全城已经慌乱了起来。
光花果园自己，就有3000名全职销售。每一个销售都在群发短信，争取通知到所有客户。
几万人连夜冒雨看铺，打群架互殴事件数起。
从巅峰时刻算起，目前的价格仅有40~45%。
年化10%租金实在太可怕了，把价格压到了不可想象的低。
我说一句话你就明白了：
部分的街铺，售价不足4999元/平米。
四）拼命
哥哥原本准备的“休假”，看来又泡汤了。
总以为一个大项目做完，可以好好隐世二天。
劳碌命为什么一个又一个浪头的“笋盘”向我打来。
10%这么高的真实租金，闻所未闻。
我仅在2003年短暂见过一次，后来那房子涨了30倍。
既然有这么大型的项目“出世”。
接下来我们所有的时间，精力，心血，都要分配给这个“大项目”。至少9.30做完，才可以休息。
重要提醒：9.30之前KFS要收现金。
不接受贷款，不接受任何的拖延流。你哭任何理由资金不到位，就弃单。
照例，这批铺子没有“预售证”。风险自负。
水库能拿到A方案，还是非常良心的。
水库计划在下周三（9.23），再搞一场大型的线上开盘。具体细节以海报为准。
由于铺到了10%这种玩法，已经完全是“金融产品”。
也就是你根本不需要过来看铺。你只需要看“财务数据”就行。
线上更适合。
我们有照片，有各种财务数据。
铺都是三五年的老铺。KFS按租金，重新反推售价。一律10%
准备好现金。只接受有现金的玩。
五）杠杆
还有些篇幅，顺便吐槽一下。
一定有小白问，“有没有杠杆，能不能借银行”。
你这属于食古不化，“水库心法”读歪掉了。只注重表象，不注重内核。
水库从来不是一个追求杠杆的流派，水库也不推荐“零首付流”。
水库追求的，是以尽可能低的代价，囤尽量多的面积。
首付50W，背负月供50W。
首付50W，再付10W。
哪个更香，难道你不会算么。
还有一批客户，也把我气得不轻。
他们来到花果园，提出：
双边铺
主干道，步行街
单价4999元/平米
如果是单价一万以内，那就不可能是“双边铺”。
好铺10W，正常的铺王全部都是十几万以上。现在有价有市，交投旺盛。
因为我们这批是“尾盘”。清了几十次最后的鸡头鸡屁股。
你不能出了白菜的价钱，想要冰冰的货，随后还哀叹说“幻想破灭，离梦想差得太远”。
你以为是修图相亲么。
上周日贵阳成团的时候，来了一堆客户，询问能否象住宅一样的按揭思路。
又来了一堆的客户，出着三五十万的预算，想要全城主干道双边铺王。
哥哥血压又升高。
又被KFS虐。
六）结语
水库正儿八经写“投资项目”，很多人不放在心上，反而觉得庸俗。
经史子集，纵横鬼谷，纷纷说好文章/一定要收藏。
其实“商业卷”的含金量，和“理论卷”含金量是一样的。
你们终有一天会明白，10%真实租金回报率，在地产圈是多大的地震。
后续还有几篇，更新最新战况。
（yevon_ou@163.com，2020年9月16日晚）
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