水库论坛 | 关于“傻多写作指南（一）”的回帖

xiangdangdang先生写的：傻多写作指南（一），

因为是三天前的帖子，当时没看到。要再回帖就沉了，特新开一贴，展开解释。

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一）

其实任何一年，交易火爆的都是次新！所以说不买新房，买次新，这本身就是悖论。你买了之后卖出去时还是次新吗？对于职业炒家快进快出也许是，这也是我们为什么能在市面上看到一些不满五甚至不满二的房子的原因。

答：这个说法不对。

除了楼龄20年（1996建）这个门槛，导致贷款困难。在整个楼市生命周期，其实速销率去化速度是差不多的。不存在“次新房火爆”的说法。目前市场上流通交易的主流，还是板楼。象永业公寓，达安花园，源深四大名盘，翻来覆去总是这几个小区在交易。而且频次变化不大。市场的分界线是板楼和塔楼的区别，而不是楼龄的区别。

那为什么说“交房第一年换手最高”。那是因为房东出售方，这一年最多。有挂牌才有交易，参见“对库存的理解与分析”。

而且当年我也说得很清楚。仅限于2005年营业税出台之后，之后第一年现象已经很缓解。


事实上，对于房龄真正的理解，反而是越新的房子越不利，新房最不利。

为什么，还是举回你之前的例子。假设市场上有1年，5年，10年，20年楼龄的房子。那么他们之家的差价差多少呢。

按照LZ的说法，1年的房子受巨大的欢迎，其价格应该远远高于5年。


可是，N年之后呢。譬如N=10，则他们变成了11年，15年，20年，30年。届时，这四类房龄之间，还能有多少差价呢。几乎是完全扯平，微乎其微的。

你进一步设想，N=30，则31年，35年，40年，50年楼龄的房子，其差价还有多少呢。

这意味着什么呢，意味着“房龄”是一项高度不保值的因素。如果二个小区，其本身的建筑品质类似，而仅仅是房龄不同。其价格最终会被追平。


我初步估计，房龄的折旧大概是每年1%，上限25%


二）

所以，我们应该去买新盘，持有3－5年以次新房卖掉，再去弄下一个新盘。

答：坦白说，LZ的中文不是很流畅，我读得也很吃力。


如果我理解得不错的话，你是不是举这样一个模型：

假设楼盘A新盘，B五年楼龄，二者品质完全一样，A比B贵20%

如果T+5年的话，A五年楼龄，B十年楼龄，二者差价可能就只有5%。

LZ的意思，是不是等到T+3年时，等A=B *120%，还有20%溢价之际，赶紧赶紧抛。免得价格断崖式下跌。


首先，你这个假设就不对。

1）君子不立危墙之下，在这个例子中，你一开始就应该买B。这样你就不会显得被动，不会象催命符一样在T+5年之前一定要急吼吼地抛掉。

2）以战争学而论，这事实限制了你的战术区间。如果你一定要在T+3必抛的话，活动空间就小了许多。

3）税费6.5%，平摊到三年，每年2.2%。这是一笔巨大的不可负担的成本。频繁交易事实不如长线持有划算。


三）

既然是土地溢价，那么新盘和相邻二手盘的溢价应该是等价的，因为土地估值是等价的。

所以，说开发商溢价，那是瞎扯。只能说明周边二手盘太笋应该赶紧入。

坦白说，LZ的中文我读得不是很通畅。

目前汶水路以北地价4W，二年后开盘至少要7W。而二手房在3.5W左右。


你可以说KFS其实并没有多大利润，也可以说ZF的拍卖底价太高。

但我不关心LZ的中文表达。我们的意见是非常明确的：“买一手不如买二手”。


四）

那1.5年的新盘无租损失多少现金流呢？

坦白说，投资客对期房/现房不是太敏感。这点你是对的。


五）

屌丝总是喜欢新的。期房等不及（谁结婚拖1.5年的跳出来）就次新。这也解释了为什么没有现房新房。大家都喜欢新的。

答：这个说法不对。DS真正喜欢的是“一手房”。你哪怕造一个“一手老公房”，屌丝也是喜欢的。

初房情节是炒房的大敌。

炒房市场远小于房地产市场，大约只有10%，也就是说，整个房地产市场只有十分之一是和炒房有关的。


六）

同一小区，分路边非路边低区中区高区共六种类型，这六种中同类型的挂牌超过3个的，你告诉我有几个小区？

二手房挂牌虽然少，二手房买家更少。

会买二手房的人，大约只占总人口的1/5。


二手房市场和房地产市场，根本就是二回事。正好我#330，#340，#350等几篇想说这事。

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傻多写作指南（一），原帖如下：


我是多，但道行不深不够精明，自称傻多。

本着练习写作提高语文水平的原则（请原谅，哥外企屌丝，平时打中文远少于打英文），我打算所有观点全部和欧神相反。一来可以反向推倒更好理解欧神思想，二来独立思考培养自己的见解不做傻多，三来娱乐大家提高生活趣味。反正发帖又不要钱，发斯文逻辑贴又不伤人，观点相左无伤大雅。

今天跑了一次交易中心，去了6家银行，看了四套二手一个新盘，实在tm写不下去了，明天继续


关于“远郊精装一手CEO”。神们是极力反对的，神们常推荐老公房，非学区房，次新房，极力回避品牌开发商。
神们也许是对的，可万一错了呢？神们损失的是16+分之一。你一屌丝或准屌损失的就是100%或者至少6分之一。
所以我们有必要反驳反问反思神们的言论，尤其是那个永远不能被说服的欧神。

那“远郊精装一手CEO”值得入吗？

“一手”，我们先列列神们给出的不建议的理由。
（1）期房，等个一年半交房，这一年半你没租金收入，现金流受较大影响。
（2）很难抛盘。据说交房后第一年成交厉害。事实是一年能办出产证就不错了。基本是交房后第2年才开始有成交。
（3）开发商溢价厉害。
（4）周边次新价格低，可选择多。
来抬杠当然得反着来。我还真觉得我们就该去买“一手”。这是为什么呢？为什么不呢？
（1）房龄
上海的房源大概有这么几个建筑年代，80年代的老房子，97年前后的一批房子，04年前后的一批房子，11年前后的房子。
如果你回到2009年，那个最疯狂的年份，那时候的买家算算念头，80年代的房子20多年房龄，97年的房子~10年房龄，04年的房子是次新房。算算口袋，有的人要地段有的人要建筑。80年代的房子还是有人选的。那么到了2015年呢？这时候97年的房子已经等价于当年80年代的老房子了。04年的次新已经慢慢变成了不新不旧房，11年的房子才是次新。

兄弟们难倒没看到现在最火的是次新吗？其实任何一年，交易火爆的都是次新！所以说不买新房，买次新，这本身就是悖论。你买了之后卖出去时还是次新吗？对于职业炒家快进快出也许是，这也是我们为什么能在市面上看到一些不满五甚至不满二的房子的原因。你接这样的快进快出盘，脑子是不是进水？怎么可能有笋？

所以，我们应该去买新盘，持有3－5年以次新房卖掉，再去弄下一个新盘。
自住除外，追求租售比除外。

（2）开发商溢价
其实开发商真不敢溢价。开发商都是穷鬼。前面已经说了不小心他们就跳楼，小心了也就是一个盘搞个小几亿利润，这么大工程这点小钱算啥啊。只有zf的土地在疯狂溢价。开发商在此基础上从来没怎么溢价过。既然是土地溢价，那么新盘和相邻二手盘的溢价应该是等价的，因为土地估值是等价的。同等档次商品房距离差1km以内，新盘和二手盘，你看到几个溢价超过30%的？你给我举例回帖。小于30%那叫溢价吗？新盘现在的建筑成本是高的。老盘人车不分没有什么地下车库，外墙涂料刷刷顶多弄个面砖，交房还毛坯。新盘呢？人车分流地下车库成本是很高的，现在不搞石材干挂也得弄个真石漆，否则人家就把你这盘当安置房看。这些成本卡着开发商去挖掘装修这块利润。都跟装修队抢饭了。这次脏活，不得已才干的。所以，说开发商溢价，那是瞎扯。只能说明周边二手盘太笋应该赶紧入。
（3）现金流
好吧，搞点会计术语容易唬人。哥好歹也是懂点的。那1.5年的新盘无租损失多少现金流呢？自己算吧。
更何况很多炒客买了现房也不出租，因为出租对出售价格是有害的，尤其是非核心地段的盘，谁也保证不了租客素质。
所以，我们炒房的买盘，基本可以忽略掉这1.5年的现金流。否则你收的租金再吐回去翻新，白忙！
（4）存量房竞争
说的和车一样，落地就是二手，和所有二手竞争了。
真这样吗？这里头房龄起到关键作用。屌丝总是喜欢新的。期房等不及（谁结婚拖1.5年的跳出来）就次新。这也解释了为什么没有现房新房。大家都喜欢新的。
既然大家都喜欢新的是事实，那你去搞老破小是为了什么呢？为了等动迁？
更何况炒家是极少数，有6套以上（老公房出租为主业的除外）的为数更少，一个地段就那么几套在挂牌，要楼层没楼层，要朝向没朝向，有什么竞争？竞争的只是差异化的买家。这个买家钱少bigger低能接受这个，那个买家bigger高偏要死等那个。仅此而已。同一小区，分路边非路边低区中区高区共六种类型，这六种中同类型的挂牌超过3个的，你告诉我有几个小区？KC除外

哇咔，居然写了这么多。今天就到这里。反正就是反着理解欧的教条，就是买新盘。下次来点精装CEO。

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以上内容不代表本人真实想法，仅供娱乐。本人不对你的投资失败负任何责任。。。。。。。