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上海楼市的真实走势

很久以来，我一直想写一篇《上海楼市的真实走势》。因为这很重要，真实扎实的数据，是我们分析的基础。从03年以来，我们一直笼罩在“宣传口径”的重重误导之中。连楼市的真实涨跌，涨幅跌幅多少都不知道，又谈何分析？

1月10日的时候，我去来德坊参加一个聚会。吃着黄鱼面，听着诸人一本正经地讨论“05大跌”。大伙一致同意，房价在05年曾发生巨幅下跌，08年也曾经大幅下跌。于是，又坚定了我写本文的信心。

一幅图胜过千言话。首先，让我们看如下这幅图。这里数字指的，并不是单个的楼盘。而是一个典型意义的“大盘”指数。好比大伙都想买的，内环边缘，品质不错但不是豪宅，2房或3房，00年以后的小区次新房。在2000年的时候，他的价格是3000，如卢湾区斜土路的“复兴佳苑”。在2010年时，他的价格是30000，如卢湾区的“黄浦新苑”。

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这幅图中，我们可以得出以下结论：
1）过去10年中，上海楼市一直在涨。累计涨幅大约10倍。
2）多军的报价“永远”上升。仅空军心理才有“楼市涨跌”。
3）当多军和空军心理价位接近时，产生成交。
4）空军有三大特点。a）空军的心理价位，永远低于多军。b）空军常常落后一个Season。3）空军最终会屈服于多军报价。

下面，让我们逐一展开分析。




一）二种报价

首先，也是我们区分于绝大多数“伪专家”的地方。房地产其实有二个价格。我们一直在说的“楼价”楼价楼价，其实楼价并不是“一”个数字。

房地产分为“房东报价”和“买家报价”。这个道理，和绝大多数的交易市场一样。类如股票市场，也有买进/卖出（Bid/Ask）。只不过很多时候，股票市场的“买入/卖出”相差很小。只有几分钱的距离。而股票交易金额也很少，100手也不过几万元的价格。

但在房地产市场，“房东报价”和“买家报价”，有时候可以相差很多。相差几千元/平米，甚至几万元/平米。而且房地产标的大。有时候一个房子，房东要价700万，而买家甚至还价500万！二边相差达百万之巨。


这个二种价格，就是我们作此图的本意。
所以我们分红线和蓝线，分别标出“房东报价”和“买家报价”。那么，上海楼市的真实走势如何呢。


对于多军来说，多军是理性的。多军的价格，以一个持续稳定的价格，逐步往上递升。速度大约为每年25%。尤其值得提出的，无论政府干预或调控，多军报价罄如泰山！

而反观空军一面，空军是“非理性”的。空军高度受外部宣传，个人心理影响。往往会陷入“大起大落”的兴奋与狂热。在空军的头脑中，存在“宏观调控”一夜跌50%的事例。也存在“03暴涨”“05暴涨”“07暴涨”“09暴涨”四个涨得看不懂的年份。


真实的情况是怎样的呢。现实市场中，会不会“暴涨暴跌”一年涨50%呢？
不会的，现实世界是循理的。空军朋友呃，因为你们的愚蠢，因为你们的偏视，其实你们是以一种狭隘的眼光在看待这个世界。得出的远远偏离真实的结论，最终买不起房，一错再错住桥洞。
这就是我们写本文的原因。告诉你《上海楼市的真实走势》。



二）相交点

真正的房产走势是怎样的呢。
真正的“房价”，发生于“红线与蓝线相交”的地方。也就是多军和空军心理价位一致，才可以发生交易。否则你要是天天和自己说:“政府要宏观调控了，房东得跌价50%”，那只是YY。


我们仔细观察一下《真实走势》图表。在这个图表中，“红蓝相交”其实次数并不多。
在2002年之前，多军和空军，其实差距比较平稳。“空军心理”持续在“多军报价”的90%左右。也就是3000元的房价，但大家还是觉得贵的。最好再“便宜一点，打个折”就可以买下来。在这个阶段，成交量中。

2002~2003年，房价开始逐渐启动。人们开始有了一个“房产牛市”的概念。房屋渐渐用抢。在“2002年春”发生了第一个高潮，空军和多军报价比例100%。成交大量发生烫得旺手。成交量高。
2003年春，发生了第一次“大牛市”。

2003年秋，上海市本地政府，发起第一次“宏观调控”。包括取消个人退税，期房限转，低价房贴息等等。这个时候，本图表就发生了重要的变化。


可以看见，在2003年秋天的点位上，空军的“心理价位”大幅下跌。由6100-〉5600跌落。
而与此同时，多军秉承科学的分析，坚定地理念，认为上海楼市被低估。所以多军报价6100-〉6700上升。

那么，2003年秋季，房价下跌了没有呢？回答是没有。因为只有多军认可空头的“砍价”，把价格调下来，房屋才可以换手成交。而实际情况是，多军根本不认可国六条，这只会让房价更涨，多军反而要加价。最终2003年秋的结果就是，“房价既不上升也不下降”，成交大幅减少。


成交大幅减少，这就是“宏观调控”的效果！


三）所谓的05下跌

我参加过众多的聚会。有楼市的，有股市的，有学术的，也有官方的。但有一点是毫无疑问、一致共识的，就是“房价也有可能下跌，05年就曾大幅下跌30%以上”。
05年的下跌，作为一个经典案例。被广泛证明于“宏观调控是有效的”，“房价也不是一往直上的，而是有波段的”，“楼市有风险有亏损有割肉”。


对于此类的自我麻醉，我们除了冷笑之外，刻骨地质问一句：“真的有05下跌”么？
我们的回答是：“没有”
只涨不跌，永涨不跌，买入即赚，买入必赚。


如果我们再仔细看看《真实走势》图表。在2005年3月是，发生了房地产历史上最凶猛的上涨。楼价以每个月10%的速度，四五个月涨了大约50%的价格。


但此后，2005年就发生了“宏观调控”组合拳。国八条从土地，信贷，税收，廉租等各个方面，打出了一套“组合拳”。并号称这些市场干预，能使得消费者买到更便宜的房子。

对于宏观调控，我们采取全盘否定的态度。薛兆丰曾有作文“加税岂能降房价”。任何一个有经济学知识，擅于严谨思考的人，都会知道“宏观调控”是一个大笑话。对KFS的迫害，对投资客的诬蔑，对交易者的税收，只会让房价再涨200%，300%！


同一种政策，在智者和愚者之间，会有不同的解读。2005年夏“宏观调控”发生了以后，有识之士都知道，这房价可能要大涨特涨了。“因为宏观调控，所以房价飞涨”。

而空军是愚昧的，是低惰的。空军心理价位调到了6500。妄想房东“降价50%”再卖给他们。
多军心理12500，空军心理6500。那《真实房价》是多少呢？答案是没有真实房价，因为多空双方相差太远，所以根本就不可能成交。成交量降到冰点降到0。


2005年的时候，如果你浏览阅览各大网站，你会看见网友们叫嚣:“现在买房，不砍个30%，简直就是自虐”。
“肯买房就是恩”。
“我看中一套100W的房子，大家帮我参谋参谋，我还价65W不知能否拿下来”。


好啊，那你真的还还看。看65W能不能拿得下来？毫无疑问，2005年的“所谓下跌”只存在于空军网友们的YY中，存在于他们一厢情愿的世界大乱中，存在于文书的宣传中。

真实的情况是，没有一个人，能用65W买到100W开价的房子。哪怕95W都砍不下来，房东不跳价就不错了。
空军们自以为是的yy下跌，结果导致了06年更大更痛快被屠杀。


四）关于07年的涨幅


关于07年，一直有一件悬而未决的事情。07年怎么会有如此巨大，接近80%的涨幅的？
07年春季过后，从2月开始，一直到近8月份。六个月时间，房价以每月10%速度上涨，六个月累计涨幅约60%。再加头尾，总涨幅在80%左右。

反映在图表中，就是空军在05年的意淫狂喜中，结果发现荷尔蒙分泌了，面包却没有来。
于是06年末空军们又去买房子了。
于是07年空军们发现他们什么房子都没买到。


从06年的秋冬季开始，经过了一年多的蛰伏，空军们渐渐从“煽动”的狂热中清醒过来。面包终究是要有的，房子终究是要买的。刚需经历了一年多的积累，越积累越多。

当空军们在06年冬，真的再走入市场中。他们发现，一年多没有体会市场，房价已经“涨得看不懂”了。

我有一个朋友dittojeff，他是这样解释楼价涨幅的。
一套挂牌100W的房子，空军们不屑一顾。他们总对自己打气说，“真的去买，至少可以砍价20W。80W就可以拿下来了”。
结果他们真的去买，中介对他们说，“不仅100W买不到，房东还要跳价，现在要120W”。
从80W到120W，这样一眨眼就是50%涨幅了。

对啊，其实对空军来说，仅仅是一眨眼，一秒钟的时间，房价就涨了50%了。
长期以来，空军一直生活在自己的yy和幻想之中。他们既不关心外面最新的报价，甚至幻想中介窗口黄得发腊的报价单，还可以再往下砍20%！

等到06年末，空军真的走出象牙塔，去实战买房的时候。他们发现，不仅他们“幻想”中的房价买不到，他们“记忆”中的房价也买不到。多军一直都在小幅地上调房价，甚至在空军叫嚣最凶的2005年9月，都在往上上调喊价。


等到空军真的想买房子时，他们发现他们面对是6500-〉17400的巨大涨幅。
你可以活在你的幻想中，可以活在“我看中一套100W的房子，大家帮我参谋参谋，我还价65W不知能否拿下来”中。但是你最终要买房子么？你要买房子，就得接受17400的价格。



五）笑话

我们以前曾经有一个笑话。按照中国的媒体宣传，2005年房价是下跌的，2006年房价是平的，2007年房价是小幅上涨的。那么，谁能告诉我，07年怎么会比05年贵一倍的？
还是看看图吧。
你看红线，是能够理解的。你看蓝线，是无法理解楼价市场的。

研究房地产市场，我们需要的是独立思考。如果再提醒一下各位，去google一下“2005年房地产下跌”。你会看到无数关于上海，深圳，广州，跌幅30%的报导。

如果你再仔细研究一下，这个“跌30%”指的是什么。我可以负责地告诉你，全部都是“交易量”。没一条是“交易价格”。


人啊，人啊，在这个繁噪的世界中，要保持冷静，是多么地不容易。



六）关于08~09年的涨幅

今日，我常常路过的那家“臣信中介”，终于做了一件大事。
他们把门口张贴的所有房屋25000/m的报价全部换下，换上了40000/m的新价格。一套房子大概涨了200W。

这是件早就该做的事。因为很无聊。
从2008年1月开始，大概整整二年的时间，臣信门口的报价就没有变过。始终是一个雷打不动的25000/m。无论外圈房价涨得如何天翻地覆，川沙，南汇，徐泾，罗店，外环外房价都有了100%的涨幅。而我们这家X信中介，始终维持着坚定的市区25000/m报价不变。

但真实的情况是这样么。当然不是。因为房东不是傻子。外圈在涨，内圈也在涨。当桃浦宝山也卖20000/m的时候，你当然不可能指望市区房东傻乎乎地二耳不闻窗外事。房东一样按30000，33000，38000，40000，46000………一阶一阶把价格调上去。


房东报价46000，中介坚持写25000有意义么。毫无意义，因为价格是房东定的，而不是中介决定的。
所以中介每天都打电话过来，推荐中介的“专业意见”，建议房东按“推荐市场价”挂牌。其结果，只能导致房东的嘲笑了。
房价的上涨是历史趋势，空军不能阻挡，中介也不能够阻挡。


但是在09年，10年的房价涨幅统计中呢。整天在门口逛的购房人，整天企望着房价可以从25000再往下降的购房人；25000-〉40000，购房人恐怕要捂着心房痛涨了。
这是一件非常残酷的事，因为我们的真实报价是46000/m。



七）结语

在《上海楼市的真实走势》图表中，我们画了红线、蓝线二条线图。二线靠近很近时，成交大量发生。
二线很远时，成交稀少。只会遇到“急抛价”和“钢买价”，但这二者都不是有意义的价格。

在绝大多数时候，在网络和报纸中占舆论统治地位的，是“空军”们的想法，是空军们的欢乐与痛苦，是空军们的垂涎与臆想。
但在现实生活中，真正起意义的，是红线，是“多军”的意志。至少绝大多数时候，99%以多军胜利告终。
蓝线有大量的起伏。但红线基本很平稳。

传统的舆论分析，是蓝线。无法解释为何“05降06平07升，07却比05贵一倍”之类的问题。
只有用红线作“真实走势”，才可以解释以上问题。
所以，我们建议你以多军的命令，为市场真实指示。05年，06年，08年，房价都未曾下跌，房价只涨不跌。
信多军者，得永生。

（水库论坛|yevon_ou, 2010年1月15日晚）

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