不能贷款的资产没有价值 - 欧神小密圈20170429

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2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，深圳房价在1995到2005这十年间先跌后涨的，这可不是媒体的谎言。 这10年货币也在超发。 如何分析？
回答：的确是媒体的谎言。

2017-04-29
Howard 提问： 欧神，坐标长沙，离五一广场约4km的一大面积（套内150）7k一平，房龄15年可否入手？入手最佳持有时间多长？
回答：房龄15年有点问题。要求更高的笋，例如送个露台。

2017-04-29
匿名用户 提问： 刚又温习欧大旧文，边看边由衷感慨：古今中外信手拈来，嘻笑怒骂微言大义，崇拜得我不要不要，而且吧，这真的是一个最好的时代，感谢技术的进步，可以离自己的精神偶像如此之近，虽然是个虚拟的圈子，但总感觉有有欧大加持很踏实，花痴一下表个白，男神节日快乐！
回答：马屁限每天一贴

2017-04-29
1000位铁杆粉丝生活无忧理论，在小密圈里能得到实现吗？

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，北漂一枚，刚需，现手上资金60w，信用卡20w，近期打算购置廊坊房产，请问现在下手是否明智？请欧神给一些建议
回答：买了就对了 贷了就赚了 笋盘就完美了 希望不要离开35km线。

2017-04-29
匿名用户 提问： 二线城市高铁站附近可以带动哪些产业? 会有哪些配套起来，感谢欧神！
回答：有一篇文章，叫《农田里的高铁站》 高铁是一门大生意，地方政府一心一意看着高铁卖空地。所以必炒热

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，我计划搬去重庆住一个月淘内环线的房子，怎样？住在哪个地方会比较四通八达？我不会开车。
回答：好主意 地铁沿线

2017-04-29
匿名用户 提问： 请问欧神，大户型单价有无可能在未来超过同小区的刚需小户型
回答：肯定

2017-04-29
匿名用户 提问： 之前借给亲戚1000万左右现金，以为他做生意，后来得知在外面放高利贷，最终结果，钱要不回来了。然后该亲戚，把外面欠的钱都还了，甚至连他老公这边的大哥，弟弟的钱也还完了，女方这边一直拖，到现在也没还，说是钱找回来了，再还。时间已有2年之久了，在此期间，利息分文未付。(其实这个人就是我亲阿姨)面对这样的亲戚应该如何应对？
回答：你不催，她自然不会还。

2017-04-29
匿名用户 提问： 家里老人还有5年退休，想用老人的房票去重庆买房不知可行？
回答：可行

2017-04-29
匿名用户 提问： 请教欧神，cq观音桥的一个写字楼和住宅在一起的房子，本身是普通住宅，82平，建面6400，同层全部为培训中心，请问值得长期持有吗？
回答：小赌怡情

2017-04-29
匿名用户 提问： 殴大怎么看腾讯的股票？除了不能做杠杆，能跑赢房价吗？
回答：微信太成功了。 阿里在走下坡路，尤其支付宝衰退得很厉害。

2017-04-29
理财小师妹 提问： 请教欧神，深圳的小产权房，村委合作开发的，有正规报建，均价1-2万，村委过户有保障，需全款，对于没有房票的情况下，也是一个好的投资标的吗？请点评一下这类型房子，谢谢。
回答：不能贷款的资产没有价值

2017-04-29
匿名用户 提问： 我神，如果您在国外碰到有人骂中国人都没有素质，都是骗子您会上去跟他理论吗？
回答：水库上天天有人骂，我理了么

2017-04-29
匿名用户 提问： 请问上海88年的老公房哪家银行能抵押贷款20年？是不是没有？
回答：等ICBC大赦窗口

2017-04-29
匿名用户 提问： 对要证道的多军而言，房子是船，那什么是彼岸呢？因为房子毕竟是物质的，开始还好，到后面肯定会问自己，我要这么多房子，最终想要什么？
回答：没有彼岸。 太空船就是目的。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，坐标上海，徐家汇中心规划最近大量放出，2022竣工，徐家汇周边楼盘是否会带来一波较大涨幅，有特别投资价值么？有推荐楼盘么，谢谢！
回答：涨不涨，看有没有人炒。 附近有大型的新开盘住宅项目么。

2017-04-29
于晓滨 提问： 我在重庆已经快六年了，即使非常普通收入的本地人都在重庆有房子。现在这波上涨基本上也是外地人哄涨的。以后又会有多少人有刚需去买房？尤其是收入下行，利率上行，会导致越来越多的人抛房变现。供给多，需求少。涨到三四万确实不敢想？除非重庆有能力吸引大量外地人口流入。请问欧神可以简单说哈你看到4/3/2的理由吗。真心想寻找自己的思维盲点。学习下。期盼欧神点拨。
回答：1) 都有房子，都有南滨路豪宅么。 2) 自己去学，什么叫做降维攻击。

2017-04-29
贝小雪 提问： 请问赠予外地父母，之后再卖掉的话，税是否增加呢？
回答：满五唯一再卖

2017-04-29
Mark 提问： 欧大，想听你谈谈褚明宇，你是多军领袖，他是楼市空军，但我同时粉你们俩
回答：诸是SB Over

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，您怎么评价美国的税改计划？会对美国的经济带来什么样的影响？
回答：如果国会通过了，就是神迹。 其实不在于免税，而在于免支出。 任何税收都在于福利支出的倒逼。 Trump如果能砍支出，才是真本领。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大好，感谢水库文章的普及分享。说说我的情况: 深圳南山区老房一套总值500，抵押经营贷款250。 郊区一套，总值450，按揭贷款150。 郊区一套，总值260，按揭贷款140。 郊区两套小产权房，总值230，无贷款。 长沙一套总值100，无贷款。 夫妻俩现在一年收入50左右，不是很稳定。一直住的不舒服，想在深圳买一套自住舒服的房子，夫妻两人总是意见不统一，想听听欧神的建议。 非常感谢，祝健康快乐！！！
回答：小产权卖了，得230w现金。 500w的房子你住得不舒服，再买估计要1000w了。 那还有100w现金缺口。卡里凑吧

2017-04-29
匿名用户 提问： 本尊的微信发布说得好像和您矛盾。他的意思是不申请信用卡信用贷，还说他自己是自由职业，答案是没有合适的信用贷，不办信用贷。“二群问答：问题一：前一段时间密集申请信用卡，把征信查花了。若现在开始养征信，两年以后申请房贷，还会有负面影响吗？解答：有了前车之鉴，就要吃一堑长一智。此时就暂时任何信贷申请，也不要随便用你的信用卡进行提额、大额刷卡、TX，过两年没什么问题。” 欧大怎么看？我正在申请信用卡和信用贷中呢……过三个月要做按揭。到时候还进去可好？
回答：多核算法。 如果做不到核心核空白，申点卡问题也不大。

2017-04-29
匿名用户 提问： 上海两套，其中一套还贷已清欲办抵押贷，办理之前将此套赠予父母（非上海户口）以腾出房票一张，思路是否可行？需要注意什么？谢谢欧大～
回答：抵押贷不伤贷款次数，不用转。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，平层144平套内，单价14400，和跃层220平，带7米层高地下室，卫生间全暗无窗，单价11000，选哪个呀
回答：B

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，天下房型，唯大不破，是什么意思？能不能具体点？谢谢
回答：大房子住得舒服。 就像拳击，差20kg基本就不用打了。

2017-04-29
匿名用户 提问： 坐标北京，穷人小夫妻，年入40，名下有两套房，南三环一居，300万，贷款70，18年初满五唯一。另一套南四环两居，价值500，贷款140。欲明年买西城学区，手中有150现金，朋友介绍燕郊新房水榭花城，一居55平，2.7万一平，首付100，想着能升值对换学区有帮助，但现在形势拿不定要不要买，请殴神指教
回答：燕郊首付100，贷款50，能赚多少呢。 而且今年买，明天就要抛，能赚多少呢。 房地产是一个长期的规划，你这样玩法，没钱赚的。 我就不批判你买学区房的想法了，但反正燕郊这样的炒法，是不赚钱的。 建议你也别急着想赚钱。 先从基本功学起。

2017-04-29
Tauren & 巴* 提问： 欧神怎么看罗振宇？
回答：各有各的活法

2017-04-29
匿名用户 提问： 平安宅e贷能不能作为防身武器?，平安授信额度，但是没有开用，这个会不会形成抵押贷障碍?
回答：各种授信额度效果都差不多。 办了防身。 没事别开用。


2017-04-29
乌兰巴托的段子手 提问： Cq十五天前面签两套（重庆农商行和光大），我和我朋友一人一套，目前还是回复等银行批复，我在江苏这里批过了一个56万的车贷，怕现在提车放贷会增加负债影响房贷，应该怎么处理？房贷批复好之后到放款前，还会不会第二次拉征信？
回答：一般是和车行打个招呼，要求晚一个月放贷。 其实关系也不大。 放款前的那一次拉征信，主要是查你有没有二次三次违反国家限贷政策。对于负债率升高其实并不查的。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，谢谢您的回复。前面您提到的那套不计产证面积的电梯顶复，为什么您愿意支付溢价呢？
回答：因为生活质量提高。 大道至简。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神好，如果北京 工作第一年 首房首贷 五百万左右 当首付 最好买哪儿？金地顶复空太贵，200平的天通苑又觉得不上自 给母亲补资质更合适。谢谢。
回答：500W首付，不考虑学区的话。朝阳三四环之间随便买。 据说出笋盘比较多的，是团结湖地区。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，现代社会有没有让你特别崇拜的人？
回答：邓小平

2017-04-29
匿名用户 提问： 古北金鹰府这个价格 欧神怎么看，隔壁紫紫薇苑7.8万
回答：对于新房癌来说，这个价格不算贵。 尽管我兴趣不大。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，请教一个问题，目前生活的这个城市只有一套属于自己的房子，打算自助，但是周边配套很不完善。如果是你，你会不会花很多时间精力和金钱去装修这套？还是等明年努力在买一套？
回答：想要住好房子，租赁即可。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，2006年左右的商品房，10楼，一梯两户。房东做了尖顶开发，看起来整整多了一层，类似复式，带了个完整舒适的楼梯上楼，有点像10楼复11楼，但是产证上不计上面那层的面积，只计算是一个115平米左右的平层面积。这样的房子，应该比楼下的八楼九楼价格高多少合理。有没有价值？是不是这样的房子在批贷中很不占优势？因为银行只看实际面积和小区平均评估价，而这套房子购买单价肯定就会高。康城的地下室是算面积的，所以更容易评估高一些，是吗？谢谢。
回答：1）我愿意支付溢价 但别人不愿意支付溢价。因此实际售价可能高得有限。 2）评估时没有任何溢价 3）kc地下室进产证的，评估会小赚优势。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，重庆北滨路和南滨路，哪个更好讷？意思是，哪个更值得入。
回答：都不错。印象中北滨路更贵一点。

2017-04-29
匿名用户 提问： 殴大，刚看了CQ相对上海的板块对照，您觉得中央公园能对照上海哪个板块？
回答：顾村公园

2017-04-29
瞬 提问： 小白请教，看房子一般需要看啥，有啥需要问清楚。欧神说的一套两小时，我看五套就花三小时，看完一脸懵逼，没有特别深的印象。
回答：对于我们看房，其实每套房子只要30秒。 对于职业炒家，“看房”这一个步骤，一般是不~需~要~的。 因为我们买房子，主要看笋盘。你报一个地段，报一个楼盘名字，报了面积和单价。那么这个房子笋不笋，值不值得买，我们内心里已经七七八八有数了。 实地去看一下，最主要是看这个房子有没有“硬伤”。 因为有的房子，就是住得不舒服。要么就是AK47，要么就是窗口边正对着一堵墙。 我们看房子，首先看有没有这种“不舒服”，浑身难受，进了屋子气场就受打压，感觉血冲的气味。 如果阳光明媚，蓝天白云。那就OK了。至于一般“看房学”上面介绍的，动线是不是合理，房型面积尽量紧凑，尤其是SB屌丝特别喜欢津津乐道的，卫生间暗卫不能没有窗。墙上有一道裂缝。 这些事情我们根本就不在乎！！ 存在这些缺陷，无非1~2%的缺点。相当于七折笋变成了71~72%，我们根本就不在乎。 我确信，我看房和你看房，咱俩谈的不是同一路事情。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，重庆的单价5开头的经济适用房可以入手吗？北滨路
回答：开价6字头的商品房二手房大把。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，沙坪坝的融汇童话里这个盘您觉得怎么样？明天开盘，价格还没出。
回答：价格还没出，你问我个鬼啊。 沙坪坝其实算二线商圈，和滨江不能比。

2017-04-29
匿名用户 提问： 看房200套，是要看什么？需不需要做记录？还是只要看看，算算价钱就好？
回答：只要你怀着一颗真诚的心去看就好。 每一次看房前，都是怀着“只要这套房子好，我当场就买下”的心态。 而不是走马观花。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神您好。我16年9月买的长沙北辰三角洲（内环，离五一广场三站路），单价1万，138平。预计持多久，或者单价到多少就可以出售了？另外，我应该简装后出租，还是几年后直接毛坯出售？谢谢！
回答：1) 适合于出售风格的简装。出租二年后，再花1W重新弄一下然后才卖。 2）长沙理论上会有一次大涨，然后彻底沉寂。计划等大涨尾声阶段抛。

2017-04-29
小北 提问： 如何通过拍地的价格判断未来的卖价，比如土拍价格楼面地价10000，楼面地价怎么计算出来的，那开盘建面一平米要卖多少钱.
回答：一般是2.2~2.4倍之间，视城市与土地贵贱不同。 KFS卖掉一套房子，拿到手的只有85% 地价一般是40% 当中剩下的45%，包括了土建，二年的财务成本，营销费用，管理成本和净利润。 KFS净利润一般不到10%，也就是房价打92折，KFS就要亏钱。 这其中的区别，主要是这个2.2~2.4倍的倍乘器。 也就是地价只要涨一点点，房价就要涨很多。 因为重复计税。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，你好像比较看好长沙南站的区域带动作用，但又让我们不要对茶园重庆东站太过期待，这是什么原因啊？
回答：茶园东站造好了再说

2017-04-29
Tauren & 巴* 提问： 看房两百套，一个房子实地看的时间多长？
回答：2小时工作时间一套 相当于雇主二个月(50工作日)

2017-04-29
双子猫 提问： 重庆二手房能在本地或者外地银行二押吗？
回答：暂不能

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，请问对四季雅苑和御翠园这样的浦东内环别墅怎么看呢
回答：没兴趣。品质一般

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神怎么评价高晓松？
回答：文人，真正意义上的文人(贬义)

2017-04-29
凤舞九天 提问： 欧神，上海你推荐徐泾和华漕，但这两个地方紧挨着虹桥机场，飞机起降会不会噪音比较大啊，对房价有影响的吧
回答：航道其实主要从七宝走。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神好，帮朋友问。 男方南京户口，婚前组合贷在南京买房一套，女方一直在北京，非京籍，名下无房，无贷款记录。目前南京房正在卖，手头现金200万，准备北京买房，请问这种情况女方怎么搞成首套资格？
回答：北漂没籍等于零。 找个中介短期结婚吧。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧总好！风水不好比如街角独立房房价低20%左右，值得买吗？谢谢！
回答：逆天改运，道家专长啊。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，比如首付缺50万，如果向亲戚朋友借一年，利息6%以内，单利。一年后用年终奖还掉一部分，再找另一波朋友借新还旧，滚动操作。 是不是比向银行10年期的信用贷（每月还款）更划算？
回答：你不能靠剥削亲友活着。 要加钱。 9%

2017-04-29
匿名用户 提问： 求问欧神，力帆棠悦可入么？知梦有组织团购，刚加入，就看到有密友吐槽点…力帆棠悦，绿地海外滩，春晖十里…在看这三个，哪个可入？拜谢白鞋，下午到重庆
回答：我在分答上吐槽过了，太靠近土著区，不合我的口味。 价格也没有吸引力。

2017-04-29
Rocket 提问： 殴大，70岁以上老人的房票，是不是只能老破小全款凤变冰，或者等接力贷重新开放？
回答：70岁连接力贷也开不了了。

2017-04-29
渔村打弟弟 提问： 欧神，不知道ceo盘是如何定义的？片区最高单价就是ceo盘么？如果一个新盘单价9.5万，各方面品质都是顶级，周边二手10年左右，品质明显差车位不足，单价8万，但加税费中介费赎楼费等也要8万5一平了，这样的新盘算ceo盘么？
回答：品质这一个词，随时间衰减得很快。 有经验的买家，可以一眼看出一个楼盘五年后的模样。 一般+30%就可以称为CEO盘了，当然附加标准还有特别高规格的营销费用之类的。

2017-04-29
匿名用户 提问： 请问欧神，普通品质小区的大户型将来也好出手吗？小老板会不会优先选择ceo盘
回答：小老板是务实的，这个人群很大。 贵妇反而是少数。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，BJ，按照对尽贷的影响，请排序首付不够的所有解决办法？
回答：1) 离婚劈首套 2) 3+4或者5+2 3) 全款抵押贷 4) 办卡，借钱

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神欧神，您说未来重庆是4/3/2，那么南岸和北滨沿江算在4里面么？我买的是和黄，擦擦边有3.5的资格吗？
回答：南北滨江是最好的地方。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，二线城市，先全款买一套，再首付6成买联排用掉首套贷资格，傻啊，怕贷款，把现金用完了，现在现金不多，怎么操作，起步就错错错，借钱结清贷款卖掉增值小的联排？再怎么弄？或者抵押？请指点，谢谢
回答：重点不仅仅是现金用完，那仅仅是保命。 重要的是获取贷款，那才是发财。

2017-04-29
匿名用户 提问： cq南岸，2003年以前的房子普遍五六千，2007以后的普遍9000以上。应该怎么选？2007年以后的房子持有两年感觉也会变成老房子。中介说旧房子涨不动。
回答：土著矫情呗，没被房价虐过。 等重庆40000/m，四百万一套，看他们再矫情。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神觉得不夜城板块现在被低估了么？整体价格在6万到7万，但是再往北的大宁板块都快10万了
回答：有人问黄浦众鑫城链家挂85000是不是低估。 我说你脑子有病。链家100000+房源一律下线。 哥哥真实报价是140000/m 不夜城6~7w。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，重庆，瑞安翠湖天地，商业LOFT通水电，50多平米小户型，建面单价13000，我可以办，商业贷款上浮基准10%,首付4成。可以投资吗？谢谢
回答：LOFT 6500*500，我感兴趣。 反之，50平米的没兴趣。

2017-04-29
dyw 提问： 想问欧大对东莞惠州怎么看，能再飞一波吗？尤其东莞，离深圳前海跟广州南沙都非常近。
回答：没兴趣，都是限购逼出来的需求。 和主城区连不起来的。

2017-04-29
zhou 提问： 欧大，用70岁整的老人房票全款买进，之后可以做抵押贷么？
回答：不能

2017-04-29
匿名用户 提问： 神，等你70岁时候，历史有无可能给予机会，像特朗普样竞选下中国领导人？形象包装也是 "我很有钱"。要发生怎样的历史变迁能发生这种可能
回答：想多了。 中美体制不同。类似禅宗和渐悟的区别。见"桑耶寺之辩"

2017-04-29
川流不息 提问： 重庆江北区，沙坪坝、渝中区、南岸区几个区的未来升值潜力和上海的区有没有类似的对照？
回答：渝中=黄卢静 江北= 陆家嘴 沙坪坝=徐家汇 南岸=虹口

2017-04-29
李泉 提问： 欧神，CQ神盘可以入手不？wybj顶跃看江建面1万，送俩露台。
回答：入呗，想那么多干嘛。 神盘只是说那个盘比较妖，所有的不利因素，都已经反映在了价格。

2017-04-29
匿名用户 提问： 品牌，装修，学区……不保值，甚至地段也保值，那什么保值？
回答：低价最保值。

2017-04-29
匿名用户 提问： 什么是真正的"善"，什么是正义？没个阶段的认识都会不同，现在认为是善，是正义的，也许不是，那怎么做？问心无愧？
回答：现在的"善"，正确的概率超过51%

2017-04-29
匿名用户 提问： 什么是"德"？仁义礼智信？能不能通俗点。一言点破。
回答：道: 规则 德: 人类掌握的规则 仁: 人类做到的规则 义: 个人做到的规则 礼: 口头做到的规则

2017-04-29
匿名用户 提问： 美国大幅度减税对中国房地产是利好吗？ 逻辑如下，请欧大指导。 减税，政府财政收入降低，印钞，中国被动印钞，资产价格上升。
回答：减税存在拉弗曲线，未必会导致收入降低。 从技术上讲，中国的三张所得税才1万亿。我个人的建议是完全取消。 降到0%

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大买房子看小区规模，小区设施和环境么？如果小区规模不大，是否值得投资？
回答：异大陆的审美观。 日本所有的房子都没有小区。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，请教～一线城市房租涨幅为什么相对房价涨幅低不少，国外租售比这个概念为什么在国内不适用？未来一线城市房租会不会大涨？
回答：1) 买卖是买卖，租赁是租赁。 中国人看待租房是二种态度。 2) 通胀预期 3) 从国际经验来看，香港台湾都只有1.5%

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神，50年使用权的普通任宅产权，还有25年到期，会有影响? 卖价比周边均价便宜一半。
回答：对估值没有任何影响。 便宜你就赶快买。

2017-04-29
匿名用户 提问： 买房：A方案-下掉我的名字，用老人的抵押贷款票（100万，15年，利率，下掉我的名字费约用1.2，还需掏60）B方案-用老婆的首套房贷票（基准9折，160额度）
回答：看你有多少钱了。 倾向A

2017-04-29
匿名用户 提问： 这事有点狗血。这样的，欧大，去年本人在上海离婚首套买了一套，有朋友在北京也是技术离婚了，今天聊起来可以勾兑下领个证，朋友离异带一孩，我这边也是一孩，这种和外地户籍结婚组成的家庭在可以在上海购第二套房吗？外地本地两个户口本，可行吧？如果可以，4口人还能免房产税呢。
回答：应该可以

2017-04-29
马鸣萧萧 提问： 请教欧神，现金150，上海首房首贷，有推荐的盘吗？您在康城带地下室的房子单价和总价分别是多少？
回答：120+120 550w

2017-04-29
匿名用户 提问： 弱弱得问 多军套套都是首付三成的意思是 每次都弄全款，然后抵押贷的意思么？
回答：嘿嘿，你今天问了多少个问题了

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧大，请问你对澳门的房地产看好吗？
回答：新高了

2017-04-29
匿名用户 提问： 请问欧大，cq江北红土地附近三房带简装修朝东北向的房子建面单价8200是否是笋盘，值得入手吗？
回答：有更便宜的

2017-04-29
李加 提问： 御龙天峰一套顶楼复式大面积，296平米，350万。屋顶花园，江景房，带游泳池。中介说低于市场价格100万，但是首付万200万。有没有拿的价值？
回答：你要这样想，错过了就不再有啊。

2017-04-29
匿名用户 提问： 欧神未来三年深圳的涨幅会有多少呢？
回答：不是一个均匀的数字

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