公积金的用法 #2480
公积金最好的用法，就是不要过度关注。
一)贷款的野望
#2460，#2470这二篇，都是几年前写的。
它其实控诉了“50%月还款规定不合理”。
或者说，“只要银行批得出来，这笔贷款就没有问题”。
什么房贷的风险率，面对着全世界最严厉苛刻的审批制度。可以说，“只要银行肯批，就一定能四五年内全额还完”。
紧接着一步，应该是写：“既如此，合理的房贷/月薪比，应该是多少呢”。
50%你说不合理地少。
60%
70%
80%
90% ?
别停住，脑洞应该继续打开。不打开不算破三观。
100%
110%
120%
130%
140%
150% ?
这个数字的回答，才是我们应该“有意识规划”的财务目标。
但今天早上想一想，“中阶篇”不讲这事了。移到后面高阶再讲。
今天我们继续讲很幼稚，很弱智的技术。
二)公积金
水库论坛写到#2480，也有二百多篇了。
有心兼细心的读者应该会问：“为什么没有公积金”。
你仔细地看，从头到尾，二百多篇，连“公积金”这三个字都没有提到。
公积金是一种更便宜的贷款。
长久以来，从2000年~2011年，我们一直速算，公积金大概比商业贷款“低一码”。也就是0.25%左右。
好比目前基准利率4.9%，但是有大量存量客户，上海土著，都是拿的“七折贷款”。
4.9%*70%=3.43%
这和公积金3.25%就差得不远。优势仅有0.18%
从2012年开始，事情有所变化。
因为当时的秀相“宏观调控”。他把利率从7折重新又抬上去了，渐渐地恢复了八五折，九折的口径。
但是原有的“七折客户”，你又不能改合同。否则岂不是要闹翻天。
因此利率出现了“双轨制”。
- 七折用户：3.43%
- 九折用户：4.41%
- 公积金户：3.25%
从这个角度讲，因为2016年新办的贷款，基本上都是“八八折”“九折”。
所以还是要比公积金贵1.16%，算是个不小的数字。
今天水库写到了#2480，可是绝口不提公积金。
在当年可不是这样的。
2001年我刚刚入行的时候，“公积金”是绝对的大头。
当时，几乎所有的《理财周刊》，那些骗死人跳大神的“大师”们，传授的“买房10大技巧”。
开篇第一句话，讲的必然是公积金。
他们把公积金看得如此重要，以至于忘记了买房。
不仅仅是学术界，而且民间亦是如此。
能借公积金的，就绝对不借房贷。
最好是不贷款，实在实在不行，就仅仅只贷一次公积金。
在2001年时，全上海房贷公积金余额400多亿元。而商品房贷款仅有300亿元不到。
当时，公积金单笔贷款的上限仅有10万元。补充公积金3万元。
- 许多人就是为了用满这10万元，所以他们只买一套14~15W的小房子。
- 为了符合公积金贷款条件，而推迟一年二年买房。
- 为了使用“组合贷款”，而使得整个流程很慢很慢。
- 一辈子只贷过一次10万元公积金，就成了“认房又认贷”的第二套。
许许多年以后，他们才认识到，这是多么惨痛的错误！
三)公积金的价值
公积金最好的用法，就是根本不要去用它。
为什么，因为这涉及到几个麻烦；
1）金额太小，蚊子肉有限
2）公积金可能反而更贵
3）贷款规划
4）其他用法
我们依次来讲这几个问题。
首先，我们来回答“蚊子腿到底值多少钱”。
别的理财网站，都总是说“公积金利率低”。但是这个低，到底是多少低。定量计算，只有水库有这个算法。
见《利率与房价的精算法》#2270，任何利率优惠，都可以折算成房价。
以100W元3.25%公积金贷款为例:
PMT (3.25%/12,360,1000000)=4352.06元
而对于普通商贷：
PMT (3.43%/12,360,977670)=4352.06元
PMT (4.41%/12,360,868066)=4352.06元
也就是说，97.76万元七折房贷，等价于100万元公积金。
你忙了捣鼓了老半天，其实也就省了2.23万元。
前几年公积金还要收大几千“担保费”，那就更鸡肋了。
对于九折商贷来说，100万元公积金，等价于86.80万商贷。
相当于省了十三万多。那还值得一做。
值得注意的是，这13W要靠三十年才能赚回来。
如果你五年截断的话，大概只赚了1/3.
四)更贵的公积金
在某些情况下，公积金甚至比商贷更贵。
这主要是因为公积金中心，长期一条非常不合理的规定，“五年以上二手房，公积金贷款仅限15年，而不是30年”。
补充更正，2015年新政，改为：
- 20年以上楼龄，只能贷15年。
- 6~19年楼龄，贷35-N年。
我们还是以15年举例做表。精算15年和30年的巨大差距，哪怕你利率低一码，都无法弥补。
（1000000元贷款，公积金15年，商贷30年）
这个结果是令我们震惊的。
- 你只要达到3.72%的理财收益，七折卅年就比公积金更划算。
- 你只要达到6.27%的理财收益，九折卅年就比公积金更划算。
所以说，有时候就算你求着我贷公积金。
我也是不要贷的。
我们再来看一个图。还是15年对比30年。
只不过第5年“截断”掉了。房子卖了或者贷款Re-finance之类的。
在这张图表中，结论就稍有不同。
七折贷款保本线是5.51%，这还是一个很低的利率，说明纯商30年非常佳。
但是“九折卅年”就不行了。
其“保本”利率要达到了19%
长期的力量无法释放出来。
如果想好了5年就抛。“15年公积金”还是比“30年九折商贷”要优。
五)纯公积金
综合之前二论，我们得出结论；
1）公积金可以小赚几万，但不多
2）某些场合还不如纯商贷
3）为了公积金耽搁交易流程颇不值得。捡芝麻丢西瓜。
其实这里面有一个bug，该bug前二年可行。
4）纯公积金贷款，不检查二套。
也就是你第一套做纯商贷。碰也不要碰公积金。
第二套做“纯公积金”。看清楚，是纯公积金。组合贷款不行。
如果是纯公积金的话，则它可以把你当作首套处理。
如果是“组合贷款”的话，就不享受这个优惠。
因为公积金系统是“分立”的。公积金系统，甚至连“贷款审核部”也没有。
当你申请公积金贷款时，他们甚至都不会去拉你的征信。
公积金贷款有且仅有一二条准则；譬如
这二个条件都满足了。他们就一定贷给你。
哪怕你征信一塌糊涂，失踪违约十七八次。行为也不符合国家政策。
但公积金中心不管这些。他是一个“分立”的系统。
甚至往大处说，公积金是政府与国民的一个契约。你每月存8%的工资进去，就是为了买房子用的。
现在公积金中心找借口刁难你，说你征信不足。不贷给你，这事在法理上讲不通。
言归正传。因为你第一套“纯商贷”。
第二套“纯公积金”。
则公积金中心是一定贷给你的。而且享受最优惠利率，最优惠条款。不上浮。
唯一的缺点是，上海的公积金额度实在不高。
(2016年1月版)
按照这个标准，“纯公”实在买不了什么房子。
或许北京等城市，公积金限额比较宽松。
又或许是对某些高首付的小白有用。
六)公积金的提取
登录www.shgjj.com，输入你的身份证号/手机号，就可以查询你的公积金余额。
也可以外挂在建行网银中。
如果你公积金余额很高，高过了月供很多倍。则我们给你的建议，你做好的做法是“提现”。
提现，把十几万现金提在手里。
这是比“年冲”“月冲”都更好的做法。
许多人不知道。“公积金余额”其实是可以提现的，尤其是第一条；
提现条件；
1）新产证六个月之内，凭产证提现
2）死亡
3）放弃国籍
4）满60岁退休
一本产证，如果你没申请“公积金贷款”“组合贷款”的话，你就可以申请“全额提现”。
哪怕有商贷，一样可以把公积金全部都取出来。
其具体的办公地址，在黄浦区金陵路/云南路。金陵路569号。
凭房产证，身份证去。有可能要办张建行借记卡。
新产证六个月之内。
当你一次性把公积金由十几万清为零了。此后，随着你的工资，它又在每月几千几千的增加。
这笔钱也不要浪费。
公积金是可以冲还房贷的。
具体的做法，是找到你银行办房贷的信贷员。
在银行的电脑系统中，输入操作你的公积金扣款账号。
他这里面的管理极为宽松。你不仅仅可以扣你的公积金，还能扣你LG的，你爸爸的，妈妈的，岳父的，岳母的，儿子的，女儿的…………
不上产证者，不能提现，但可以扣。
基本上一笔房贷，全家公积金扣光。
凭着你的贷款买房，就把全家人的死钱变成了活钱。角角落落。
（yevon_ou@163.com，2016年9月10日）[1]
[1] 篱笆上一篇旧贴《公积金年冲月冲精算法》，没什么营养，算的都是蝇头小钱。
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发表于 2018-8-19 16:44:38