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静待下一次刺激政策

2015年3月30日，《二套房贷款最低首付四成，个人买超2年普通住房免营业税》

二套房贷款最低首付四成，个人买超2年普通住房免营业税

央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

3月30日电 据财政部网站消息，财政部今日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

《通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

几乎99%的房地产关注人士，一致认为，此事重大，关系到剧烈的市场调整。
所以我们取这个标题:《静待下一次刺激政策》。
为什么要说下一次呢。因为本次无效。


一）愚蠢的人类

经过这么多年对人类的研究和观察，我们对灵长类动物，基本上是绝望了。
人类在历史中学会的唯一教训，就是人类在历史中没有学会任何教训。

水库论坛花了很长的心思，来普及科学。来传授“正道”。
虽然最近更新慢了点，呃，主要因为我在打游戏；可我们还是希望水库论坛的学习者，能多一点科学精神。能多一点深入思考。

人类在历史中学会了什么呢。唯一的教训，就是人们没有记住任何教训。
在微信号第一篇《毁三观，竖新生》中，我们就说：“如何事实和你预测的走向不一致，你有没有想过，哪里出了问题。有没有发现漏洞”。

当这个“二套首付40%，营业税5减2”政策出台之后。有几个人费心想过，当年加上去的时候，历史是怎样的。当年收束紧时，发生了什么事。


二）狂欢

打开微博微信，朋友圈基本被刷屏了。除了水库职业多军那个小群。

草草看了几遍，分为二类。

• 一类是职业中介，清风仕客熊云慧之类发出的。“房价即将要大涨，今天不买房，一年都白干”。
• 一类是垂死挣扎的傻空。“政府救市是逆天而行”“美元回流楼市崩溃”。
  
  

这二类人的共同特点，是；

• 认为这次政策很重要
• 认为加税可以抑制房价。减税会导致房价暴涨
• 认为这是一次阶段性的大政策
  
  

照我说呢，洗洗睡吧。

三）历史的真相

寻求真相，我们要从历史着眼。
当年，当年发生过什么。

首付不是一天之内加上去的。2003年时是“首付三成，严格控制第二第三套房”。
2005年是“首付三成，禁止向第三套房发放贷款”。
2007年是“第二套房首付四成”。此后该数值一直未下降。
2010年是首付五成，
2011年是首付六成，七成

那么，在2005~2011年这个阶段中，“第二套房首付上调”，对市场造成过什么影响么。
答案是没有任何影响。或轻微到忽略。

尤其是2011年的最后一期，“第二套”首付由五成，上升至六成，再升至七成。
这个政策之荒谬之处，连出租车司机都听不过去了。

实际情况呢，“第二套房”在所有的银行贷款中，本来就占比很少，不到10%。
当“二套五成”之后，其比例就更小。可能不到3%
由五成提高到六成七成，对市场根本没有任何影响。反正本来就不会有人蠢到去贷二套。


当所有的狂欢，喧嚣，文科生小编玷污的媒体，当这些都落幕之后。
为什么就没有一个中国人，好好计算一下。
“第二套贷款”，占中国总贷款申请单数的比例是多少。
七成时，申请单有多少。
六成时，历史申请单有多少。
五成时，历史申请单有多少。

只要稍微进行一下简单的计算，查一查内部数据。立刻就可以知道，“二套七成”，根本就没有人贷。还不如写低房价。

我们曾经说，“七成改五成”，对市场的影响力为零。完全可以直接去擦靴子。
“七成改四成”，比预想中力度要大。而且四和五是一个分水岭，借四成的客户要远远多于借五成。

所以“七改四”是有一定杀伤力的。估计“第二套贷款”占总申请单的比例，会由不足5%上升到6~7%之类。
对房价影响0.5%


四）营业税

就总体而言，我们可以认为高层完全不懂房地产。
他调来调去，始终没有触及到市场的最核心条款。
最核心条款是什么，“非普满5差额税”。

我们看到“普通住房满2年免营业税”。微信圈欢欣鼓舞。
请你记住，这些欢欣鼓舞的人，不是屌丝就是智商Low，以后还是远离为好。

为什么，因为市场上已经没有普通住宅。
“5减2”这个政策，和“七改四”一样，只能触及到市场的很小一个角落，大约10%
对于整个市场，90%的庞然基础，他是完全没有触碰的。


我们的政府公报，总喜欢沾沾自喜地说“经过新的划线调整，目前普通住房房源占全市50%”。
可你真的到市场上兜一圈，普通住房连5%都不到。

为什么，因为政府所谓的“普通住房”，绝大多数是我们看不上的低端房产。
其第一个要求，面积一定要小。以内环450W为例。若能满足这个条件，面积多半不能超过90平米，甚至最好80平米。
其次，质量楼龄配套之类都要最差。

可我们是什么人，是大学生，是白领，是白骨精。
我可以很负责地和各位说，所有“白领”看得上的房子，90%是非普通住宅。如果你不想住老公房，90%都是非普通住宅。
如果白领想买新建一手住宅，则100%都是非普通住房。

高层的人，脑子始终还是不清楚。
他们永远永远都想着“民生”。放屁，醒醒吧，商业才是最有道德的。

高层的人，脑子始终还是不清楚。
他们总是想着“鼓励自住需求”，总是想抑制一些鼓励一些，总是把自己的喜好强给于市场。总是以为炒楼会祸害楼价。


所以，他们慷慨的给“普通住房”减税。而丝毫不知道底下的实情是，普通住房占份额不到10%，根本不是我们想要的房子。
在高层的脑子里，没有一丝一毫为“非普”减税。而这才是关键。

参考文献《回忆那些楼市成交的黄金岁月》


五）结语

3月30日的政策，看似气势磅礴，但我们深入仔细研剖，会发现；

• 他能影响到的贷款客户，不到10%
• 他能影响到的买房客户，不到10%
  
  

所以这条政策，最终是对市场没什么影响的。
最初的喧嚣过后，很快各位会惊讶失望地发现。没什么发生改变。买房的实质性客户还是这么点。虽然傻空暂时会有心理冲击，但傻空也很擅长自我心理打气。没过二周他们就会忘得干干净净。并继续说出“买方市场”之类冷笑话。
这也是必然的，当年推上去时没影响。今年推下来时也没有影响。


真正跌破眼镜的，应该是我们的高高高高层。他们满怀希望的冀望“重型拳”可以推动房地产市场，可以活跃经济，可以给他们一份好的答卷。
当发现市场毫无所动时，他们一定又会焦躁万分。所谓“志大才疏”，无非于此。

我们选择“静待下一次刺激政策”作为标题，因为我们坚信，本次刺激，对市场毫无效果。
所以一定会有下一次。六个月以后，当高高高高层收到一份另人失望的答卷时，他一定会乱了手脚，并推出下一次更猛的刺激政策。


包括但不限于：

• 增加公积金额度
• 降息，降准
• 减契税
• 首套住房首付降至20%
• 小幅提高普通住房标准
• 放宽限购认定。
• 放宽限贷认定
• 成立房地产扶助基金
  
  

但我们可以说的是，这场六个月之后的“下一次”刺激，注定仍是失效的。因为他有二个最核心的条款，几乎不可能触动。
A）降低非普营业税，将炒楼成本降到3%以内
B）允许第三套贷款
C）放弃限购

我们的政府，几乎从来学不会尊重商业。所以，六个月之后再见。

（yevon_ou@163.com,2015年3月31日午）