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房产投资精算法 #40
写在前面：按照进度，本应开始写公众号创建以来最为重要的主题之一: 赚钱的具体投资品种。但最近群友提出的问题，让我隐隐担忧。还是先
讲讲投资中的定量分析，几篇小文足矣。
投资这种事情，如果不会定量分析，必定是跟着感觉在下押注。总是认为下一次会好，再给一次机会，就能赚钱。很多朋友在一个上百万/几百万的投资（这里指房产）上，竟然在买入之前从不做理论和数据上的分析，我很是愕然。更有言论只要涨就好，从不预测涨幅。这…… 谁又会为您的钱袋子负责呢？
投资永远永远永远是非常严肃的问题。所有的盈亏一定是在投资前就已经反复推演，反复计算，反复确认过的。不可大意！不可大意！不可大意！无论你有一千个拟或一万个理由看多或看空某项投资，一定要落实到真实的数据上。投资要讲理，赚钱的概率才会大。
言归正传，举个简单的例子：假设投资一套127.06平的三室房屋，单价19807.69元（含税费价格），初始首付现金（含税费）100万，首付成本按7%计算；贷款160万，年基准利率5.15%，利率打9折，投资期限6年。房租第1个月4800/月，预计房租每年涨5%；
这是一个标准的普通百姓房产投资的例子，有多少朋友算过：6年后的保本价是多少？每年涨百分之几可以保本（单利）？
由于本篇是大纲，所以只讲框架，本文中使用的财务公式细节，如：PMT，FV，IRR。留在后面的小文中讲。同样，为使表述简单，只采用纯商业贷款，混合贷款方法类同。
一）计算出每月月供： 二）计算出第6年末未偿还贷款： 计算出第6年末未还贷款 = 总贷款（160 0000）–总还本金（6年的归还本金这和）= ¥1,394,186.04。
三）计算保本价格： a) 先列好基本情况：
b) 列出6年来所有现金收支及本息。 每月的现金支出 = 每月月供 -每月房租。 前期首付及每月所有现金，无论收支，都按7%来核算其成本。到第6年末每月的所付现金的本息终值FV和为：292190.13元。
注：FV公式下一篇讲。
c) 计算保本价及保本每年涨幅
首付（本息） = 首付 + 首付6年来的利息。 现金支付（本息）= 每月支出的现金+每月支出现金到第6年末的利息。 总支出（本息） = 以上2项加总。 保本价= 【总支出（本息）+第6年未还贷款】/房屋平米 (这里是127.06) 保本增长率(单利) = （保本价 –买入价/年）（这时是6年）
d) 初步的投资结论：
我们要心知肚名，哪怕每年平均只涨4.57%，也就是10年涨45.7%是保本。对于普通百姓而言，也是非常划算的，相当于手里的每笔现金定期做了一笔复利7%的理财。
四）理论上的可行性 本公众号开篇《赚钱的逻辑 #10》中讲了一条普通百姓务必要记住的一个投资准则，也就是投资三知道。简称“三知道”：知道涨多少？知道跌多少？知道这笔投资什么时候才能结束？（后面会详细讲）
在这笔投资中： 1）涨多少：知道。看看M2，啧啧……最差情况，只要达到4.57%就是做了一笔7%的理财。 2）跌多少：知道。只要跌了超过30%，那……伟大的祖国，我爱你！ 3）期限：知道。6年。
可以说这是一笔最多亏30%，而上涨无限的投资吗？
注：当然还有其它很多因素，后面讲。
为了使文章简洁，从下定金，到各种税费，高评或低评各种情况全部省略了。根据本篇框架，您自己补充。很多朋友定然会觉得不过瘾，笑哥，公式给我一份（注1）。嗯，再重申一遍本公众号主要是讲赚钱理论和赚钱思维的。写到这里已然是超纲了，看群友动不动就说12%的钱非常便宜，才匆匆写出此篇文章。长年游走于市场的人都知道：长期稳定复利12%的理财，实属不易。我一直在想那些借着高利贷，还洋溢着幸福表情的朋友，是怎样的一种投资理念？
五）速算 知道很多朋友很懒。如果真的想投资，还不想这么较真。那我们来个速算。有一个词叫“加权平均成本”，也就是说资金来源，高高低低，只要最后的加权平均成本是低的。就可以接受。 加权平均成本 = (各成本权重百分比*其利率)之和。 还是以本文开始为例：100万首付，资金成本是7%；160万贷款利率是5.15%，打9折。房租4800元/月。 因为是速算，细枝末节就不考虑了，如每年房盘涨5%......
1）速算法1： 这种算法适合于有投资理论的朋友，因为他们至少知道资金有时间成本。 资金加权平均成本 = 100/(100+160)*7% +160/(100+160)*5.15%*0.9 = 5.545%。 但别急，因为每年有房租收益。房租收益占比 = 4800*12/(100+160)/10000= 2.215% 所以最终资金成本 = 5.54%-2.215% = 3.33%。
2）速算法2： 这种算法适合于普通百姓，因为普通百姓认为自有资金没有成本。 资金加权平均成本 = 100/(100+160)*0% +160/(100+160)*5.15%*0.9 = 2.852%。 房租收益占比 = 4800*12/(100+160)/10000 =2.215% 所以最终资金成本 = 5.54%-2.215% = 0.64%。
投资这种事情，一定要把成本核算的客观，宁多不少，把收益想的不要太完美。保守起见，我们的成本是按复利算，而涨幅用的是单利。这样常常会有惊喜！
聪明的朋友应该一眼看出其中的门道：我们的贷款是按单利算的。而M2则是按复利来公布的。 速算法虽稍有偏差，但也可以做为一个参考。这是我们投资时，定量分析的底线！如果这您也不愿意做，土豪，您随意。
六）写在最后： 纸币年代，通胀浩浩荡荡，永不可能回头，早早晚晚会体现到各种商品的价格上。我们紧盯成本，让投资的安全边际尽可能的高。 笔者的习惯是每笔投资前，一定反复确认好成本，然后才敢下押注，才敢从容背负重债，才会在现金流为负的情况下，看着妻子儿女安然入睡，顺便再做个发大财的美梦。愿群友亦如此！共勉！
(一笑加一笑， 2018年2月26日 深夜)
利益批露：这个投资的定量分析表，框架和细节已经非常成熟，非常实用。虽是我在房投资还是小白时做的，但多年以来一直使用。 注1：如果太懒，还想要一个完整的投资定量分析表格，请访问链接：房产投资精算表格。
熟悉我的朋友都知道，我关心的话题只有一个：一切与普通百姓赚钱有关的事儿~
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发表于 2018-7-24 11:37:23
