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关于《加息岂能降房价》的经济学说明
我想了一想，还是决定要写一篇展开解释。
1）Round One
首先，我们来看一个例子。一套房子，政府卖给你。买家有二个。 - 你是张三，你愿意出价100W元。
- 隔壁李四，他愿意出家99.99W元。
好了，现在政府和你说，可以使用“房贷”这个工具。 当你可以使用“房贷”之后，消费者可以支付更高的价格，而不会带给他“额外”的痛苦。 譬如说105W元。
为什么呢。因为张三以前是面临一个选择。
现在张三是面临二个选择。
情况2，相对于情况1，多了一个Choice. 多了一个选择项之后，你肯定是更优的。 ≥
所以，我们假设有了“贷款工具”之后，张三最高可以负担的金额是105W。 而且这个105W，是完全不带来“额外的痛苦”的。 可以“使用工具的105W”=“不使用工具的100W”
这就实现了“民不加赋而岁用足”。 很多人可能会问，你这5W是哪来的。不是全社会财富增加了么。
没错，dT>0 当张三和另一个人王五发生“借贷”关系的时候，这就是“张三和王五”之间的一笔交易，Trade。 dT>0之后，全社会财富就增加了。 财富来自于交易。
有了这笔钱之后，整个链条就活了。 然后张三和李四，又回到了售楼处。 - 张三使用贷款，可以承受105W。而没有额外痛苦。
- 李四使用贷款，可以承受104.99W。而没有额外痛苦。
最终国家把房子按照105W卖给了张三。
2）Round Two
以上仅仅是Round One的情况。如果国家足够聪明的话，他可以赚第二笔钱。 因为他可以降价，把价格降到100~105W之间的一个数据。譬如102.70万。
供应方的二个选择： - 定死价格105W
- 定价格在100~105W之间的一个数，薄利多销
可见，对政府来说，他也是多了一个Choice. 多了一个选择项之后，你肯定是更优的。 或许可以多赚6~7W。
象napmarshal先生质疑的，北京上海这些城市，严格地限定了“土地用地”总量。而不受价格干扰。价格高了，并不会增加供应。
你不增加供应，你就始终维持在105W的报价。而没有吃到Round Two的第二轮蛋糕。 你没有多赚6~7W。 但你还是多赚了5W。总社会财富还是增长了五万。
3）Round Three
假设开发商最终定价到102.70万元。 薄利多销，销量也有所增加。
对于张三来说，“有贷款的105W”和“不允许贷款的100W”，带给他的痛苦是等价的。 可是“有贷款的102.70W”，带给他的痛苦，是小于100的。
napmarshal先生纠缠不清的，是他认为有贷款之后，102.70 > 100，纯以数面字符表示，房价是升的。 可我告诉他，即使房价上涨，可算上工具便利，102.70< 100，性价比更划算。
我回答他是，你丫的脑子有病！
现在我们再说Round Three - 当你允许张三向王五借贷时，dT>0，社会总财富增长到105W。
- 当政府可以在100~105之间选一个点，dT>0，社会总财富增长到107W。
- Round Three，社会总财富可以增长到109W。
Round Three，指的是“生产者和消费者”之间的调整。 王五放贷赚了钱，有了示范效应。就会有更多的人愿意延迟消费，参于放贷。并压低贷款利率。 KFS造房子，赚了107W，就会有更多人投身造房子。压低利润回报。 这里面的资源“再配置”，dT>0，可是使得社会总财富增长到109W。
“帕累托最优”是三重解。消费者最优，生产者最优，生产者/消费者分配最优。 只不过Round Three太复杂了。一般不可能在民科的论坛中看到。
4）加息降房价的悖论
经济学绝不是让你的生活越来越困难。“学术”是一件很严肃的事，多一个字少一个字都不行。更别提上下文的语境和环境了。 一条定理如果要严肃地说出来，至少需要150~200个字。象文科生小编：“加息可以降房价”，纯粹是不负责任的脑残。
这条定理的正确表达应该是什么呢。应该是“利率的提高，对住房价格不利”。 譬如说，现在突然发明了铁路。发明了汽车。铁路工业是一个回报率极高的行业，需要大量的投资，全社会所有的人力物力都投入了轰轰烈烈的“铁路事业”中去。 这样的情况下，就没什么人急着买房子。暂缓一缓。
我们可以看一下这时候的选择树。
这时候，你多了一个Choice。 多了一个选择项之后，你肯定是更优的。 消费者更得更幸福。
但是中国政府的“加息降房价”，并没有给你“铁路工业”这个选项。也就是说，你是伪幸福。
在这样情况下，你没有Choice，人民的幸福没有增加。 你税加得越重，人民反而越痛苦，越痛苦，越痛苦。
所以针对房地产行业的“加息”。把房贷专用利率表，从7折，提高到85折，9折，全价，110%，130%，140%毫无意义。 这些举动的结果。只能是人民更难以买房子。
(yevon_ou@163.com,2016年2月21日午)
yevon_ou，原名欧成效。中国房产投资体系开山鼻祖。人称：欧神。博览群书，通晓古今。爱好：普及科学。
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发表于 2018-8-22 08:44:32
