地产业多久没创新了？

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地产业多久没创新了？

中国的开发商，有几位产品经理的情结特别严重。

碧桂园的杨国强主席在公司最喜欢去两个地方——材料室、样板房，据说他做机器人之前，一天去五次样板房，一旦发现问题，就会叫上一群设计师一起研究。

有一次他发现淋浴间的门槛池容易把老年人绊倒，就思考怎么把门槛降下去，而且水不会溢出来。

当然，杨主席最大的发明还是防臭地漏，如今已经迭代到了第四代。碧桂园的人都知道：

老板是个农民发明家。

在京东，网站左上方的品类是刘强东为数不过会亲自过问的信息；在碧桂园，杨国强也一定要给户型图把关，140平米的主力户型，很大程度上是出自他的手。

2015年的反腐浪潮中，杨国强觉得购房主力军公务员不敢买别墅了，自己的机会来了，为什么不推出260平米的大平层呢？

第一个260平米大平层的样板间很快就在顺德总部旁边搭起来了，杨主席亲自监工完成，全国的项目总全都被叫来学习。

按照杨主席的要求，很快全国300个项目都做一个260平米的样板房，碧桂园为此花了6个亿。

这次转型不出意外地失败了，杨主席又继续回去研究地漏去了。他算过，自己的地漏能让每套房子的装修成本节省500块。

你包叔算了一下，想把样板间搭进去的6个亿赚回来，碧桂园需要4000个项目才能回本。

去年，孙宏斌去跟黄其森谈合作，谈到一半，开始煮酒论英雄：

天下盖房子盖得好的，就你跟我了。

孙宏斌的话很有底气，房企的产品经理，都去做汽车和机器人了。

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2004年，万科在上海假日风景项目中推出了蚂蚁工房，首次置业的年青人不用很大压力，就可以买一套房，50平的蚂蚁工租金能达到3000元，可以完全覆盖房贷。

到了2008年，70/90政策推行，上海的业内开始流传：

万科正在研发90平方米3房2厅的户型，将完全颠覆现有的户型。

很快，万科在松江的白马花园推出这个户型，它打破了教科书中开间进深比的铁律，而且完全改变厨房在北侧的做法，把厨卫组合设置在房间中部。

直到今天，当年的那个神户型依然是刚需房的基础。你包叔认为，这种产品创新是应该被写进中国房地产历史的。

后来，外部环境就越来越不支持房地产搞创新了。房企做到1000亿以上，就只能标准化复制，不然会被高周转的行业甩下。毕竟不是谁都像碧桂园那样，养着6000人的设计团队。

三条产品线，十个户型，套在2000个项目上，已经是行业常态。开发商都是会计当家，很少有产品经理当家了。

你包叔的好友兽爷说，还有一个原因：

偷面积越来越难了。

包括万科，这几年，它颠覆性的创新基本上都发生在组织和业务线层面。万科最近一次想为购房人做点什么，是2015年请情趣用品卖家马佳佳去做演讲。

除了给万科高管普及了“炮友”这个词，马佳佳还告诉他们，90后不买房。

这个论调流行了好一阵子。后来，马佳佳也松口了，她说即便买房，也不会贷款买。最新的消息是，她已经进入币圈了。

开发商所有的智慧，几乎都集中用在豪宅和售楼处了。

现在售楼处的宣传和郭敬明的小说有一拼：地砖采用土耳其进口石材比萨灰，客厅墙体采用高端尼斯木与编织皮，门把手都使用了意大利顶级奢侈品牌Valli&Valli。

这些汉字你包叔都认识，但组合在一起，根本看不懂。

BV的一个沙发垫几万块，宾利的真皮沙发十五万；北京一个项目用了意大利的一种石材，据说把当地的一座小山头给扒平了。

这种创新，和普通人没有任何关系。

一个年销售15万亿的国家支柱行业，有多久没有令人耳目一新的产品出现了了？

经过十年的发展，从金融业的角度看，中国的房地产业已经是世界先进水平；但从制造业的角度看，这是唯一一个在整体退步的行业。

就连造房子的人都公开呼吁：

这两年不要买房。

万科再也不会做良渚文化村，绿城的杨柳郡也很难复制，绿色科技地产先行者朗诗，已经快成先烈了。一大批开发商留下一两个精心打造的项目，就消失在茫茫人海。

风往哪个方向吹，草就往哪个方向倒。

2

还在给普通人做产品升级的产品经理为数不多，但肯定包括宋卫平。

上一次他用杭州的桃李春风，把别墅的面积缩小到83平米，把总价降到200万。

再过几天，蓝城的新产品线就要推出来了，一个完全升级迭代的适老型社区，宋卫平把它取名为陶然里。

只有衰老和税收是所有人都躲不过的，乔布斯生病住院时，用的是化名强尼·艾特。强尼·艾特，是一个普通人。

众所周知，61岁的宋卫平是地产商中最热衷养老业务的，从20年前的蓝庭护理院，到试验性的绿城乌镇雅园，他对养老的投入一直很大。如今各地的蓝城小镇中，颐养更是核心的业态之一。

之江陶然里是宋卫平做的所有适老型社区中，先天条件最优越的。他终于可以在杭州主城区内做养老项目了。

之江陶然里位于之江国家旅游度假区，基础设施完善和便利——邻地铁、有公园、有大型商业，周边多家医院和学校环绕。

陶然里的核心依然是服务老人，但产品品类前所未有的丰富：

想和子女同住的老人可以买适老化设计的住宅；

独居的老人可以买小面积的双钥匙Loft公寓；

需要医护机构照顾的失能老人可以住进康养公寓。

如果老人们想抱团养老，陶然里也能提供专门的组团养老产品——八位老人可以分别住在自家的公寓内，共享餐厅、厨房和服务间。

这种需求已经在杭州等南方城市悄然兴起，蓝城是第一个把这批人当成目标客户的。

陶然里的诞生，说明宋卫平更新了自己的养老理念，这个项目的理论基础是学者刘易斯·芒福德的研究：

对待老年人的最糟糕的方法是将他们看作是孤立的群体，将他们与熟悉的环境隔离。

所以蓝城用尽一切手段打造一个混龄居住社区，让年轻人愿意住进来，让老年人可以呼朋引伴。杭州的同城颐养也不那么奢侈了，即便儿女不在身边，两代人也只隔着一碗汤的距离。

蓝城的人说，买了双钥匙Loft公寓的独居老人，可以把上面一层租给刚出校门的年轻人，既能不那么寂寞，也能减少财务压力。

陶然里的英文名字，是Kidult——不老的小孩。这三个字则取自苏轼的《行香子·述怀》。

写这首诗的时候，他开始幻想自己的退休生活，写下了“且陶陶，乐尽天真”，意思是：

借眼下的欢乐，忘掉种种烦恼。

前几天，宋卫平第二次，可能也是最后一次，离开他创办了26年的绿城。

他61岁了，独自住在绿城玫瑰园酒店，离陶然里很近。害怕衰老，才奢求青春永驻；倍感孤独，才越想造一个乐园。

这个项目是做给他的同龄人的。

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