房产投资定量分析 – 内部收益率IRR #41
看到上面图片，外加密密麻麻的符号，有没有被吓了一大跳的朋友？哈，不必紧张，本文只讲述内部收益率IRR函数怎么使用。
IRR的原理与NPV函数息息相关，这里不讨论。感兴趣其原理的朋友，自行度娘。 对于绝大多数投资来说，四则运算（加、减、乘、除），足矣！但了解一些基本的财务公式，还是非常有必要的。 成本之事，生死之事；收益之事，生死之事。均不可不察！
yevon_ou经常会说，拉一下IRR，看一下成本（或收益）。很多新群友会私聊我：内部收益率IRR，怎么拉？
群友们，一对一服务，很贵的！索性，我就写一篇小文讲一下IRR。
一）IRR定义 内部收益IRR函数：它返回由数值代表的一组现金流（包含支出和收入）的内部收益率。这些现金流不必为均衡的，但作为年金，它们必须按固定的间隔产生，如按月或按年。内部收益率为投资的回收利率，其中包含定期支付（负值）和定期收入（正值）。 大家看好定义：一定是固定间隔（按年或按月）；要有支出；要有收入。
二）IRR语法 格式：IRR(values,guess) 功能：返回连续期间的现金流量的内含收益率。如果我们借钱，这个值越低越好；如果我们投资算收益，这个值越高越好。我们只关心values这个参数就行了。对guess参数感兴趣的话，度娘吧。
三）IRR普通示例 如果您将下面示例的表格（不包含第1行）复制到空白excel工作表中头部，会更易于理解该示例。
可复制的数据如下： 特别注意：每一行都要有数据，哪怕为0。
下面是运行结果截图：
也就是说该笔投资，平均到每年都是一直是亏钱的，一直到第5年才开始赚钱，并且合计到每年，其收益还不错。假如，这笔钱存到银行里可以赚10%的复利利息（假设有复利），就不要做这笔投资了，毕竟存银行里省心省力更安全！
四）银行的赚钱伎俩 对于很多投资，特别是房产投资，必备的一个环节就是向银行融资（借钱）。借钱时一定要警惕不要偷鸡不成反蚀把米！
1）砍头息 砍头息指的是放款者借钱给借款者时，先从本金里面扣除一部分钱，但利息是按全款计算的。 银行内部高手如云，为吸引借款者，会故意设计一些让百姓感觉便宜，但实则非常贵的品种，砍头息比较常见。
a）小白砍头息
有这么一款银行品种： | 详情： | 最高50w，直接放在借记卡，1年期费率为总金额的4.5%；2年期的费率为总金额的8.5%。手续费第一个月一次性支付，每月等比例还本金。 | | |
这是比较普遍的一款砍头息品种，投资小白会感觉便宜，真便宜！
我产分解一下： 拉一下IRR，也就是用IRR计算一下成本。很多群友对“拉”这个词心生敬畏，就是放到excel里，计算一下。
1年期（12个月）：
老规矩：复制到空白excel工作表中最左最上方的表格位置。诺，也就是下图中黄色的位置，红框中标示为A1。
为了让大家在复制内容到EXCEL时不出错，结果都是截图（注意左边行数，如1,2,3…..18;及上面列数：如A，B）。 之所以叫小白砍头息，是因为这种砍头息猫腻较少。看完条款，马上可以速度出来。
速算法：总利率 = 年费率*2 = 4.5%*2 = 9%。
家庭作业：群友们自己拉一下2年期的IRR。
闲来无事，您就算一算浦发银行的万用金的成本是多少(下面表格是几年前资料)？
b) 稍复杂的砍头息 再举一个稍微复杂点儿的例子，招行e贷（的资料）。 | 品种：招行e贷 | | | | 从第5个月开始：还款13080（12000+1080），再还10个月 |
这种乱花渐欲迷人眼的手法，哪怕脱离投资小白阶段，也万万不能在接电话时马上速算出实际年化费率的。这些条款设计的王八蛋，高，实在是高！
万变不离其宗，先分解一下：
老规矩：
运行结果截图：
心中一万个CNM，设计出这种吃人不吐骨头的产品经理，良心啊良心！
c) 更复杂的砍头息 再复杂，也是逃不过IRR的火眼金睛！按上面步骤按部就班做就好了。
e) 良心砍头息（注1） 啥，啥，啥？还有良心的砍头息。Bingo，大千世界无奇不有，精彩，精彩，精彩！
有这么一家银行叫：上海农商银行，出了这么一款宇宙良心产品，叫“鑫福金”现金分期（下面是几年前的资料）：
| 1年期费率是总金额的4.5%；2年期费率是总金额的8.5%。
手续费第一个月一次性支付。
每个月还本金的1%，最后一个月还剩余本金。 |
结论：总成本在5%左右。群友们，自己算吧。
别急，这么好的东西，有门槛。比如：需要是公务员，教师，医生护士，警察，事业编制。国企大单位，世界五百强企业。其它人等，洗洗睡吧。
2）欧神小密圈问题
用我闺女的一句话，来说:我们来算算怎么样？（注1）
3）其它金融产品 手握此等IB利器，下一步把你身边的金融产品都算一遍，然后呢？可以当大神了。
五）结束语
IRR非常实用，与投资高手的差距，就是一个IRR是不是够高（或够低）。
(一笑加一笑， 2018年3月26日 深夜)
熟悉我的朋友都知道，我关心的话题只有一个：一切与普通百姓赚钱有关的事儿~
如果你感兴趣，可加微信shuidi240，群内交流。
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发表于 2018-7-24 11:55:52
