yevon_ou 发表于 2020-10-10 12:30:42

KFS疯了,该如何向粉丝解释 #F3010


KFS疯了,该如何向粉丝解释 #F3010

水库近期许多文章,都是推介“投资”具体项目的。
但阅读量,反而是“八卦”帖子更高,男欢女爱。

其实投资的帖子,更有价值。有几篇简直就是送钱给你。
“限流”之下,能读到本文不容易。望多多转发。


一)纰漏


贵阳的项目,出了一个大纰漏。得细细解释道来。

首先,水库近期在贵阳挖掘了一个非常“奇异”的商铺项目。
堪称宇宙第一大盘,超高容积率下的超折扣铺王。
再经过“财技”处理后,哪怕仅纯租金回报率,每年都有15~20%

纯租金15~20%,还没有算物业升值,这是一个极其可怕的数字。
意味可以跑赢杠杆,甚至“疯魔流”的杠杆。


整个项目的逻辑,我们在之前三篇:
《14%的淘金战役》
《低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目》
《投资中的体、用、术》
已经反反复复讲过很多次,因此不再赘述。

有很多水库朋友被限流,看不到最新文章,那您可以再看一次。



二)促销

好了,就是这事,出纰漏了。

首先我们想一想,我们的“高回报”,是怎么来的。

一套100w的房子,每年收租金7w
你只付50w,尾款许多年后再付。拿全额租金。
回报率14%

震惊,现在KFS问你,只卖60W呢。
哥哥从椅子上摔了下来。


昨天晚上准备睡觉了,褪黑素都吃了,iPad都没电了。
贵阳团队气急败坏地打电话来,“不好了,全城轰炸了”。

销售总监再大的事,到了老板那里,米都不算事。

我们这个“14%淘金商铺”项目,能拿下来,可真是千辛万苦。
前后累计耗时十八天,反复谈判拉锯。

销售总监维护公司利益,寸步不让。然后还要高层签字,各大佬纷纷表示“水库”优惠太多。领导很不爽,领导很生气。

正常的商铺租金,在4~4.5%左右。
我们觉得,能拿到一个7%租金回报率的“笋铺”,算是非常优秀了。
再叠“只付50%”的条款,岂止是优秀,简直是传奇了。


今天Grande Boss和Venti Boss开会,VB询问起“清库存,回笼资金”的事。
“你这个同志,还是气量太小”。
“格局不够大,做事不够魄力”。

Venti Boss问,水库上周日在贵阳搞活动,大卖近百套。什么样的条款,比较受欢迎。

大杯Boss回答说,“租金回报率8~9%,卖得比较快。租金6~7%就比较慢了”。

大大大大Boss手一挥,画了一个圈:
“改,统统给我改。统一改为租金10%”。

哥哥被震得内嫩外焦。
我还是太年轻了。投资生涯这么多年:
活久见,真心活活活活久见。


很多人或许不明白,“租金回报率8%”到“10%”,这二个点的提升,意味着什么。
这并不是你多赚2%。
任何一个有初中数学常识的人,都知道“倒数”的概念。

租金差1~2%,意味着售价的巨大波动。

举个例子,假设100W的商铺,每年租金7W元。年回报7%。
如果你想拉到10%,则他的售价,就是70W元。七折。


假设100W的商铺,年租金6W,年回报6%。
统一拉到租金10%,售价就是60W,六折。

象上海很多商铺,年租金回报只有3%左右,住宅不足1.5%
如果要统一拉到“租金10%”,那就是三折……………


哥哥我看了一下,水库之前摘选了344套商铺,我们是专业选手,几乎把最好的铺子都挑出来了。
我们手里这些铺子,年租金大约在6~9%之间(上周卖的都是8~9%的)

按照KFS目前统一批价,租金10%;
水库刚卖的货源,还没交房,要打折6~9折。
哥哥一口血吐在手机屏幕上,昏迷不醒。
这都什么年头,什么人,啥事都会有啊。



三)对策

之前水库卖的,是首付50%,租金冲抵尾款产证慢慢出付50%。称之为A方案。
现在呢,一次性付60%,B方案。

哥哥的头摇得象拨浪鼓一样,那可不行,水库不能坑害粉丝。
KFS无端端降价,你得给个说法。否则我去把你售楼处砸了。


于是我们和KFS扯皮下来的结果。所有水库客户,可以自由选择“A/B”方案。差价保护。
A方案:首付50%,等产证下来再付50%
B方案:首付约60~70%

其中B方案一定要在9月30日之前,彻底付清所有款项。晚一天都不行。
KFS为的就是三季度回款,不适用水库“拖延流”。否则别怪KFS快刀无情。


这批商铺很好,区位很好,人流也非常旺盛。
水库之前把“A方案”拿下来,真的是绞尽脑汁。巧夺天工。

没想到,销售总监再多的谈判算计,抵不过大大大大老板的一句话。
同时把水库所有的“智慧算计”,贬为了一句笑柄。
老板太有钱了,不在乎打折卖些资产,能回笼资金就好。

这是我近年见过,最大的“清仓大甩卖”。
大约6亿的货值,现在只想拿回3亿现金。格局真大{赞}

目前整个贵阳市场,全城已经慌乱了起来。
光花果园自己,就有3000名全职销售。每一个销售都在群发短信,争取通知到所有客户。
几万人连夜冒雨看铺,打群架互殴事件数起。

从巅峰时刻算起,目前的价格仅有40~45%。
年化10%租金实在太可怕了,把价格压到了不可想象的低。
我说一句话你就明白了:

部分的街铺,售价不足4999元/平米。


四)拼命

哥哥原本准备的“休假”,看来又泡汤了。
总以为一个大项目做完,可以好好隐世二天。
劳碌命为什么一个又一个浪头的“笋盘”向我打来。


10%这么高的真实租金,闻所未闻。
我仅在2003年短暂见过一次,后来那房子涨了30倍。

既然有这么大型的项目“出世”。
接下来我们所有的时间,精力,心血,都要分配给这个“大项目”。至少9.30做完,才可以休息。

重要提醒:9.30之前KFS要收现金。

不接受贷款,不接受任何的拖延流。你哭任何理由资金不到位,就弃单。
照例,这批铺子没有“预售证”。风险自负。
水库能拿到A方案,还是非常良心的。

水库计划在下周三(9.23),再搞一场大型的线上开盘。具体细节以海报为准。
由于铺到了10%这种玩法,已经完全是“金融产品”。
也就是你根本不需要过来看铺。你只需要看“财务数据”就行。
线上更适合。

我们有照片,有各种财务数据。
铺都是三五年的老铺。KFS按租金,重新反推售价。一律10%

准备好现金。只接受有现金的玩。


五)杠杆

还有些篇幅,顺便吐槽一下。
一定有小白问,“有没有杠杆,能不能借银行”。

你这属于食古不化,“水库心法”读歪掉了。只注重表象,不注重内核。

水库从来不是一个追求杠杆的流派,水库也不推荐“零首付流”。
水库追求的,是以尽可能低的代价,囤尽量多的面积。

首付50W,背负月供50W。
首付50W,再付10W。
哪个更香,难道你不会算么。

还有一批客户,也把我气得不轻。
他们来到花果园,提出:
双边铺
主干道,步行街
单价4999元/平米

如果是单价一万以内,那就不可能是“双边铺”。
好铺10W,正常的铺王全部都是十几万以上。现在有价有市,交投旺盛。

因为我们这批是“尾盘”。清了几十次最后的鸡头鸡屁股。
你不能出了白菜的价钱,想要冰冰的货,随后还哀叹说“幻想破灭,离梦想差得太远”。
你以为是修图相亲么。


上周日贵阳成团的时候,来了一堆客户,询问能否象住宅一样的按揭思路。
又来了一堆的客户,出着三五十万的预算,想要全城主干道双边铺王。
哥哥血压又升高。
又被KFS虐。


六)结语

水库正儿八经写“投资项目”,很多人不放在心上,反而觉得庸俗。
经史子集,纵横鬼谷,纷纷说好文章/一定要收藏。


其实“商业卷”的含金量,和“理论卷”含金量是一样的。
你们终有一天会明白,10%真实租金回报率,在地产圈是多大的地震。

后续还有几篇,更新最新战况。

(yevon_ou@163.com,2020年9月16日晚)


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