水库论坛 - 调控调到太极端

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调控调到太极端

2011年1月26日，政府又出新的政策，包括二套房首付提高到60%，五年以内全额征收营业税，限制新购买一套住房等等。

对很多人来说，这可以为渺茫的生计中注入一丝生气。他们可以说，这次是“真”的要进行宏观调控了，这次是“真”的房价要跌下来了。老百姓有盼头了。

事实上，在之前的日子里，我们已经受过太多的欺骗与背叛。从2003年开始调控，调控版本Ver 1.0，2.0，3.0，4.0…………二套房首付从三成，四成，五成，六成。交易成本从不到1%，到3%，到5%，到10%。

可令人绝望的是，房价非但没打下来。反而越长越高。当二手房的交易成本达到10%，旁边新房的价格，就会比二手贵50%。

或许我们会问，如果这一次“再”打不下来房价会如何。下一次调控，会不会二套房首付70%，利率1.4倍？

那么，首付六成和首付七成，又有什么区别呢。我们又凭什么指望，首付七成就能把房价打下来呢。


一）方向错误

当2003年开始宏观调控，2005年第一次大规模加税，当时的著名学者薛兆丰，曾经写过一篇文章《重税岂能降房价》。以严谨科学学术的态度，表示科学推演无法顺解。
当然，科学家在我国学术界向来是没有地位的。所以我们看到之后05，06，07，08，09，10年的调控，一次比一次加税，一次比一次税重。

有一句著名名言：“如果方向错了，停下来就是前进”。早在2005年的时候，我们就敏锐地查觉，宏观调控并不如他名义上说得如此光明宏大。宏观调控也绝不是以“降低”房价为目的，其中私心杂欲，不想喝咖啡。但是有一点我们是非常清晰地，随着税越加越多，房价只会越来越高，不会降低。

在这过去的六七年中，陆续出台了十几次调控。每次调控，都获得了大批城市贫民青年的欢呼；他们的欢呼，不是为了具体的政策条文，而是希望政策可以让房价低一点，让青年人能买得起房。

但智者不语，智者是在暗地里看着的。我们知道，“因为宏观调控，所以房价飞涨”。政府每加重一次调控，必然会使房地产税负加重，流通变慢，结构变脆。最终就是一手房带动二手，新一轮的房价飞涨。

“如果方向错了，停下来就是前进”。真真正正要降房价，不是要加调控，而是要减调控。往回走。把各项政策调整到2005年之前，把交易成本降低到1%不到。否则，如果你杀红了眼喊着“进进进一步加加强宏观调控”，只怕令房价越来越高。


二）价格信号

说到这里，我们要提一个大是大非的问题。为什么政府对炒楼客如此仇恨。为什么政府舆论，一定要往“减少炒作，可降房价”上面引。


翻开任何一本宏观经济学的教科书。我们绝对找不到任何一页，“因为炒作物价飞涨”，绝对没有，绝对找不到。我们唯一找得到的，是“交易”的好处。好处主要是各取所需，分摊风险，发现价格信息等等。

在任何一本现代经济学著作中，对交易的评价都是正面的。交易是一种恒等式，“强定律”，即交易在任何情况任何假设下，总是好的。交易永远是好事情。


在房地产市场，为什么有这么多人炒楼。为什么有这么多人，2003年拼命地买进，哪怕租金都低于月供，哪怕有部分房产空置，但只要是5000~6000/m的价格，他们就不惜一切买入买入。哪怕面临宏观调控，哪怕面临报纸新闻狂轰乱炸，哪怕面临学者专家谢国忠易宪荣天天说楼市要崩溃。可他们就是要抢着买入，哪怕价格涨二千仍坚持买入。


因为“炒楼者”在释放正确的价格信号。从2003年开始，就有一部分人坚信“房子”的正确价格是50000/m。而不是三千五千一万二万政府就在喊的泡沫。

为什么，他们凭什么相信这一点？

因为对执Z力量的不信任。从2003年开始，中国财经界接连发生了几件大事。一是中国政府划拨了三千亿美金外汇储备，作为四大银行的资本金。这是严重的滥发纸币行为！二是中国政府强硬表示，由于面子问题，人民币不升值。这就意味着大量的外汇占款！三是光做戏不反腐。这就意味着机构臃肿，政府会有巨额亏空，必须印钞度日！


昔日因，今日果。困难虽然是今天刚才爆发的，但七年前我们就看得清清楚楚的了。
话回正题，还是回到2005年初，政府为什么这么仇视炒房者的事。

炒房子的人，是在给出正确的价格信号。你纸币如此滥发，或者预期你如此滥发，物价自然飞涨。Chung-Kai-Shek也控制不了此事。哪有金圆券滥发了，平民老百姓不囤积大米的。

但问题是，政府不喜欢这样的“信号”。或许高层内心里是明白的，但他不希望底层老百姓也明白，尤其不能让十万万平民都明白。


今时今日，2011年政府在做的事，其实依然是掩耳盗铃。他把炒楼客都赶出市场，是让市场仍无法“快速”反映真实供求。控制舆论，雀巢咖啡。限制每个人只能买一套房子，哪怕你心中知道人民币快变橘子皮，你也只能拯救身边一二个人。政府把交易成本弄得很高很高，甚至部分小区一二年都没有一套交易，是为了让市民不了解真实情况，不知道报价已涨上天。


政府厌恶讲真话的“价格发现”。如果你把真话告诉群众，那更是十恶不赦。我们需要的是CCAV。哪怕这也仅能把真相往后掩几年。

三）宏调恶果


2005年，当所有人欢呼宏观调控组合拳时；我们曾经有一个帖子，宏观调控是不是《国Chi》。其主要目的，是为了敛财，而不是降房价。心术不正，害民害国。
2011年，各项恶果一一显现。

宏观调控的第一个问题，是交易成本过高。为了敛税，把交易费率定得非常非常高。这直接导致“交易量”的减少。甚至税率的提高还不能弥补交易量之减少。仅仅2005年当年，上海契税就少收60亿。基层官员怨声载道。而在2009年，政府工作报告内部文档，也同样提到“没有收到预想中的税”。

2005年时候，秀相或许是听了小人蛊惑。以为房地产价格完全是“炒”上去的，频繁地买进卖出，象A股股价一样毫无实料支撑。所以他在房地产费率上采取了一个匪夷所思的税率，约11%。

这样的交易成本，是无论如何无法承受的。直接的后果，是“应税房”急剧萎缩，几乎萎缩至0。你没有看错，是几乎至0。2010年上海市一手平均成交价格260W，而二手平均价格仅只有140W。也就是意味着，除了免税的老公房，几乎没有多少大房子在市场上换手。

中国的古人，是非常聪明的。《契税》的最早说法，起源于周朝。意味着土地买卖契约成立时，所要缴纳的税赋。契税一般定在1~3%。是因为市场只能够承受这样的交易成本。超出了交易就急剧减少。而且契税的古意，是收取了契税，就不再征收其他任何附加税的。

中国目前的交易成本过高，意味着土地市场不留转。在我前一篇《房价没跌，物价飞涨，为什么》中曾经提到，所有的人都是输家。包括税务局都是输家。其实一个聪明的政府，应该把税率约束在1~3%之内。随着交易的增加，总收入反而会翻番。我们一般认为，可以增加10倍。

超高“交易成本”的房价恶果，则是一手房高开，“跳跃式”上涨。
2009年其实政策还算宽松，真正政策收紧是在2010年，随后我们就看见了一个50%，50%啊~~惊人的数字，50%的上涨年。

如果我们深入分析观察，会发现2010的上涨，主要是一手带二手。
2010年的上涨，我们称之为“无阻力上涨”。

其具体的表现，原先一个25000/m的地段，来一个开发商，他就敢开40000。二三百套房子，很短很快的时间内卖完。

随后，不到半个月，隔壁另外一个KFS，他马上就敢卖80000。二三百套房子，也很快销售过半。


再过二个月，河的北边对岸，差得多的地段，差得多的楼盘，对岸的KFS也敢开80000。然后阿猫阿狗都开40000/m，50000/m，60000/m。随便你喊任何一个价格，这个市场没有阻力，只有疯狂。

为什么会这样呢，因为在任何一个商圈内，他都是“垄断”。


譬如本来一个2KM为直径的圆心之中，有1000套二手房在卖。KFS就算是卖新盘，他的价格也不能太离谱。他等于二三百套塞入1000套的大盘子中，价格还得随行就市。而且客人随时可能去买二手。二手业主也随时都可能抛出贵房，换到乡下去。

可是现在“宏观调控”了，跑一个波段，卖出买进一套房子，不仅要交近11%的税，要受第二套房贷款的歧视，甚至还有什么限购令。在2005~2011，一错再错，层层叠码的情况下，二级市场已经变得非常萎缩。整个2KM直径的范围内，可能仅只有50套二手房在挂牌。

300套 VS 50套。再加上广告和宣传。这时候KFS就获得了“垄断”性的力量。他可以随意肆无忌惮地定价，没有卖不到，只有想不到。

更悲惨的是，从目前来看，还是KFS赢了，至少苏州河北岸那个80000/m的楼盘，卖得还不错。

四）难以收手


宏观调控就是加税，百税千税万税。在宏观调控的影响下，发生三大恶果：一手垄断，置换减少，结构脆弱。市场呈现无阻力暴涨暴跌状态，把森林都砍伐光了。


如果针对目前某些舆论媒体的“进一步加强宏观调控”，那只能让事情进一步恶化。哪怕把首付加到70%，贷款利率1.5倍，所得税20%从严征收，又能解决什么呢。难道还真有人相信全国房价都是“炒家”炒上去的。

犟牛头必须扳过来。我们目前需要思索的，不是宏观调控的力度问题，而是“方向性”根本就反掉了。自古治国轻徭薄赋，重税岂能降房价。而且我劝一句，哪怕你就是想敛财，收1~3%的交易成本，交易量增加10倍，只会令库房总收入增加。拔最多的鸡毛而不让鸡叫。

我们目前应该做的，应该是取消2010年调控，取消2009年调控，取消2008年调控。。。。。。。。取消2005年调控。一直回复到2003年的低税状态。首付30%已可。国外都是5%的首付，剩余的25%由保险公司支付。国内还是管得太严，这只会让你买不起房子，而不是平民之福。

中国有句古话，叫“积弊难返”。这十年，留下弊端多多。房地产是一种“易涨难跌”的东西，因为任何一个小业主房东，都不原意把自己的爱屋便宜卖掉。如果隔壁普陀区的房子曾经卖80000/m，会给在小业主心中，留下非常坏的印象。他也会把期望值调到60000/m，房价就很难跌下来。这些都是烂手尾，要下一届收拾的。

哪怕今天就拨乱反正，退到2003年的自由经济状态，轻税低息，鼓励小业主抛盘，市场也需要一二年恢复元气。过去几年中二手交易实在太少，市场没经过洗牌，价格体系混乱不堪，需要大量换筹，这也需要一二年时间。我们一般估计，“方向错了，停下来就是前进”，有些事是政治和面子，真的要反思错误，至少得下一届政府的事。也就是一二年后。再等到收拾残局，又是一二年。

撤销“宏观调控”，大量鼓励二手交易，理顺房地产价格体系。至少得到三四年以后的事。
这段时间内，如果你觉得痛苦，如果你睡不着觉，就把纸条抄下来，每天早晚各看一遍：“因为宏观调控，所以房价飞涨”。

（水库论坛|yevon_ou, 2011年1月27日午）

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