炒楼业黄金时代 #930

炒楼业黄金时代 #930

2009年我认识了一个红杉资本的MD，到2012年再见面时，他颇为同情地说：
“这二年政府限购限贷，管制最严，炒楼业的日子不好过吧”。
我惊异地说，“没有啊，2010-2013是炒楼业最好赚的日子。堪称黄金时代”。


一）禁酒令

铅笔社有一系列的文章，关于美国1920年代的“禁酒令”[1]。当时，出于一些宗教信仰，女权，反德意志等原因，各基督教团体联合推出了“禁酒令”法规。
禁止USA酒类的制造，贩卖，出售等等。

禁酒令完美地达到了以下效果；
1）喝酒的人更多了
2）喝出病的人更多了
3）酒商酒贩赚到了更多的钱
4）黑帮泛滥

这件事初乍一看，颇为令人困惑。但如果你详细阅读“禁酒”系列文章的话，你应该学会从“二阶经济学”的角度去思考。

一项政策的效果如何，并不是看他字面上的初阶演绎。而是要深入地考虑到对方“反应”，考虑“反击和后续”，所谓的二阶经济学。
“禁酒令”的结果，他把所有老实人都禁了。而所有“不老实”的人都禁不了。
最后市场份额大量集中于Outlaws，卖啤酒花的人赚了大钱。

“禁酒令”是如此地臭名昭著，如此炫目的失败，以至于他在美国是一件耳熟能详的事。任何一个对美国历史人文有了解的人，任何一本20世纪美国历史书，都会提到此事。

我们希望的是，若干年后史记翻到21cn初中国的“宏观调控”，也会如此记载。


二）竞争者

水库论坛有一位元老Greatzhao [2]，他讲了一句非常有价值非常有意义的话。

“什么样的生意赚钱。交税多的生意最赚钱。越交税越赚钱”
“不交税的生意千万别去做，赔死你，亏死你”。

这句话显露的智慧和实战经验，绝对是五星级的。
可是它和屌丝们的直觉，和人的第一感觉，却是截然相反的。

“什么，交税越多越赚钱”。
“交税了，我的钱不是都被政府收走了么”。
“不交税才是天堂啊”。

那么，这句话的意义是什么呢。意义在于，决定你利润率的，并不是你的经营环境。而是你的竞争对手。

决定你盈利的，并不是你的生意有多“高科技”。并不是说复杂的生物工程，IT网络工程，又或者激光镭射，微电子芯片，你就一定能赚钱。
决定你生意的，关键是你的“竞争对手”。

好比你是马路边卖云吞的。一两云吞成本3元，煮熟了卖5元，净赚2元。
可是如果旁边有沙县小吃，黄焖鸡米饭，竞争激烈，你的云吞只能卖3.1元。那你就是亏死。
如果你的店开在旅游景点里面，方圆3KM没有任何其他饭店，则你每两云吞卖10元。三两云吞一碗30元。赚到盆满钵满。
赚钱这种事，真心和科技含量没多大关系。关键看你的竞争对手有多少。

而Greatzhao这段话“交税的生意才去做，不交税的生意绝对不可以做”。意味着什么呢。
“交税”往往就意味着壁垒。凡是中国交税多的行业，往往都有行政壁垒，有行业牌照。政府围起了大堤坝保护你这个税收金牛。
而“不交税”的生意千万别去做。你到马路边摆摊，看见城管就跑。可是真正“吞噬”掉你利润的，不是城管的野蛮，而是旁边另一个小贩，小贩的压价。

“马路摆摊”的毛利微薄之极。因为竞争太激烈，往往一个晚上只能卖掉二三件商品，还不能卖高价。到最后折算下来，赚的也就是劳力民工钱。

这第二节告诉我们的是，“利润”主要和竞争对手有关。而和行业环境无关。


三）产量

对于“炒楼”这个喊法，很多人都有所误解。
虽然我们再三抗议，不应该用这个“炒”字。你见过长期持有十年，从来不交易的“炒”么。

但是，显然没有人关心我们这些“真正”的炒家，没有人关心第一线的真战士。
媒体的狂欢，还是喜欢用“炒楼”“房虫”之类污蔑性的语言。

“炒”字这个字很不好。因为他是“主动性”的。
发挥主观能动性。好像你赚钱的关键，在于挥舞了胳膊和锅铲去“炒”。翻来覆去翻锅再煎焗。

“炒”这个字有很大的误解。“炒楼”这个行业，更类似于被动态，类似于采摘业。而产量是固定的。

散户就象韭菜，是一茬一茬地长的。每过几年，就长出一批。
商业的历史，几乎和制造业一样古老。
从人类生产出第二件产品开始，商业就诞生了。商业的源泉，在于dT>0，有物资就有交易，有物资就有配置。

也就是说，我们这个市场，能够获利的空间是恒定的。总利润=人数*时间*系数。
你有100亿的工业产值，你就必然有15亿的商业套利空间。
而你哪怕再增加炒家人手，15亿后也不可能有第16亿利润。

炒楼这一行，更类似于“采摘业”。果实就在那里，只要你去采。
你去的人再多，地里还是只有这些草莓。大家摊薄收益。
你采摘的人越少，果实就烂在地里。果实也不会减少。

好比“雅典卖艺术品到伊斯坦布尔，伊斯坦布尔卖油毡回雅典”这条航线。

• 整条商路的利润是有上限的。
• 如果没有了商人。雅典人买不到油毡，土耳其人买不到艺术品，这也是白白的生产力损失。
  

四）黄金时代

好了，现在让我们回来。说说“限购限贷营业税”之后，市场发生了什么。

如果我们从0~100拉一条线的话，按照社会资源能力打分。
则排在社会最底层，是普通人。
普通人：   0~60%
小白领：   61~99%
职业炒家： 99~99.9%
赵家人：   99.9~100%

这里面的原理，和美国“禁酒令”是完全一模一样的。

一旦政府管制发生，对于最底层的0~60%，他们是不受影响的。中专生阿姨反正一辈子也买不起房。
对于最上层的99.9~100%的赵家人，他们也是不受影响的。任何政策都影响不到他们。

那么，一旦“禁令”开始实行，受影响的是哪些人群呢。
受影响的，只有小白+炒家。
真正受影响的，是小白。

在我们上一篇《重压之下，生存之道 #920》，我们曾经分析过一个中产阶级家庭，老老实实上班的“正经”人家。
小夫妻俩如果想要换房，他们将面临多大的压力。

我们的社会，其实呈一条“锦带”状分布。在前期早段的，主要由菜鸟们组成。
占人口绝绝大多数的，是“有点闲钱，寻找投资机会”。
屌丝就其战斗力而言，虽然在精英面前不值一提。但是就数量而言，却是漫山遍野铺天盖地压倒性的。

如果我们真的要分析“禁令”的效用，他和1920年分析美国“禁酒令”逻辑是一模一样的。
能被禁掉的，都是菜鸟。
造成了麻烦，但是“竞争对手”消减得更快。利润大幅增加。

让我们设想一下，假设“交易成本”为零。完全没有任何税收和滞碍。
如果市场上充满了“吃饱了没事干”的师奶，每天下午3:30下班后就四处看楼。拿出菜场买菜的劲头来砍笋盘。
每套房子赚个三万五万，就值得师奶们跑一个来回。

你设想一下，在这样的市场下，哪里还有笋盘。哪里还有职业炒家的利润。
如果炒楼容易到和摆地摊一样，那么炒楼这一行也就只剩下摆地摊民工同样工资。

“炒家”是什么，炒家是精锐的，武装成牙齿的。好比我们内部流传的一些技艺手法。你可以破限购，破限贷，融到资金，解决2N难题。
但是这些都属于“屠龙之技”，平时是用不到的。

如果交易成本为0，那就是约定大家互不使用热武器。炒家和“师奶”是站在同一起跑线上的。
交易越复杂，限购限贷约多。“师奶”就被筛下了，而炒家的“武装”才开始在重型对战场发挥作用。

最简单的一个例子，“离婚”获取房票。光这一条就筛掉了90%的普通家庭。
“老老实实过日子不好么，家里又不缺这点折腾”。
这一条仅对炒家造成了微不足道的麻烦，但却是筛选掉了90%的竞争者。

“宏观调控”发生之后，的确是对炒楼造成了一些困难，造成了一些额外的成本。
但是“菜鸟们消减更快”。你每多增加一点困难，菜鸟就缩减2/3。象指数雪崩一样，几轮回合后菜鸟们全不见了。

我们说过，房地产市场是“采摘型”的。而不是“炒菜型”的。
利润就在那里，只等你弯腰去捡。并不是靠你个人的工作和勤奋。

现在“采果子”的人减少了九成，你说结果怎么样。当然是笋盘吃到满嘴流油。


五）快乐的海洋

2005年时，我们对笋盘的定义是九折。
2008年时，我们对笋盘的定义是八折。譬如KGG战役。

而到了2010年时，我们对笋盘的定义是六折。
你没看错，六折，市场价的60%
甚至连六折都多了。吃不完。

当时的上海市场呈现怎样一种规则呢，感觉就是遍地黄金。
他存在着明显的“错配”。应该单价50000的楼盘，可还是有业主35000在挂牌。甚至有28000，甚至更低。

你只要把网撒得大一点，“不合理之处”比比皆在。有的房子，2010年还在卖2005年的价格。据说是长期出国，从来不在国内。

有的房东，迷信Anjuke，挂的是中介“推荐”给你的售价。
有的房东，心态极差。因为流动性极差，挂了几个月见没挂掉，什么价都敢劈。
还有温州老板生意失败，抛售的。
还有钢贸城生意失败，抛售的。
……………

这一些的错配，都是“地里自动长出来的”。
只要你还有几百万人口的大城市存在，过一段时间，地里总会长笋盘出来。就象是种萝卜。
这是客观规律，不以行政命令为转移的。

而现在“萝卜没人收割”。
满大街满大街的傻子，炒家不够用啊！！！

在2010-2014“宏观调控”尾声的这段日子里，你唯一要做的事情就是筹钱。
因为市场不缺单子。你随便到外面兜一圈，半天功夫就好几个“神经病SB卖价”。

而这些盘，都是2012年的六折。拿到今天来看，都是令人炫目的利润。
堪称：“黄金时代”。

（yevon_ou@163.com，2016年4月1日晚）

[1]譬如象这篇《美国"禁酒令“时期，到底发生了什么？》
还有《“善意”禁酒令种下的恶果》
《美国上世纪三十年代禁酒令的来龙去脉是怎样的？禁酒令给美国社会的法律、政治、经济等方面带来了哪些影响？对当今社会有何启迪？》
《米尔顿·弗里德曼：禁酒与毒品》
[2] 2005年《理财周刊》杂志有过一期“十大理财大师”的专题，门槛KW以上。Greatzhao和mouse都在其中。

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