十七年十亿：「房神」背影中的淘金传奇

水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！
水库论坛真正教你做的事，其实是毁三观，竖新生！
水库论坛一点一点讲述房产投资的逻辑，讲述老百姓最关心的事！
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十七年十亿：「房神」背影中的淘金传奇
一个传闻中身价高企的社群，一段云遮雾绕的个人投资神话，一篇即将落幕的时代淘金传奇。

水库论坛

欧十亿

千人会场座无虚席，舞台左侧的消防通道上也密密麻麻缀满了人，而在局促的前后排座椅空隙里，还塞着几个席地而睡的孩子。
会场外，十余个神情激动、口中嚷着“准时到为什么不能入场”“我有票，让我进去听”的参会者正被黑衣的酒店保安强硬拦下。
在深圳福田区一家酒店的宴会厅，这场名为“重仓下一个‘深圳’神话”的财富宣讲会吸引了来自全国各地的房产投资客。
欧成效踏着串场短片的音乐尾声走上舞台，背后的LED屏幕上“欧十亿”“水库论坛创始人”“楼市神话”之类的字眼在视频特效的加持下，更显炫目。
不像其他嘉宾那样西服笔挺，这个高个中年男人只着简单的衬衫长裤，浅灰色衬衣上还爬着不少褶皱，他简单环视了一下场内，握着话筒不紧不慢问道：“现场多少人觉得自己能赚到一个亿，请举手？”
语落瞬间，台下马上有数十双手高高举了起来。
“大家都很有信心啊，但是我告诉你们，这个几率是非常微小的。”欧成效摇了摇左手握着的激光笔，身后的屏幕上闪现了两个关键字：格局。
“你们在职场辛苦跪舔上司，最多加1000块钱的工资、评个三好员工，你是永远不可能发财的。那么有人就问，‘老师你是研究房地产的，我们买楼买房子，可不可以爆富赚一个小目标？’大家心里都有期待，想说Yes，但其实这个答案也是No。因为什么？格局！”欧成效在台上补充道。几百部手机被举过头顶，人们争先恐后用影像记录下了此刻。
这是我第四次见到欧成效，这个在房圈被数十万粉丝推崇备至，掌握极高的资金腾挪术，网传仅凭借个人投资便坐享楼市十亿身家的“欧神”。
金钱和房子似乎是欧成效嘴里永远的话题焦点，眼前的热闹图景让我突然想起与他的初次会面，是在北京望京的一家意大利餐厅。
“我25岁就赚到了1000万，你知道1000万是什么概念吗？”握着刀叉的欧成效眼神锐利，却语气和缓。
“唔……不太知道，我没有1000万。”
“十六年前的1000万不是今天的1000万，大多数人拿到这笔钱就马上不上班了，而我，用两年的时间，让它变成了2000万。”

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2009年，上海外环房价直逼两万，当年7月，上海电视台首播了电视剧《蜗居》，这部讲述“房奴”和“小三”的都市剧很快火遍全国，引发了社会对高房价问题的广泛关注，而此时，欧成效手中已经握有20套上海房产，他初步估算，自己的账面资产回报已经达到一个亿……

上海往事

欧成效祖籍福建，长于上海，他的房产投资故事也开篇于这座曾经的“远东第一城”，他的财富之路，正是中国楼市的黄金车轮轰隆前行时压出的一道辙印。
1998年7月，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，一纸文件废除了延续数十年的福利分房制度，中国住房市场化改革大幕开启，那支将与十数亿中国人未来生活深度纠缠的“房价穿云箭”就此射出。
同年，上海出台了为期五年的“购房退税”政策，鼓励市民入场购房，刺激消费，在当时的上海，外地人购房即可获得“蓝印户口”，经过一段时期便可转为正式户口。
2001年冬，与家人不睦、孤身南下广州发展的欧成效辞职返沪。为了替初恋女友解决500块的定房意向金退款问题，欧成效两赴上海莘庄，又一路看过了莲浦府邸、樱园、好世凤凰苑、地铁明珠苑、众众家园等楼盘……看到最后，退钱的事不了了之，他自己对楼市的兴趣却冒了出来。
“好像就是一头羊突然之间进入了呼伦贝尔大草原，你看到满世界都是草。千万人被大漠阻隔，挣扎在贫瘠的职场，
只有探险者穿越了沙漠，跨越高山、迈过草原，打开了新天地。”“世界500强”快消品公司管培生的经历，催发了欧成效的高敏市场洞察力，复旦大学物理系毕业的教育背景，又让他更习惯多维探知事情本质。综合分析多处信息后，欧成效判断，上海房地产市场蕴含着巨大套利机会——内外环楼盘价格体系混乱，广大居民尚未对商品房的合理价值产生认知。
同时，欧成效发现，这一行高企的入场门槛也阻碍了大多数竞争者，“玩房子的门槛比股票高不是一点点，买一套房子都要几百万，很多人一辈子买一套就非常辛苦了，如果要总结出买房子的手法技巧的话，至少得买个七八套才有一点点经验。那么你说买七八套房子门槛得多高？”
房产投资这片广袤蓝海，正浩瀚磅礴地展露在误入的探险者眼前。
2002年6月，花了三个月时间看盘，24岁的欧成效拿下了自己的第一套房，浦西江景房，成交价5700元/平米，往东，同一纬度线上串着彼时的“上海第一豪宅”——世贸滨江，挂牌价为18500元/平米。
2003年，和初恋女友分手的欧成效，已经习惯于带着安全帽穿梭在各大未竣工的楼盘之间，坐着工地的电梯去看灌浆造房子，他还和执着股市投资的国企高管父亲拍桌大吵五个小时，坚持要将家中所有的闲余资金投入楼市。
2009年，上海外环房价直逼两万，当年7月，上海电视台首播了电视剧《蜗居》，这部讲述“房奴”和“小三”的都市剧很快火遍全国，引发了社会对高房价问题的广泛关注，而此时，欧成效手中已经握有20套上海房产，他初步估算，自己的账面资产回报已经达到一个亿……
如若顺利，故事按照这样的单一轴线发展，十余年后，欧成效最多只能是一个拿着房产证打扑克牌的沪上土豪，真正推动他走至台前登顶封神的，是另一条并行轴线上延伸的剧情——一个房产网红的励志成长故事。

“ 科学尚未普及”

在广州上了几年班后，欧成效有了句名言：真正勤奋的人不上班。他感觉职场只是屌丝游戏，返回上海后便再没去找过工作，四处看盘、找钱买房和在网上写文章构成了他的主要生活。
在电话拨号上网的窄带网络时代，自投身楼市伊始，欧成效就用“yevon_ou”的ID混迹于各大房产论坛，一为搜集楼市情报，二为抒发自己的买房见解。
2000年后，借着美国互联网高科技浪潮的彼岸东风，获得美元风投的安家网在上海诞生，宏观经济环境叠加微观政策因子，上海房价开始起飞，伴随价格曲线上下波动而来的，是一场永远不会停止的“看涨PK看跌”的楼市多空论战。
安家网很快成为了全国首屈一指的房产流量网站，其中的论坛板块发展为房地产关注者的聚集地，也是楼市“多军”和“空军”混战的主战场。
欧成效一开始多在天涯论坛与91facai网发帖，后来渐渐将重心转移到了安家论坛。当时，全国处于房价暴涨前夜，楼市“多军”队伍薄弱，主导市场舆论的是由经济学家、市场媒体和手中无房的散户构成的“唱空”力量。
2003年，清华大学魏杰教授提出了地产寒冬论，称房地产存在泡沫，并判断中国房地产即将雪崩。他甚至放言：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”
一年后，上海楼市如日中天，曾对亚洲金融危机有精准预测的华尔街投行分析师谢国忠又在2004年10月发文，一篇《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》在中国各界掀起了滔天巨浪。
就连房地产商万科集团的时任董事长王石也在2009年“一脚踩空”，称房价连续上涨是不可能的。
虽然事实上房价一路上扬，但“楼市即将崩盘”始终是当时市场的主流声音，而安家论坛的版主，也以楼市“空军”为主。
“在当年的安家，楼市多头真不多，我很喜欢论战，虽然可以舌战群儒，但毕竟空方人多啊。眼看独木难支的时候，来了个人，yevon_ou。他的习惯就是来发篇文章就走，来无影去无踪，签名栏很酷‘科学尚未普及’。”“地图”，安家论坛的元老级网友，曾撰文回顾早年的上海房产论坛生态，在他的故事里，“多军”之一的欧成效是个异类。
安家上海老网友“夜雨滂沱”（以下简称夜雨）也记得那段过往：“安家的论坛版主是有一定权限的，可以封帖删帖，当时yevon_ou是被打压得最厉害的，他只要一露头，基本上就给人‘咔嚓’，删删删，因为他上来不跟你多废话，看见什么人，他就送两字套餐，骂人傻逼。”
这段被频繁删帖的日子，是欧成效的灰色记忆，直到今天，说起那段经历，他依旧有些咬牙切齿：“他们把我ID封了，我能不生气嘛！我再怎么也是一个大V。”
“多军”们囤房不少、家境也颇为富裕，但在网上总被骂成筛子，在这样的大环境下，一众人等格外团结，还常在线下聚会交流情报，大家看欧成效苦闷，就帮着出主意，怂恿他独立出安家论坛，自建舆论阵地。
2012年10月，欧成效主导的水库论坛成立，奉行自由主义精神，将不删帖，不封ID的“水库宪章”置顶，还施行首创的民选版主和制衡版主并行制，那句“科学尚未普及”成为了新论坛的宗旨。
水库论坛在启动期就引来了一批“多军”入驻，其中就有乌鸦09、蓝色水库、地图、Liyang_BB、小天天、夜雨滂沱、Chenzq55和陆主席等人，这其中不乏日后身家轻松上亿的房圈大神。
水库论坛就此诞生，这也正是日后全国房圈头部社群——水库生态圈的雏形。

水库论坛

封神

水库论坛建成后，注册用户增长缓慢，并未如欧成效在线下聚会时畅想的那样，一跃成为人气爆棚的一线论坛，只能算是上海房圈的小部分“多军”聚集地。
但这没能影响欧成效在水库发帖的积极性，之前被删帖打压的经历持续刺激着他高频输出新文章，他还把一些水库论坛里其他版主发布的“干货”补充完善，聚合成一个完整的“水库理论体系”。
2016年，在整体货币宽松的环境下“去库存”政策实施，加之年前A股市场表现疲软，游资缺乏出口，春节之后大量热钱涌入房地产行业，全国房价出现爆炸性增长，楼市交易一时间量价齐飞。
北京二手房交易量当年高达27万套，创历史之最，而上海房价则拉出了13个月持续上涨的大阳线，综合涨幅达到38%。
这一轮暴涨将无数人寻求财富增值的目光吸引到了楼市中来，这一次，从BBS时代一直写到微信公众号时代的欧成效抓住了机会，彻底走到了聚光灯下。
2016年11月27日，由著名奥派经济学家牵头成立的人文经济学会在北京举行了首期《创富讲座》，欧成效是主讲嘉宾，进行了一场长达115分钟的个人演讲，其主题是“中产阶级如何保护自己的财富”，水库论坛的公众号之后推送了同名文章，很快成为爆款。
欧成效的曝光率和粉丝量就如同当时的房价一样，开始了疾速增长，早年网友赠予他的“欧神”名号，也真正在全国的房产圈子里传播开来。
这次演讲中，欧成效从“体、用、术”三个层面揭示了水库理论的逻辑，并得出结论，在当前货币超发的通膨环境下，中产阶级基本上无法守住现有财富，更遑论成为富人，逃离绝境的最佳方式不是存钱和炒股，而是追求大杠杆的负债式发展，构建“以房贷为中心的资产组合包”。
实际上，在完整的水库理论中，将买房的步骤分成了两大部分，一部分是从市场营销的角度，解决选房标的问题；另一个重要的部分则是筹资，其核心正是如何持续借到足够的钱。
林娜是一名四川籍“85后”北漂，2016年初加入水库论坛，随后开始学习其中的理论和操作手法，两年后，仅凭自己在家乡成都的一套住宅的抵押款，便将手中的房产扩充到三城五处，为了全款抢购其中一套位于重庆的新盘，身无分文的她在一晚上就筹措到了百余万现金。
“我手上一叠信用卡，又拿着个POS机，晚上11点赶去重庆的飞机，飞机还没起飞的时候就一直在刷，因为信用卡不能够一下子刷出来，容易被风控，所以我在去机场路上刷了一会儿，在候机厅的时候也刷，上飞机前还在刷，对着个Excel表，刷完然后再记一下数字。反正最后就凑好了。”林娜通过12张信用卡套现了七十余万现金，再通过水库论坛里认识的一位从事民间借贷的“张哥”，融来了剩下的四十余万。
利用信用卡套现获取现金的“灰色手法”，只是水库理论中“术”部分的小小一环，在网友整理的《欧神文集》“筑基篇”中，还囊括了零首付购房、贷款精算、资金成本计量、现金流管理和高利贷入门等多种技能的详解。
林娜称自己现在“负债累累”，每月30天，至少有20天在筹钱还不同渠道的贷款，不过她说自己并不属于水库圈子里激进的那一派，带她入水库论坛的老乡，在重庆白手起家，通过各种借贷手法，在四年间将自己的仓位从0推高至2000平米——房圈的老玩家不喜欢用套数来形容自己的房产，更习惯用总面积，甚至还建立了“2000平俱乐部”这样的组织，其中不乏很多“90后”成员。
“他技能很强，能让他的三姑六婆全部都支持他，帮他办信用卡、合作房票，我没那么多家庭助力。”说起这位已成为重庆房圈红人的老乡，林娜语气唏嘘。
“家里不支持你？”我问。
“我爸一直不肯买房，也不想贷款，觉得压力大，他有钱就拿去炒股，能有成都那套房，还得感谢我妈坚持要买。一个家里拖后腿的总是男人。”
“加入水库论坛后，什么感受最深刻？”
“一个是，买房其实很容易，钱真的可以无中生有；另一个是，普通人赚不到钱是有原因的。”林娜答。

买房非下品

哪怕在重庆购置的房产半年后账面价值翻了近一番，林娜还是无法获得来自父亲的全力支持，捣鼓房产在大多数人眼中都是不务正业，就连所谓的“房圈之神”，同样也受困于这种约定俗成的眼光。
2018年1月，在自己40岁生日会的现场，欧成效突然宣布和妻子朱文倩离婚。
这件事引发的舆论风暴刮出了房圈，成了全国大众茶余饭后的谈资。广大群众突然发现，欧成效居然是风投圈大名鼎鼎的“独角兽捕手”朱啸虎的妹夫，后者在两个月前坐进了中国互联网圈的顶级饭局乌镇“东兴局”，在资圈一时风头无二。
在欧成效嘴里，离婚的原因很简单，他认为朱文倩嫁给他不是为了爱情，日常也并未给予他足够的尊重。
一篇“10万+”的自媒体文章《我炒房这么成功，你凭什么不尊重我！》，为这场离婚事件又添了一把火，引发了一场“配与不配”的网络口水战。
文章将朱啸虎也拉进了这场离婚论战，称朱家兄妹是来自书香世家、拥有海外学历、收入极其优渥的投行精英，而欧成效只是一只赌中地产红利但内心脆弱的“野生财务自由仁波切”，离婚的核心原因在于双方阶级诉求的不匹配。
对于这种说法，欧成效嗤之以鼻：“贫穷限制了他们的想象力，这些人对真正的上流社会一无所知。”
欧成效也出生自书香门第，先人爱国教育家欧元怀在1924年创立大夏大学，是如今华师大一附中的前生。欧氏几代都从事教育，是真正意义上的教育世家，家中子弟在古辞、经注方面都有很深造诣。
而2009年和朱文倩结婚前夕，欧成效就称自己的资产已经接近一个亿。
“自媒体小编拿着6000元的月薪，在他们的想象中，文倩的600万年薪，已经是职场的顶峰，是他们崇拜的偶像，而事实是，年薪600万，在每年赚一个亿的人眼中，什么也不是。就像老板和伙计，完全是两个阶层，你能想象这是一个年薪100万的高管，在差遣年薪6万的前台小妹。”在欧成效的价值体系中，自己并不比所谓的职场金领、投行精英低一等。
职业房地产投资人，这是欧成效对自己的定位，在2017年出版的《中产阶级如何保护自己的财富》一书中，他用了全书近五分之一的版面，来全面阐述自己的这份工作，并将这个工种定义为：全中国从事者不超过1000人的最稀缺职业。
但欧成效也在这本书中承认：“职业房地产投资者在过去的年份中赚了很多钱。但几乎所有圈内的朋友，都有不受家里人尊重的痛苦，无论是岳丈、丈母娘，还是配偶或清洁工阿姨。”
“大部分人的思维完全是定式的，他们只要讲楼市就一定是温州炒房团，讲房地产一定是要‘炒’，以为你就是买进卖出，甚至要哄抬市价、炒热楼盘这样去赚钱，其实房产投资是优化市场、降低房价的。”欧成效觉得整个社会对房地产行业和其从业者都存在太多太多误解，房地产投资人应该是“中流砥柱，国之栋梁”。
虽然调侃自己的水库理论是“二流上层武学心法”，但在欧成效心里，它高于市场上的其他理论太多，甚至在个人综合能力提升和潜能激发上也大有作用。
“事实上用水库心法这样去贷款、放大杠杆，比较激进地买房子，是一个非常复杂的工程，从选筹、选地到选板块，再到看房、模拟历史资料价格，还要斗中介、斗商家，解决房屋的破损、装修的裂缝……整个流程走下来的话，就等于是独立完成一个差不多500万的商业项目。”在欧成效看来房地产投资是一门追求极致的美学，讲究的是在100套房产中，用各种缜密指标，挑选出最好的1～2套，这才是能赚到钱的根本。
“可以这样说，如果一个人用水库的方法买过五套房子，他就能出去创业当老板了。”欧成效最后总结。

水库论坛

“负翁”

曾是水库元老之一的夜雨却认为欧成效的水库理论破绽重重，他将房圈的投资者分为两个流派“融资投机派”和“套保派”，他是后者，而欧成效属于前者，“融资投机派就是通过借贷钱，我去买入，他认为未来是有一个确定性的收益在的，虽然水库文字写了很多，但大部分的篇幅都是放在了如何融资上面，或者说它最擅长的地方就是如何融资，而它的投资出口就一个，房地产。”
水库理论实行的基础动因是：中国当前名义货币增速过快，致使个人持有的金融资本缩水严重，为防止财富被不断稀释，就需要用今天更便宜的钱购买明天更贵的资产，前者是低利率借贷资金，后者则指房产。
夜雨却觉得“货币超发=房价增长”只是一个定性结论，两者间的传导渠道还受到各种变量影响，尤其是时间因素，但借贷利息随时间增长，又属于必须兑付的刚性成本，整体投资风险就集中在投资者的角度，而水库理论又主张向父母和周边亲友拆借更低成本的资金，这无疑是将至亲捆绑成了“连环船”，一旦楼市增长不如预期，整个家庭乃至家族都将暴露在风险敞口之下。
“融资投资机派其实就是赌博！从yevon_ou的投资哲学角度来说的话，他就是在投机，通过文倩啊、其他女朋友的收入融资什么的，本质都还是在用高评高贷，不断用债务投入生产，一旦有个坏消息，他还要花大精力去安抚债主，能把人累死。”夜雨早年因“版主管理权”的争议与欧成效一系产生分歧，后与违背“水库宪章”的欧派决裂出走，成为高举“水库纪委”大旗的“倒欧派”，常会在一些房产论坛和自己的公众号上拆解水库派的投资逻辑，其中不乏一些分析欧成效真实身家和负债压力的文章。
对水库论坛有基本了解的人一般会形容：水库的粉丝是全中国仅次于企业家俱乐部最富有的群体，A7只是寻常，A8更是不少，A9也不稀奇——“AX.Y”是水库黑话，一种财富的计量方式，X表示资产的位数，Y则表示资产开头的数字，如A8.5就等于资产达到5000万。
不过，深度了解水库论坛的人就会知道，这个群体的负债规模也大大超越了正常人的想象，大多数人虽账面繁荣，但却是名不副实的“负翁”。
欧成效作为水库心法的创始人，也是坚定的“2N”理论实行者，即保持一年至少加仓两套房的扩张速度，他主张“大面积、低单价”的选筹策略，在房价持续上浮的基础上以贷养贷，激进扩张。
这一系列举措使得欧成效在很长时间里现金流极其紧张，他也直言，这种长期在生存线上挣扎的生活，确实给自己带来了巨大的精神压力。
“最焦虑的时候，比如说明天要还200万，一周之内要还400万，一个月之内要还800万，但手里只有2000块。”欧成效说。
“那怎么去解决，再借贷？”我追问。
“各种各样的方法，所有的方法一起上。”
“欧神”现金流吃紧，不是什么罕见的新闻，在房圈江湖上还流传着不少欧成效向朋友借贷的聊天截图。2018年，因离婚造成35处夫妻共有房产产权离析和新增五千余万个人债务，欧成效一度还传出了“断供”的消息。
夜雨旗帜鲜明地反对欧成效的“职场无用论”，他将职场也定义成一种杠杆投资方式，与水库心法里提到的信用贷、接力贷、POS机套现等技术型杠杆不同，职场的成本投入趋近于零，甚至可能为负，却能让人接入社会分工体系，带来的回报是短期内不可计量的。
在“断供”传闻期间，夜雨还曾在自己的公众号“十里花雨财临门”上向欧成效喊话：“小欧同学不要赌博，赶快去上班。”这和多年前欧成效被“空军”围剿时喊出的那句：“不要去赌博，马上就买房”的口号，产生了一种微妙的呼应。

是福音还是镰刀？

北京国贸三期80层的酒廊里，北京房圈“老油条”金晓阳带我临窗眺望周边错落起伏的高楼，你随手指一栋，他就能将那套楼盘的基本情况说得清清楚楚，聊到欧成效，他大手一挥：“欧之前是靠囤‘老破大’起家，现金流一直差得很，现在主要靠‘卖铲子’‘开演唱会’来割韭菜赚钱。”
“卖铲子”，是房圈专用术语，指代从事围绕房产投资衍生而来的知识付费、投资咨询等信息服务类业务。
2015年，欧成效因家庭原因迁居北京，一直活跃在上海房圈的他开始深度接触北京房圈。2017年，之前一直在水库BBS上和欧成效隔空发帖互动的北京房圈名人“水原十口”（以下简称水原）把“小密圈”（后更名为“知识星球”）这款产品推荐给了他。
“欧大之前没做过变现，知识付费那时很热，当时他就看到了商机，他开号后当晚，税后收入就近百万。”水原计算过，水库“小密圈”头一天的粉丝付费收入，差不多是他在这里一年的总收入，但他觉得欧成效“开圈即火”是水到渠成的事。
水库一跃成为“小密圈”上最活跃的付费圈子，这也直接印证了水库理论已经超越小众楼市“多军”范围，成为一门大众追捧的财富“热学”。
在2018年这个房地产投资者不怎么好过的年份，欧成效在“知识星球”和“在行”等知识付费平台上的业务一片繁荣，光“知识星球”单年的粉丝年费收入完税后就高达千万。
“欧神”成为了全国房圈最头部的网红大V，在行、功夫财经、新浪、今日头条、磨铁和中信出版社等大量机构开始寻求和他的进一步合作。
水库IP声誉日胜，随之而来的，是异见者们不断扩大的反对声浪。
“欧一直喊买‘老破大’‘67复式’，都买在像天通苑那种地方。不管房子质量如何，他觉得只要贷到就是赚到，但是实际上这个核心是有问题的。他女朋友瓜瓜不还评价说，理论特别棒，然后越到实践的地方，路走得越歪。”金晓阳说。
作为一个在西城部委大院长大的“北京土著”，金晓阳打小不爱读书，就热衷钻研怎么赚钱，大学刚毕业他瞄准了楼市，就敢瞒着家里人、揣着刷信用卡套来的5万块去售楼处定房子。
2016年初，金晓阳看到了欧成效用“拆骨法”唱衰学区房的文章，觉得观点新颖有趣，便加入了水库体系，还成了一个外围社群的群主。但随着自己购置的房产越来越多，实战经验丰富的金晓阳发现水库论坛的问题也不少。
“欧的每一篇文章我都看过，核心理论在2016年以前就讲得差不多了，到中后期讲到落地的时候就已经有点问题了。再后来呢，他开始鼓吹什么重庆沈阳了，开始间接推新盘，和他的马仔们联合开发商割韭菜了。”金晓阳觉得这一两年来，水库论坛的氛围明显发生了改变。
欧成效2016年底在水库论坛公众号上喊出“上海生机有限，重庆才是未来”的口号，号召水库粉丝将投资目光转向二线城市，尤其是重庆、沈阳。
对此，死杠欧成效的夜雨评价更加犀利：“投机派的资金成本会倒逼他去不断寻找收益极高的新兴市场。无论yevon_ou认为那是重庆，还是沈阳，反正他得要一个。只有新兴市场才能够满足他的借贷成本，这是他的命门。但是反过来说新兴市场是什么样的？新兴市场是具有巨大的不确定性的。”
夜雨认为，一旦发生风险，产生习惯性损失，欧成效之流必须不断扩大融资规模，如果房子长期不涨，资金退出困难，甚至会演化成一种庞氏骗局。
曾多次试图调解欧夜二人矛盾的房圈老友“地图”，也逐渐站到了欧成效的对立面，公开发文表示房圈“已经渐渐烂掉”，里面流行的是“黄鼠狼和鸡”的韭菜式故事。
面对外界嘈杂的攻击声，欧成效表示自己根本不在乎，“我一直都是有仇家的，他们坚持不懈，持之以恒，年复一年地骂了我十几年，我已经完全习惯了。”
对于异见者们，他的评价只有一句话：“一个能打的都没有”。
“我说哪个城市好，就是真的好，水库从来都是我看准了，我自己先投，真金白银砸下去，真金不怕火炼。”欧成效从不认为自己手握割“韭菜”的那把镰刀，反觉得自己传播的楼市财技，点燃了普通人的财富曙光。
在一篇公众号推文中，欧成效用一个故事隐喻了水库论坛存在的意义：
“当欧洲人第一次来到非洲，他们一手举着《福音书》，高傲地对原住民说：‘孩子们，我为你们带来了福音。’
此后，‘福音’席卷了整块大陆。
今天，你们来了，你们看见了。”
欧成效眼中的水库心法，就是那本引导普罗大众开掘金与蜜之地的《福音书》。

水库论坛

“欧神”现金流吃紧，不是什么罕见的新闻，在房圈江湖上还流传着不少欧成效向朋友借贷的聊天截图。2018年，因离婚造成35处夫妻共有房产产权离析和新增五千余万个人债务，欧成效一度还传出了“断供”的消息。

盗火者与取火人

加入水库快三年，林娜的很多观念都发生了变化。几年前她曾有个条件不错的追求者，男方是个文艺青年，坚称自己“这辈子不买房”，还拉着林娜计算租房比买房能节约多大一笔钱。
“只有立志说要买房的，哪有立志不买房的！”林娜觉得两人不合适，拒绝了男方。
但在已经拥有五套房的今天，林娜却觉得自己的结婚对象有没有房子，没那么重要，“其实我接受没有买房的对象，因为我比较有自信我可以影响他，让他跟着我一起来做这件事，大家一起买房。”
几本产权证带给了林娜足够的安全感，很多事情变得不那么重要，她甚至发现就连爱情带给她的快乐和伤痛感都被削弱了。
去年，林娜成功说服了表妹多办了几张信用卡，她也拿这些信用卡来偿还自己的部分债务，“我其实不太需要她的卡，就是在慢慢帮她养，等以后卡的额度高了，她也能在成都买套房子。”
2019年2月18日，水库“知识星球”提早开放了新一年的会员续费。5500元的年费，为了买房已经杜绝所有高消费的林娜交起来眼都没眨，她觉得自己“要为信仰充值”。
官方数据显示，“欧神”在水库“星球”里已经回答了超过12万个问题，他基本有问必答，提问范围除了和楼市相关，还涵盖经济学、职场和两性情感……
“其实网红不赚钱，我在自媒体里面赚的钱不到房地产的零头。但在漫长的十几年中，我一直都很孤独，自从我开始做网红，把水库心法告诉了很多人以后，我多了一大群跟我志同道合的朋友，他们能理解我的痛苦悲伤，我觉得很快乐。”
欧成效每天要花至少五个小时在“知识星球”里，工作要安排得多，凌晨四五点，粉丝们还能发现他活跃在圈子里答疑。
“我帮助到了很多的人，你可能对整个社会的穷人的数量之大没有概念，在我接触到的人里面，95%是连1000万都没有的。对于最广大的粉丝用户来说，发家致富才是他们最核心的需求。”
修正这个世界的不合理是欧成效赚钱的原动力，现在他觉得，自己至少带来了一些改变。
哪怕觉得欧成效不懂房价、热衷割韭菜，金晓阳也不得不承认，水库论坛主张的“买房论”，确实改变了很多人的人生，“房子是一种财富的积累，也代表着截然不同的人生，可以说每一个过得好的家庭是因为房子，每一个过得不好的家庭也是因为房子。”
金晓阳和我聊起他的一些经历，他曾协助解决过很多住房遗产的继承分配纠纷，慢慢发现，引发纠纷的房屋越老旧、越狭小、越不值钱，子女们抢得就越凶，完全不顾亲情人伦，因为他们来自社会的底层；他也曾带一个家境较差的租客参观过一个高档小区，一圈走下来，对方完全没有在意小区的各种人性化设计，只和他感慨：国家怎么变这样了，有钱人怎么能这样花钱，一部婴儿车3万块！
“现在的人类社会相对文明很多，没有杀戮，但有无数方式消灭掉那些赌性、懒惰、笨拙的‘没钱基因’，而财富的积累，能让你在优胜劣汰的社会中更好地存活下来。”金晓阳说。
在采访最后，得知我先后拜访了夜雨和水原等人，金晓阳有点好奇：“你见了欧成效的朋友还有敌人，你是想说他厉害呢，还是不厉害呢？”
“我从没有想要去审判他，非要评价的话，”想了想更适合的措辞，我补充道，“我觉得欧成效更像一个不纯粹的盗火者，而你们，都是取火人。”

谁的财富自由之路？

欧成效最终决定在2020年彻底关掉水库的“知识星球”。2017年后，整个房地产市场的经济和政策环境都发生了重大转变，水库派能用上的招数，也不多了。
“人和整个市场活动相比，你会发现自己是多么的渺小，你是改变不了这个世界的，沙漠的那边还是沙漠，孤独的外面还是孤独，这件事情是没有尽头的，而我有点累了。”欧成效想，自己或许该退休了。
关于未来，欧成效觉得自己可能会开辆SUV先去新疆转一圈，然后找个好地方建一座山庄，过上最高品质的“宅男”生活。他还有点想当个作家，曾经的少年时光被琼瑶小说填满，他觉得自己可以写本都市言情小说，还计划把男主角写死，他幻想几万读者在屏幕那头一半目瞪口呆，一半如丧考妣。
在一篇总结欧成效近年动向的文章中，作者提到，在今天这个时候，水库秘籍被推送至百万人眼前，这恰恰意味着房产投资的黄金时代毫无疑问地过去了。
“房子就是一个A7数量级的财产。我们父母那代人，要花几年的工资，五六千块去买一台彩电。上世纪90年代末，十几万的汽车又变成了一个非常重要和体面的财产。今天，一套五百万的房子成了女生择偶的标准、成不成功的重要分界线。但中国人在不停地变得更富裕，五十年之内，我们的社会财富或许会进化到亿万级，到时候买套房子就像买一辆车这么容易，人们会开始考虑一些千万级的财产，像宇宙飞船、私家飞机。”
欧成效将房子定义为特定时间的特定产物，当下社会处于百万数量级的财富时代，房子被赋予了很多的意义，但随着经济高速发展，他判断，人们将房产视为财富标志的时代，再有二十年就会结束。
面对中国当下的政治经济环境，欧成效也意识到，他曾经能大放异彩的时代已经提早奏响了尾声。当然，对更多普通人来说，这个黄金时代其实从未来过，也无谈离去。
其余的入场玩家却并不承认这是一个即将关闭的赌局，他们身后还有越来越多的淘金者在奔来的道路上，双目赤诚如旭日，似乎属于他们的财富奇遇才刚刚开始，也永不会结束。
在每次采访中，我都向受访者抛出了同一个问题：房价未来会跌吗？
“怎么会跌呢？以后中国进入老年人社会，没人交税啊，不印钞票我们未来的养老金怎么办，一印钞就会通膨，房子就会继续涨，”林娜虽然眼神有些迷茫，但随后又坚定了语气，“这么多年了，房价它也没有跌过。”
水原的答案是：“在货币超发环境下，房价会跌的唯一原因，我们说只能是因为涨太多了。”
谈到自己的楼市导师“欧神”提出的“房产投资收益5亿见顶”，水原觉得这是“很保守的说法”，“他说的是今天的5个亿，在未来这个数字可能意味着20个亿、50个亿！”
金晓阳倒是不对房价的涨幅报以绝对判断，但却告诉我：“你知道我们这个圈子的人都在焦虑什么吗？就怕房子涨太快，自己没赶上机会。”
讲究组合投资和风控先行的夜雨则认为，在将来很长一段时间里，因为文化传统、经济政策和复合属性的多重因素支撑，房子依旧是中国最具保值功能的资产，也是始终能被银行承认的优质抵押物。
“中国有句话是说‘财富之道，以末敛之，以本守之’。工商业是末业，而本业就是我们说的房地产。”夜雨将房子作为自己投资组合里抵抗风险的底层基石，如无意外，未来他不准备抛售手头的任何一处房产。
当下，房子的价值好像毋庸置疑，持有者们似乎已经登上了那艘能抵御所有风浪的诺亚方舟，但事实，却又并非如此。
2019年全国两会召开。3月6日，新的“政府工作报告”出炉，相较往年提出了“改革完善房地产市场机制”和“深入推进新型城镇化”的新指导方针。
水库论坛里不少粉丝认为这是房地产市场“松绑”的信号，但随之而来的“房产税法落实制定”的消息，又在蠢蠢欲动的投机者头上浇了一盆冷水。
纷杂的信息让林娜变得焦虑，已经在成都、重庆和沈阳购置房产的她正纠结于一个新问题。
国贸街头的咖啡馆里，林娜撑着脸，看着马路上如水的车流，向朋友苦恼道：“你说我到底要不要在北京买套房？”
“赶紧买，你都来北京漂这么些年了，还住那租的破屋子。”
“可是，真的太贵了啊。”她想了想，轻声说。

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