ABC单 #1210

ABC单 #1210

我还以为全世界都知道这事呢。


一）小讲

今天是水库分答“小讲”上线的日子。效果不算很满意，只勉强刷到了全网第一（没甩开第二名）。
但我看留言，惊讶地发现，网友们居然集中都在问：“ABC单”是什么。

天呐，难道ABC单不是生下来就懂的，地球人都懂的。
至少整个多军圈子都懂的。





我以为这事极为简单，简单普识和多军拖贷款一样基础常识。
没想到看网友回复，大多数人如同发现了新大陆。

好吧，看在“小讲”开张大吉的份上，俺单独列一篇。讲讲什么是“ABC单”。


二）基础

对于ABC单。首先，要有一个房东A。
你是投资客，炒家B
寻找消费者，接盘侠C

ABC单的第一步，这房子要便宜，A的要价远远低于市场价。
然后B出场。
B向A“购买”房产。

第一种做法，签订正式的网签合同。
第二种做法，不网签也可以。仅签中介合同，定金签字画押。

然后，ABC单有一个非常重要的关键词：“时间”。
在合同中，你一定要约定时间。时间拖越长越好，一般是四个月以上。
有了四个月喘息时间，你要在市场上寻找C。

这里面的主要区别，A->B和B->C，价格是不一样的。

譬如说，房东卖给你，是绝对的笋盘。中环线三房500Ｗ。
而你在市场上寻找C，并不是五百万。
550W
600？
700？
无论多么进取的目标都可以。反正限你四个月的时间。

这里面，是极其考究眼光和选筹的。
首先，你要买到笋盘。笋得越厉害，利润越多。
其次，你要判断“速销”。大面积低单价是不行的。最理想是“主流户型”。例如一室户，小二房

但是，“热销”户型本身和“笋盘”又是矛盾的。
凡是热得发烫，三天必走，众人疯抢的户型。通常是没有什么笋盘的。
这是一对矛盾。需要高超的手腕权衡。


三）交易

ABC单的难点，在于寻找C。
真的找到C，“交易”是较容易的。

当真的交易之时，合同上显示为“A卖给C”。
B是隐形的。

无论政策如何打压房产，对于“ABC单”它是无能为力的。
光看报表，你永远也不知道交易中有多少套其实是ABC。“抑制炒房”原本就是大炮打蚊子。

然后，我们回答第一个技术问题：价格是写500，还是600.
假设A->B，卖了500W。
B->C，卖了600W。
最后进交易中心的那份A->C合同，价格写多少？

我们的答案是：写500.
原因你自己想。


第二个技术问题，如何做人。
这时候，B要扮演“二面派”。

对于A来说，B要解释为“自己的叔叔”来购买你这套房产。反正都是一家亲。换个房票，您一定要见谅！
对于C来说，B要扮演为“卖房的侄子”，代替A来出面谈妥所有条款。

其中的重中之重，是A和C绝对不要见面。
所有的事，都隔离在单独的小房间里谈。双方永远不要接触。[4]

即使坚持，你遇见的也是“房东的侄子”“买家的叔叔”。
代理人把一切都谈妥了。说亲戚事情忙走不开。

从理论上来讲，A和C见面的机会只有一次。
即交易中心过户，大约30秒的时间。
至少目前华东区的中介已经十分敬业。绝对可以做到“打断，岔话，站位”保证你没有交流机会。

那么，如果你真的搞“砸”掉了。让A和C见面了会如何。
答案也没咋样。
最多砸二个杯子，砸二个瓶子，发几小时的火。

多一点麻烦手尾，费心费力。到最后总能抹平搞定的。


四）差价

第三个技术问题，差价如何体现。
500Ｗ进，600W出，当中的一百万如何出账。

答案十分简单。参见“房价写低”的案例。

“做低房价”在现代京沪是十分常见的事。
差价部分，一般是进交易中心当天，以现金支付。

每100万元人民币净重23斤。
你让C预先准备好。装一个小孩子的书包就足够了。
交给你这个“房东的侄子”。

部分极顶真的买家，会坚持汇给上家账户。
这事也不难。你可以控制上家一张借记卡。参见我们“贷控”的部分。

* 或者让他们款打到中介公司


五）ABC单的好处

ABC单有什么好处呢。最大的好处，是：赚钱极快。

以一套500W的房子，“变幻”成600W为例。你以为你本金多少。
是出600W，100/600=16%么。

错了，大错特错。
你的本金，是定金的50W！

一般的行规，都是这样写的；
收定金：50W
签合同：100W（一个月）
进交易：180W（四个月）

如果你做“极短期”ABC单，一个月就找到下家那种。你只要出20~50W的“定金”就够了。
20W可以赚到100W。
五倍的利润，一个月！

如果你拖得比较久，那么你需要补点“定金”，安抚一下房东脆弱的心灵。
但也就补到20%左右，共计100W够了。
100W赚100W，四个月。年化多少倍…………

可见，ABC单是真正的：“绿色环保高杠杆”。
它不限购，不限贷，没有二次交易的税收损耗。

B者付出的资本金极少。
翘动杠杆倍数极大。一般可到1：10以上。


六）ABC单的缺点

同样，ABC单有缺点。最大的死穴是“时间”。
ABC单只有四个月的生命周期。

无论如何，你必须要在四个月内找到下家C。
否则你会面临极大的麻烦。





而C好不好找呢。
不好找


尤其是目前在京沪这样的城市，买一套二手房，简直比考大学还难。
你要破限购，限贷，营业税，所得税，房产税，五年社保………市场买气极度涣散。
平均每家链家门店，一个月成交1套二手房。

就事实而言，“ABC单”这个流派；
近年是趋向没落的。


七）香港楼市往事

在这里，我们插一段香江往事。
1996.12.14，几乎全香港的财经界人士，都在注视着“中华发展”董事局主席：郭应泉。[1]

郭当年做了一件轰动香江的大事。他找到英资麦嘉理广场，愿意出22亿港币买下大厦。
这件事轰动之处，在于这幢“大厦”原本不值这么多钱。一般估计在19亿港元之间。
因此郭应泉的行为，属于“贵买”。

而地产圈的人都懂得“贵买”意味着什么。
每一次地王拍卖，大宁周浦或者滴水湖卖出八万，SPI就会大肆报导。然后全城都象打了鸡血。
同样道理，你小区哪天成交了一笔天价单价，则所有的在售房源都会涨价。大家盯“最新行情”。

郭应泉的特点，是他买22亿的物业。他一共只付了500W的定金。
第一期款：港币500W元
第二期款：港币1亿，一个月内支付

当时，全香港的地产经纪，股票经纪，全部都凝息静气。等待郭应泉在12月14日的“最后截止日”
因为他第一批款只付了HKD500，其实不算大钱的。这生意也没有完全敲定。
如果再付1亿港元，“塌定”的风险就微乎其微了。

如果郭应泉付得出。则地产股会大涨。恒生指数期货也会大涨。
如果郭应泉付不出。则地产股会大跌。恒生指数期货也会大跌。

事情的结果呢，郭应泉付不出！！
市场哗然，美丽的童话破灭了，地产股大跌。

业内后来复盘，整个故事的情节是这样的。
郭做的是典型的“ABC单”，空手套白狼的买卖。
他报给麦嘉理广场的价格是22亿。但他其实暗地里在和别人谈，谈的价格23亿。

如果他可以谈成，就是500W赚1亿，一个月的时间，财富传奇。
背后那个财团王子买家，不知道为什么没有谈成。
于是郭应泉的“地产投机”生意，才仅仅一个月就破产了。[2]

这个人一辈子一事无成。霉是霉得要命。
到99年甚至还混破产了，公司负债累累，亏损清盘。靠他的老婆打工还钱。
为什么要提郭应泉呢。先上照片。




八）ABC单的诡道

我们是专业人士。
如果我们光提“ABC单”，那么分答小讲就只能卖4.9元。

凡事比别人做得好。
加上下面二个技巧。“分答小讲”才能卖19元。

1）埋雷流

ABC单的致命缺点，在于“时间”。
你只有四个月生命周期，如果你四个月找不到C，你就玩完。

这时候一个重要手法，是在“A卖给B”的那张合同内“埋雷”。
把解约的成本，降到尽可能低。

一般Default合同，“解约”惩罚一赔一。
下定50W元，50W定金拗光。
你一定要把这条条款划掉。

改为：
如果B贷款办不出，则赔偿5W元，合同自动解决。
如果B不符合学区资格，赔偿5W元，合同自动解决。
如果B生病了，赔偿5W元，合同自动解决。
如果B调换工作了，赔偿5W元，合同自动解决。

千奇百怪，反正你就想个名目。给自己留条后路。[3]
违约金是一定要有的。完全不赔钱。上家要怒的。

该流派相当于以“5W元，四个月”博数百万的涨幅。值博率还是很高的。

2）毁约流

如果你实在找不到接盘侠C，而你又想赚钱。
怎么办。

让房东来毁约你！

为了做到这点，你需要几个前提；
1）你处于一个大涨的上升期。
2）你下的定金比较少，以20~30W元为限。
3）你有一个得力中介。

房地产分“大年”“小年”。季节性效应明显。
遇见大年，五个月内就会有40%的涨幅。

而这个时候，如果你没钱，又没有房票。
你还是可以放心大胆地去做ABC单。

四个月内，如果你实在找不到C。意外地砸在手里。
你只要一个能干的中介。
让这个中介在房东耳朵边吹风：“你1月份卖的房子，卖亏了”
“当时500W的房子，现在600W了”
“隔壁刚刚600W抛了一套”。

房东被你说动了，心痒痒的。于是；
让房东来毁约你。

这个流派的限制，定金不能下得太多。
太多，房东就舍不得了。
象这种手法，也有人干。甚至专门形成了一个流派；
“毁约流”


九）长期的ABC

ABC单，一般都是超短期的炒作。
4个月时间。如果到了合同期，仍然没有客户C。那就尽可能地轻微赔偿解约。
或者让房东来“解约”你。

只有在极少数情况下，ABC单会成为一种长期行为。这无疑是一场悲剧。
所谓人生三大傻“炒股炒成股东，炒房炒成房东，泡女泡成老公”。
你必需全款付清。而不能杠杆。

2003年时，温州地区非常流行“公证书交易法”。
当时的房产买卖，完全不经过交易中心。

张三卖给李四。房产证不过户，还是张三名字。
张三去公证处，办“大授权委托书”。全权委托李四
李四卖给王五
王五卖给郑六

这样换了Ｎ道手，最后传到茅十八手里。户主还是张三。茅十八持有“公证书”。
显然，这是一种风险极大的交易方式。
其中最大的风险，是“张三”突然又跳出来，并且宣称这套房子是张三的。

温州是“首善”之地。商业文明发达。知乡知土。如果有违背契约的行为出现，同乡人就会骂死他。
但是到了北京，情况就不一样了。

北京的７９８艺术中心，所谓的“小产权房”，其实质就是另一种ABC单。
从农民到画家，到艺术家，雕塑家，音乐家，当中不知道换了NN道手。

然后农民就跳出来，说“这房子是俺的，当年卖亏了”要求索回。打官司烦死你，气死你。
ABC单不适合于长期持有资产。否则后患和纠纷无穷。


（yevon_ou@163.com，2017年2月21日晚）


哥哥的“分答小讲”，快快捧场。

今天的小讲遇到听不懂的地方，哥哥专门写了篇《ABC单》解释。
以后就没这待遇了。
以后都是统一回复：“请订阅下一期小讲，在下期小讲中解释”哦。
祥瑞御免



[1]因年代久远，月份和物业地址可能搞错。
[2]其实是郭应泉和一个马来西亚香蕉人过江龙一起搞的。
[3]一个最无耻的做法，是在小字备注中写上“第10条作废”。
[4]经liyang_bb提醒，还有一种ABC单是“Ａ知道B赚差价”，很配合B。但这时候B类似于经销商的角色，毛利率应该不大。

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