水库论坛 - 购房需要知道的8件事情

显示全部楼层 · 发表于 2018-11-16 10:35:06

另外，我最近经常刷抖音，里面有很多讲房子知识的，比如怎么选贷款方案，怎么看房子质量，要查看什么证件等，但都是一些不太能落地的说法。

下面我列出8个小白应该注意的问题，说明其原理，并给出建议。

1，贷到就是赚到？

买房自住是一种消费行为。跟你买产品一样，付费后享受到产品带给你的舒适和快乐。钱花出去了。

而贷款本质上是一种做空行为——用房子作为媒介做空法币。这跟在期货市场上做空大豆的原理是一样的：你先借10吨大豆，然后按现在的价格卖出。半年后大豆价格下跌50%。你用50%的现金买回10吨大豆还给人家。自己赚50%。

贷款买房就是先借500万，然后按照现在的价格卖出货币，换成房子。半年后如果法币的价值跌了50%，你用现在的房子去换回一倍的法币。还了500万，手头还有500万。

因此如果你认为垄断的东西，比如法币的本质是贬值，那么就应该贷款买房，贷得越多越好。如果你认为，垄断行为会带来更好的体验，法币的价值会提高。那么就尽量少贷款。因为利息是你的成本。

2，贷到款后是否要马上上车？

如果把时间跨度扩展到5-10年，那么可以说法币一定会大规模贬值的，这是由法币的垄断性决定的。但是如果观察的时间是1-3年，那么这个贬值不一定能在楼市中体现得到。

因为楼市有很强的波段性，大家都是一涨就冲进去，把今后几年的涨幅也透支完。

水库很多人会说：不买还涨，换成砖头怎么样都比持币好。这种观点长期是对的，但在1-3年的周期里面很可能会错得离谱。

所以一般建议找横盘3年左右的地区或城市投资，而不是找刚刚涨完的区域城市去投资。比如现在的重庆，年初刚刚涨完。现在过去就会有横盘1年的风险。

比如现在的深圳，15年底涨完后整体一直没有大涨。大家普遍看淡楼市，所以现在是深圳买房投资的黄金时间。

未来的6个月是北京，上海，深圳入手的黄金时间。广州需要等到明年底。

3，哪些区域值得买？

买房要跟着人口来买。人口流入到哪里，哪里的需求就会旺盛，房产就会增值。放眼全国，一线城市和强二线城市每年都有大量的人口流入。不缺乏购买人群，房价会继续坚挺。

10年后中国5大城市应该是这样： 1，北京 2，上海 3，深圳 4，重庆 5，广州

选完城市要选区域，最好的区域是一边是建成区，一边是工地的。你在建成区吃喝玩乐什么都有，都是现成的，不会被政府带入死城，或者成为开发区先烈。旁边的工地又可以看到未来的发展，建成后的价值会比老区要好得多。

拿我比较熟悉的深圳和广州来说。深圳符合这个特点的区域现在是宝安。宝中，碧海，西乡甚至沙井松岗都有很成熟的建成区。而相邻的前海，会展等又使得未来可期。

广州符合这个特点的区域是番禺万博板块。万博中心在建设。周边生活配套已经建起来了。新造也会有大改变。华碧和雅居乐都是非常有潜力的楼盘。

4，哪些产品值得买？

新手不要买硬伤盘。对楼盘的价值判断还没有形成前，不建议买带有硬伤的产品。户型不方正，电梯低楼层，铁路公路旁，朝北都不要考虑。正常的产品有笋的，不要一开始就学专业选手买鬼牌。

一般来说，中心区买大面积。大家置换需求会慢慢体现，价值会往大面积聚拢，大面积单价会反超小面积。远郊买小面积，小面积上车盘容易上车，是很多外来人员的选择。

远郊大面积是专业选手买的，小白不要去碰。远郊大面积是搏那个区域很快会变成区域中心，开始价值凝聚。或是用来杠杆来倒拿钱的工具。

产品以后的趋势：面积越大越贵。电梯楼的楼层越高越贵。露台私密性越值钱，顶楼露台远远好过一楼花园或低楼层露台。

反正新手只买一种盘就对了——大新好。上述的有潜力的板块，次新，100平以上，小区环境还可以。

5，买房时中介如何把控？

除非是在那种短暂的大涨时期，那个时期你不用想任何问题，下定了就是成功。其他都是横盘时期。也就是说你有充分的时间跟业主磨价格。

不要听中介那些有人在谈，马上要涨的话。自己跟几个盘，观察他们的出货时间。你会发现卖房子不容易，横盘的时候很久才卖出一套。

上兔博士APP查一下近一年实际成交的房价。如果不想付费，加楼主微信：TinRand，发个红包。我帮你查房价。全国每个小区的最新成交价都可以查，我查过几个小区，数据基本准确。致自己知彼才能百战不殆。

比如深圳的中粮鸿云小区：

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发现问题了吗？ 8.8号才成交了700万的，20号能成交652万。这才是真正的笋盘。我朋友操作的，在你眼皮底下买笋。

看中的盘，让中介去磨价格。根据兔博士的实际房价，结合楼盘实际情况给个8-9折就可以慢慢磨了。跟中介说谈成除了中介费外额外给1%的好处费。这样有助于把中介拉到你这边。否则业主给中介好处费后，中介会处处帮业主，你很难谈价格。

6，买房时风险如何把控？

签合同前要查册，看看房子有没有被查封。最好让业主打一份征信来看看有没有很多逾期等问题。如果业主不配合，说明业主比较难搞，继续交易以后的问题会很多，可以考虑换一个房子。

如果房子负债过高超过5成。定金不要超过5%。负债超过7成，定金不给业主，放在中介那里保管。以防业主房子被查封，定金拿不回来。

如果涉及资金监管，一定是签出证后才解封资金的合同，以免出证途中房子被查封。

一定要签主体变更协议。这样多一个后路，自己买不下来还可以转给朋友。

合同上的交易时间最好写3个月以上。可以说社保没有办好，可以说筹钱需要时间。6个月以上属于比较理想的。

7，如何讲价？

讲价的核心有两个，一是建立中介信任网络，控制并获得一手信息。二是解决业主资金需求，帮业主理清思路，进一步帮业主做理财规划。

同时能做好这两个事情的投资客凤毛麟角。这里不展开介绍。

说一下一般砍价的方法，首先需要了解业主情况，知己知彼是必须的，了解他为什么要卖房子。多久钱要到位，如果不到位业主有什么后路。如果中介没有能够把这些东西告诉你，你可以请朋友过去先讲一次价，同时把这些问题都问清楚。

一来你可以知道业主的资金需求时间，二来可以知道心理底价。讲价一般到最后想买了，才给业主开个价。否则一直不要开价。让业主心理悬着。你也有更大的回旋余地。

8，报团取暖

小白切记盲目下定，找多军朋友参谋。在很多科技都是在不断交流中发现的。而且你可以找到肉测了这些洞的人，从而更稳妥地去操作。

举几个例子

一，父母的房子，办理抵押。可以先息后本或者是孩子做共借人贷款30年。负债上父母征信。这样孩子以后还可以继续贷款。

二，深圳是一个几乎不限购的城市，可以通过结婚来破限购，深圳允许单签。具体就是外地户口去买房，办理贷款后，通过结离婚破限购。

三，广州哪个贷款中介最靠谱？深圳哪个贷款中介最靠谱？

四，广州哪个管家公司最靠谱？深圳的管家公司与笋盘公司有什么区别? 推荐谁？

五，重庆，广州，深圳的硬过渠道有哪些？

六，信用卡，不会办理，有没有帮忙办理以及代刷的渠道？

七，如何获得低成本资金，如果打滚？如何发展房票？

八，有闲置资金，买房前怎么安放才最安全？

原创：天然

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