恒大的期房生意 #C26
恒大的期房生意 #C26
一）恒大的软肋
前二天，水库写了一篇文章《霍官泰和他的楼花》，讲了期房的起源，以及期房一定比现房更便宜。
为了加深理解和印象，其实我们手里有一个现成的例子。
最近一期“水库线下”活动，是@乐墨搞的“专属沈阳团购活动”。
沈阳团购，主要是三个项目，雅居乐（已售完），恒大雅苑，世茂五里河。
值得一提的是，恒大雅苑这个案例。
恒大的许老板，作风锐意进取。从布衣苦寒做起，恒大的股价去年翻了四倍，一跃成为中国新首富。
但是“恒大”作为一家高速成长的公司，同时也是高负债的。有一个说法，恒大10000亿“资产”中，有9000亿是负债。
可见，整个恒大集团，对于现金是极度饥渴。也是有大量“回款需求”的。
对于这个情况，聪明人未免就想“有没有商机”。
有需求就有供应，有困难就有折扣。许老板这么缺钱，有没有商机呢。
答案是有的。
在“恒大雅苑”这个案例中，雅苑报价7700元/平米，含精装修。
KFS提供了分多期付款方法：
第0天：5%
半年后：10%
一年后：15%
一年半：30%
二年后：40%
按照目前道义板块，雅居乐之类竞品，雅苑的性价比并不突出，只能说是一般。
然后重点来了：
如果你一次性付款的话，KFS可以额外给你88%折。
81W的总价，直降15W，实价66W
66W，103平米，含精装修，是不是有点晕。
在一个国家“重镇”级别的大城市，人口茂密的地铁终点站，大学城。66W全款精装修，是不是便宜得出乎想象。
这里面省钱的奥秘，就在于“期房”二字。
中国人做生意，总喜欢争得你死我活。好像KFS每多挣一万，我就多掏1W。
搞得生产者和消费者，象是仇家似的。
其实做生意关键是Win-win，关键是“合作”。
你要想到，哪里有合作的空间。哪里可以改善生产力。
以恒大这个案例为例，非常明显就是“期房”和“现房”的套利。
现房价：7700
期房价：6200
期房永远是比现房便宜的。
这不仅是理论，而且也是事实。
如果政府强行规定，只能按“现房”销售，那消费者拿到手里的价格就是7700.
二）期房和现房的套利
或许有人说，现房7700，期房6200，也不代表“获利”啊。
毕竟你要多付二年的利息，
而且还要承担期房质量的风险，
KFS办不出证的风险………
但其实，我们可以简单计算一下，从6200到7700，距离大概是18%
换算成二年的时间，年率9%
也就是说，当KFS给你“期房”选择的时候，相当于你用钱买了一个9%的理财产品。
9%的利率算不算高呢，真心不低的。
你当然不能用水库中人举例。对于绝大多数工薪阶层的老百姓而言，9%是一个不错的数字了。
再进一步，有人问，我可不可以“套利”。
例如说，现在凑点钱，66W也不是很大的数字。全款付清，然后马上再“反向”抵押出来。
答案是：不可以。因为恒大还没有做产证，产证要近二年半之后才出，而没有产证，是不可以抵押的。
再有人问，我现在“按揭”，按照66W的价格购买，可以套利么。
如果你按揭的话，就受“限购限贷”限制，房票贷票就少了。
但总而言之，如果KFS提供给你6200/7700的选择，
有选择总比没选择好。
66W带精装修还是挺诱人的，尽管没有完美的财务解决方案。
三）资金监管
更进一步说，在整个地产链条上，还有很多很多的管制。
象上海这种，政府强制要求“现房发售”的城市，房价就会更贵一点。
而象深圳这样，强制执行“资金监管”的城市，房价也会更贵一点。
资金监管是什么东西，资金监管从名义上，是非常非常地“大义凛然”的。
因为房产交易中，往往会有各种违约风险。因此将资金监管在指定银行，降低交易风险。
问题是，消费者是傻子么，市场是傻子么。
如果消费者有这个需求，他们自己不会去购买么。
非得要政府强制去“关怀”。你以为交易双方，都是三岁小孩么。
资金监管真正没有提到的是，它非常非常地“贵”。
几百万沉淀在银行活期里，动辄好几个月。你说，它能不贵么。
正常的情况呢，如果没有“资金监管”，例如在上海这种市场。
上海市场的行规是，理论上~下家要付35%的首付款。
这35%，是可以给房东拿去肆意安排。自由处置的。
一般对于上海市场，1000W元的首付35%，就是350W元。
按照多军之间的拆借利率，350W一个月利息，就是3.5W。
而整个交易，要包含审税，审限购，申请银行贷款，流程非常漫长。
假设350W拖延三个月的话，仅仅光“自由使用资金”，这一块的利息，就是10.5W。
如果你强制推行“资金监管”，几百万的资金，全市几百亿的资金，
都被强制“锁住”。几百亿被迫存在银行。
这损失的是什么呢，损失的是“交易成本”。
相当于深圳人买卖一次房屋，除了原有的近100W元的税费，还要再加上10W元的“赎楼利息”损失。
对于整个经济，有害无益。危害是非常非常大的。
奥派经济学，强调的是dT>0.
整个人类文明，科学昌盛。生产力已经非常非常先进，每个人都可以过上富裕富足的生活。
而我们的真实日子，并不那么“富足”。这里面是种种管制，降低了我们的生产力。
每次当政府推出一项“法令”，规定了这也不能做，那也不能做。 在dT<0的困境下，相当于我们少了一项选择，少了一次交易可能，因而也就少了一笔财富。
对于房地产市场，当消费者可以有“期房”选择时，房价大大降低。
如果政府强行规定，一定要“现房销售”，房价就会贵上去老大一截。可能有18%
如果政府强制规定，交易买卖的时候必需“资金监管”。
相当于买卖的成本，又高了1%，最终整个市场，会因此上涨5~10%都不止。
屌丝们全部的苦难生活，都是他们自己呼吁呐喊而来。
当一个专家“为民请命”，呼吁政府“该多管管”时，你就要多个心眼。
因为公蜘，房价就越管越涨了。
（yevon_ou@163.com，2018年5月7日丑）
水库论坛网址：www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口：shuidi021, 备注“水库论坛”
页:
[1]