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房产投资定量分析 - FV函数和PV函数 #43
如果从经济学讲货币，那需要从只有1个人的世界开始，层层逻辑推理，一到现在这个规模复杂的全球贸易及纸币膨胀的大时代。本文不是讨论金钱理论的，您也不必上纲上线。
回到远古，即使你给别人哪怕10 0000 0000 RMB，也逃脱不了被煮了吃的命运，What??? Yes。
一）钱 现代纸币没有任何使用价值，对，擦屁股都会嫌它太硬，还特么擦不干净。但人人就是爱啊！我们就如小动物一样，孜孜不倦的存储，只不过我们希望攒很多很多很多的钱，但有多少人知道：其实我们的目的不是要有很多钱，而是想要钱背后所对应的商品和服务。就如我们要吃饭，目的也不是吃饭，而是解决饥饿问题。
Sorry，比较尴尬的是，经过几千年的系统发展，绝大多数物品和服务是无法储藏，即使可以储藏，其成本也巨大无比。 普通百姓知道钱变毛了，但是毛多少，怎么计算？这……
二）鸡蛋
熟知今天的钱永远比明天的钱值钱（无论是通胀，还是紧缩），是你与普通人之间华丽的分隔线。 --- 一笑加一笑
小时候家里老母鸡下了个蛋，可卖5分钱，当然也可以趁父母不注意偷偷拿出去换1根甜甜的冰棍（至今回味无穷！）；20年后，还是那么个横竖也看不出什么区别的鸡蛋，可卖1块钱，刚好可以买1根甜甜的冰棍。 如果A = B, B = C, 则A = C。鸡蛋还是那个鸡蛋，冰棍还是那个冰棍，特么的5分钱怎么就等于1块钱了？
哦，原来是 20年前的5分钱的购买力 = 现在1块钱的购买力。购买力要是能储存那就好了，比如储存30年吃的馒头购买力，存储30年教育的购买力，存储30的看病购买力……想想都美！ 群友问，要不您说说紧缩？时间宝贵，这种逆趋势的事情，放到最后讲吧。
三）时间 本杰明·弗兰克说：钱生钱，并且所生之钱会生出更多的钱。这就是货币时间价值的本质。（别较真，资本是什么？说来话长。） 不做理论上的分析，只需要记住今天的1块钱价格是大于明天1块钱的；同理，明天1块钱价格是小于今天1块钱的。时间越长，差距越大。 钱还有价格？是的是的是的，比如1块钱的价格可以是一根冰棍，可以是一瓶农夫山泉矿泉水，可以是一小包块泡泡糖，也可以是一个橘子，还可以是…… 真正的价格来源于交易，那当前市面上标签纸的价格呢？但这个话题有些庞大，后面讲经济原理的时候，再来讲讲。
四）FV（未来值） a）FV定义 FV是Future Value的缩写，这里我们可以称之为金钱的未来值。
b）FV函数 FV (rate, nper, pmt, pv, type) } rate：各期利率 } nper：付款期总数 } pmt：各期应付的金额（或得到的金额） } pv:金钱现值，缺省为0 } Type：各期付款时间是在期初，还是期末（1为期初；0为期末）。 注：pmt简称年金，后面会单独讲与年金相关的知识。
c) FV示例一 假设现在有100元，做一笔投资，15%利率，以后每年都不需要继续投钱，那这笔现在的100元未来值是多少呢?
运行结果截图如下： 注意截图中：焦点在“数据”一格中，而上方显示“A1”。千万要保证复制表位置与上方截图一致。
家庭作业：如果每年还投入50元，结果是什么呢？ 这个例子，很多朋友还是转不过弯来的，参悟不通上面鸡蛋的例子。毕竟投资赚钱了嘛，RMB404.56 > RMB 100。 别急，我们换个下面的说法。
c) FV示例二： 如果现在鸡蛋是5分钱1个，则现在100块可以买2000个鸡蛋。如果央行每年多印15%的钞票，而鸡蛋个数不变。那么，10年后多少钱可以买2000个鸡蛋？是的，计算方法一样，也就是需要404.56元。 以鸡蛋恒，则现在的100块等于未来的404.56元，FV的函数对于投资（无论投资于实业，还是投资于通货膨胀套利）来说意义就在于此。一声叹息，又有多少普通百姓会理解其中的奥秘呢？ 当然，也就是枕头下放了100块，不严谨的说，10年期间，毛了 1 – 100/404.56 = 75.3%，没招谁没惹谁，购买力被偷走了。就算找到真凶，你还拿它没有任何办法。更何况，茫茫人海，能找到真凶的人，寥寥无几。 有的朋友说，现在每年新增货币没有15%了，您在公式中把15%改为你确认的值即可。 群友们自己多做练习，如果想在投资路上走的更远，群友非常有必要理解其中奥秘的。（注1）
五）PV（现在值） a）PV定义 PV是Present Value的缩写，这里我们可以称之为金钱的现在值。现值是现在和将来的一笔支付或支付流在今天的价值。这个值刚好与FV未来值相反方向。
b）PV函数 PV (rate, nper, pmt, fv, type) } Rate：各期利率 } Nper：付款期总数 } Pmt：各期应付的金额（或可得到的金额） } Fv：终值，缺省为0 } Type：各期付款时间是在期初，还是期末（1为期初；0为期末）。 注：pmt简称年金，后面会单独讲与年金相关的知识。
c) 示例 借如某人今天向你借100块，一借10年，答应到期还你600元。借设央行还是如上例一样每年印15%钞票，你借出这笔钱是否划算？ 注：假设没有信用违约等其它风险，不考虑机会成本。
PV (15%, 10, 0, -600, 0) = 148.31。 相当于借款人在今天多付了（148-100）/100 = 48.1%，这笔借款非常划算。
当然，如果其它条件不变，答应到期还你300元，则： 未来的300元，相当于现在的PV(15%, 10, 0, -300, 0) = 74.16元。 显然借出这笔钱是非常亏的，亏了1-(74.16/100) = 25.85%。 现实中的投资，Pmt参数往往不为0，朋友自行度娘！
六）结束语 未来的钱，现在的钱。投资前一定要区分的清清楚楚。看似赚钱的很多项目，仔细一算，可能是亏的！
(一笑加一笑， 2018年2月26日 深夜)
熟悉我的朋友都知道，我关心的话题只有一个：一切与普通百姓赚钱有关的事儿~
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发表于 2018-7-24 12:09:24
